XXXX年财务培训

2013年财务实习生培训课件不满足！勤发奋！常积小流！必汇江河！讲解人：kity2013年7月目录一、房地产成本核算规范。二、税法知识三、发票管理四、房地产涉税问题解答房地产成本核算规范成本核算的一般步骤：◆第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。◆第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。◆第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。◆第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。房地产成本核算规范◆第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。◆第六步：正确划分已完工产品和在建产品之间的成本，分别结转完工库存商品成本。◆第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工产品的销售成本。◆第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。房地产成本核算规范●成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。●成本核算对象的确定方法：一、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。二、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。房地产成本核算规范三、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。1、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。2、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。3、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。房地产成本核算规范四、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。成本核算对象的集中立项制度：各公司根据上述原则和方法，确定本公司的成本核算对象后，应及时上报地产事业部财务管理中心、工程管控中心备案，以建立集团公司统一的房地产项目目录。成本费用项目及核算内容开发成本项目在核算上将其分为如下六个成本项目：（1)土地征用及拆迁补偿费（2)前期工程费（3)建筑安装工程费（4）基础设施费（5)配套设施费（6)开发间接费。成本费用项目及核算内容房地产企业开发成本明细项目：（1)土地征用及拆迁补偿费：因房地产开发而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费，以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。主要内容：（一）土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。成本费用项目及核算内容（二）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。（三）市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费、接口补偿费等。（四）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。（五）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。成本费用项目及核算内容二、前期工程费：（一）指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：勘察设计费1、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。2、规划设计费：◆规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。◆设计费：施工图设计费、修改设计费等。◆其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。3、建筑研究用房费：包括材料及施工费成本费用项目及核算内容（二）报建费1、报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。2、增容费包括水、电、煤气增容费成本费用项目及核算内容（三）“三通一平”费：1、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用2、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。3、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。4、场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。（四）临时设施费1、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用2、临时办公室：租金、建造及装饰费用3、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费4、临时围板：包括设计、建造、装饰费用成本费用项目及核算内容三、基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。(一)、道路广场工程费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等。(二)、室外供电工程费：高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站。包括变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(三)、室外给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、热水系统、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等成本费用项目及核算内容(四)、室外煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，调压站，煤气发展基金、煤气挂表费等。(五)、室外供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费、管道系统、热交换站、锅炉房费用。(六)、通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。(七)、有线电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。（八）、室外智能化系统费：主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统(九)、室外照明工程费：小区内路灯照明设施支出。如路灯、草坪灯。(十)、环境绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。成本费用项目及核算内容（十一）、消防工程费：小区内消防设施的建造、消防设备的购置。(十二)、大门围墙工程：指小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、自然下沉整改费。(十三)其他：小区内的卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出，各种指示牌、标识牌、示意图、室外背景音乐、室外零星设施等等。成本费用项目及核算内容四、建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：(一)、土建工程费1、基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费检测费、降水。2、主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。成本费用项目及核算内容（二）、安装工程费1、电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。2、电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。3、给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。（自来水／排水／直饮水／热水）4、电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。5、空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。6、消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。成本费用项目及核算内容7、煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。8、采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。（三）、装修工程费1、门窗工程：主要包括室外门窗、户门、防火门的费用2、公共部位精装修费：主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。3、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。4、样板房精装修费：主体工程内样板房装修费用。小区内、主体外单独设计、建造、装饰临时样板房、售楼处等费用进入自用固定资产。在主体内设计、建造、装饰进入开发成本。成本费用项目及核算内容（四）、其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。五、配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：一、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。成本费用项目及核算内容二、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。三、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。四、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。成本费用项目及核算内容该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：1、游泳池：土建、设备、设施；2、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；3、幼儿园：建造成本及配套资产购置；4、学校：建造成本及配套资产购置；5、儿童游乐设施；6、车站建造费：土建、设备、各项设施；六、开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）成本费用项目及核算内容一、工程管理费1、工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用2、预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用3、行政人工费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴（住宿、伙食、交通、电话补贴等）、劳动保险等人工