房地产开发企业会计核算(三)

1第三讲开发产品成本的核算一、开发产品成本项目的构成（一）开发产品成本的内容开发产品成本，是指房地产开发企业，在房地产开始经营过程中所耗费的对象化的各项费用。要核算开发产品的成本，首先要弄清开发产品成本的种类和内容。开发产品成本按其用途，可分为以下四类。1．土地开发成本土地开发成本，是指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。2．房屋开发成本房屋开发成本，是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3．配套设施开发成本配套设施开发成本，是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计人开发成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4．代建工程开发成本代建工程开发成本，是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等所发生的各项费用支出。2（二）开发产品成本的项目开发产品成本，在会计核算业务上，将其费用划分为如下六个成本项目。1．土地征用补偿费它指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费它指土地、房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究，以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3．基础设施费它指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用。4．建筑安装工程费它指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等5．配套设施费．它指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、3消防、自行车棚、公厕等设施支出。6．开发间接费它指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。二、发包开发工程的核算（一）发包工程内容及价款结算方式1．发包工程项目的内容房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式。通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条件的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：(1)工程名称和地址；(2)工程范围和内容；(3)开、竣工日期；(4)工程质量、保修期及保修条件；4(5)工程造价；(6)工程价款的支付、结算及交工验收办法；(7)设计文件和技术资料提供日期；(8)材料、设备的供应和进场期限；(9)双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。2．发包工程价款结算的方式开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算方式来看，归纳起来，主要有如下三种：(1)按月结算。就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据验收合格的各月份已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各月份应结算和支付的工程款。如果招标发包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算。月中预付，指在5月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付；月终结算，即在月末(实际为下月初)按照各工程当月实际完成工作量(即预算造价或调整计算后的工程标价)扣除月中预付款后进行结算。(2)分段结算。就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位)，如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。(3)竣工一次结算。开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，俟工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。（二）发包开发工程的核算在会计业务核算中，开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”、“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。61、开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款2、按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，借：开发成本——房屋开发成本贷：应付账款——应付工程款如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预工程款贷记“预付账款——预付承包单位款”，“应付账款——付工程款”科目，仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后应付账款。借：开发成本——房屋开发成本贷：预付账款——预付承包单位款贷：应付账款——应付工程款3、支付工程款时，借：应付账款——应付工程款贷：银行存款例1：某开发企业的青山大厦发包工程年度合同总值为6000万元。按照合同规定开工前应付预付备料款1500万元，在用银行存款支付时，应作如下会计分录：借：预付账款——预付承包单位款15000000贷：银行存款150000009月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即3507万元，用银行存款预付工程款时，作会计分录：借：预付账款——预付承包单位款3500000贷：银行存款350000010月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为750万元，减去应扣回预付备料款180万元。月中预付工程款350万元，尚应支付工程款220万元(750万-180万-350万)，应作会计分录如下：借：开发成本或生产成本7500000贷：预付账款——预付承包单位款5300000应付账款——应付工程款2200000用银行存款支付应付工程款时，应作会计分录：借：应付账款——应付工程款2200000贷：银行存款2200000三、开发间接费用的核算（一）开发间接费用的构成开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记人各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。8开发间接费用的列支项目主要有以下方面：(1)工资。指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。(2)福利费。指按上项人员工资总额的一定比例(目前为14％)提取的职工福利费。(3)折旧费。指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。(4)修理费。指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。(5)办公费。指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。(6)水电费。指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的电费。(7)劳动保护费。指用于开发企业内部独立核算单位员工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供员工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费用或补助费，以及工地上员工洗澡、饮水的燃料等。(8)周转房摊销。指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。(9)利息支出。指开发企业为开发房地产借人资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲使用前暂9存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。(10)其他费用。指上述各项费用以外的其他开发间接费用（二）开发间接费用的归集与分配1．开发间接费用的归集开发间接费用的归集，在“开发间接费用”账户进行归集。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用时：借：开发问接费用贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、递延资产、长期待摊费用、银行存款、周转房——周转房摊销例2：某开发公司西湖大厦施工现场本月份发生以下经济业务：①将本月已发放工资16000元，结转开发间接费用时，借：开发间接费用16000贷：应付工资16000②根据发放工资总额计提员工福利费，计提比例14％。借：开发间接费用2240贷：应付福利费2240③本月计提固定资产折旧费，会计分录如下：借：开发间接费用20000贷：累计折旧20000④摊销周转房费用，会计分录如下：借：开发间接费用2100010贷：长期待摊费用21000⑤购置办公用品及劳保用品，由支票转账，会计分录如下：．借：开发间接费用16460贷：银行存款16460⑥摊销固定资产大修理费用，作会计分录如下：借：开发间接费用7000贷：待摊费用7000开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。2．开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿11转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×(本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费用的各开发产品实际发生的直接成本总额)例3：某房地产开发企业某内部独立核算单位在2003年5月份共发生了开发间接费用83200元，应分配开发间接费用的各开发产品实际发生的直接成本如下：开发产品编号名称直接成本101商品房100000102商品房240000151出租房150000181周转房140000201大配套设施——商店160000301商品性土地250000合计1040000根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：101商品房：100000×83200÷1040000×100％=100000×8％=80