税收风险控制-5

会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成第三讲第三讲第三讲第三讲营业税和消费税筹划营业税和消费税筹划营业税和消费税筹划营业税和消费税筹划会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成物业费和租金的权衡物业费和租金的权衡物业费和租金的权衡物业费和租金的权衡某地一汽车交易市场以对外出租汽车展厅某地一汽车交易市场以对外出租汽车展厅某地一汽车交易市场以对外出租汽车展厅某地一汽车交易市场以对外出租汽车展厅为主营业务为主营业务为主营业务为主营业务。。。。2000200020002000年该汽车交易市场展厅租金年该汽车交易市场展厅租金年该汽车交易市场展厅租金年该汽车交易市场展厅租金收入收入收入收入500500500500万元万元万元万元。。。。租赁者要缴纳租赁者要缴纳租赁者要缴纳租赁者要缴纳5%5%5%5%的营业税的营业税的营业税的营业税，，，，12%12%12%12%的房产税的房产税的房产税的房产税，，，，以及城建税以及城建税以及城建税以及城建税、、、、教育费附加教育费附加教育费附加教育费附加、、、、印花税印花税印花税印花税、、、、契税等契税等契税等契税等等等等等，，，，即缴纳营业税即缴纳营业税即缴纳营业税即缴纳营业税25252525万元万元万元万元，，，，房产税房产税房产税房产税60606060万元以及万元以及万元以及万元以及其他其他其他其他，，，，只营业税和房产税就占到了收入额的只营业税和房产税就占到了收入额的只营业税和房产税就占到了收入额的只营业税和房产税就占到了收入额的17%17%17%17%，，，，交易市场负责人感觉税负较重交易市场负责人感觉税负较重交易市场负责人感觉税负较重交易市场负责人感觉税负较重，，，，希望能希望能希望能希望能够找到减轻税负的办法够找到减轻税负的办法够找到减轻税负的办法够找到减轻税负的办法。。。。会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成涉及税种涉及税种涉及税种涉及税种：：：：1、、、、营业税营业税营业税营业税城市维护建设税城市维护建设税城市维护建设税城市维护建设税和教育费附加和教育费附加和教育费附加和教育费附加2、、、、房产税房产税房产税房产税3、、、、印花税印花税印花税印花税4、、、、契税契税契税契税5、、、、企业所得税企业所得税企业所得税企业所得税相关计算：略方案提出：租赁业务和物业管理业务分设风险防范：租金和物业管理费标准的制定可行性：物业管理资质的获得分拆技术大量应用于营业税筹划中量贩KTV——销售变中介——租赁变仓储会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成经营权是否要转租经营权是否要转租经营权是否要转租经营权是否要转租2003200320032003年年年年1111月老王与月老王与月老王与月老王与AAAA公司签订了财产租赁合公司签订了财产租赁合公司签订了财产租赁合公司签订了财产租赁合同同同同，，，，AAAA公司将三公司将三公司将三公司将三、、、、四层车间租赁给老王开办服四层车间租赁给老王开办服四层车间租赁给老王开办服四层车间租赁给老王开办服装厂装厂装厂装厂，，，，租期四年租期四年租期四年租期四年，，，，每月租金每月租金每月租金每月租金21500215002150021500元元元元。。。。由于经由于经由于经由于经验不足验不足验不足验不足，，，，老王的服装厂没有开成老王的服装厂没有开成老王的服装厂没有开成老王的服装厂没有开成，，，，于是于是于是于是，，，，老老老老王于王于王于王于2003200320032003年年年年9999月将月将月将月将经营权转租经营权转租经营权转租经营权转租给给给给BBBB公司公司公司公司，，，，每月租每月租每月租每月租金金金金24000240002400024000元元元元。。。。请计算老王的税费请计算老王的税费请计算老王的税费请计算老王的税费，，，，并提出筹划方案并提出筹划方案并提出筹划方案并提出筹划方案。。。。会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成方案方案方案方案：：：：根据国家税务总局关于营业税若干问题的通知根据国家税务总局关于营业税若干问题的通知根据国家税务总局关于营业税若干问题的通知根据国家税务总局关于营业税若干问题的通知（（（（国税国税国税国税发发发发【【【【1995199519951995】】】】76767676号号号号，，，，1995.04.261995.04.261995.04.261995.04.26），），），），五五五五，，，，单位和个人将承租单位和个人将承租单位和个人将承租单位和个人将承租的场地的场地的场地的场地、、、、物品物品物品物品、、、、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行设备等再转租给他人的行为也属于租赁行设备等再转租给他人的行为也属于租赁行设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为为为为，，，，应按应按应按应按“服务业服务业服务业服务业”税目中税目中税目中税目中“租赁业租赁业租赁业租赁业”项目征收营业税项目征收营业税项目征收营业税项目征收营业税。。。。根据关于印发根据关于印发根据关于印发根据关于印发《《《《征收个人所得税若干问题的规定征收个人所得税若干问题的规定征收个人所得税若干问题的规定征收个人所得税若干问题的规定》》》》的的的的通知通知通知通知（（（（国税发国税发国税发国税发【【【【1994199419941994】】】】89898989号号号号，，，，1994.03.311994.03.311994.03.311994.03.31），），），），六六六六、、、、关于财关于财关于财关于财产租赁所得的征税问题产租赁所得的征税问题产租赁所得的征税问题产租赁所得的征税问题，（，（，（，（二二二二））））纳税义务人出租财产取得纳税义务人出租财产取得纳税义务人出租财产取得纳税义务人出租财产取得财产租赁收入财产租赁收入财产租赁收入财产租赁收入，，，，在计算征税时在计算征税时在计算征税时在计算征税时，，，，除可依法减除规定费用和除可依法减除规定费用和除可依法减除规定费用和除可依法减除规定费用和有关税有关税有关税有关税、、、、费外费外费外费外，，，，还准予扣除能够提供有效还准予扣除能够提供有效还准予扣除能够提供有效还准予扣除能够提供有效、、、、准确凭证准确凭证准确凭证准确凭证，，，，证证证证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。。。。允许扣除的修缮费用允许扣除的修缮费用允许扣除的修缮费用允许扣除的修缮费用，，，，以每次以每次以每次以每次800800800800元为限元为限元为限元为限，，，，一次扣除不完一次扣除不完一次扣除不完一次扣除不完的的的的，，，，准予在下一次继续扣除准予在下一次继续扣除准予在下一次继续扣除准予在下一次继续扣除，，，，直至扣完为止直至扣完为止直至扣完为止直至扣完为止。。。。会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成老王应该缴纳个人所得税和营业税老王应该缴纳个人所得税和营业税老王应该缴纳个人所得税和营业税老王应该缴纳个人所得税和营业税应纳营业税应纳营业税应纳营业税应纳营业税=24000××××5.5%=1320元元元元应纳个人所得税应纳个人所得税应纳个人所得税应纳个人所得税=（（（（24000-1320））））××××（（（（1-20%））））××××20%=3628.8元元元元转租暂不征收房产税转租暂不征收房产税转租暂不征收房产税转租暂不征收房产税会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成老王应采取的做法老王应采取的做法老王应采取的做法老王应采取的做法：：：：第一第一第一第一，，，，先终止老王与先终止老王与先终止老王与先终止老王与A公司的租赁合同公司的租赁合同公司的租赁合同公司的租赁合同，，，，改签中改签中改签中改签中介合同介合同介合同介合同；；；；第二第二第二第二，，，，终止老王与终止老王与终止老王与终止老王与B公司的经营权转租合同公司的经营权转租合同公司的经营权转租合同公司的经营权转租合同，，，，改改改改签中介合同签中介合同签中介合同签中介合同；；；；第三第三第三第三，，，，A公司与公司与公司与公司与B公司直接签订租赁合同公司直接签订租赁合同公司直接签订租赁合同公司直接签订租赁合同，，，，租期租期租期租期36个月个月个月个月。。。。第四第四第四第四，，，，三三三三A公司每月直接向某实业公司支付租金公司每月直接向某实业公司支付租金公司每月直接向某实业公司支付租金公司每月直接向某实业公司支付租金21500元元元元，，，，同时向老王支付中介费同时向老王支付中介费同时向老王支付中介费同时向老王支付中介费2500元元元元。。。。会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成老王新的税收负担老王新的税收负担老王新的税收负担老王新的税收负担：：：：每月营业税及附加每月营业税及附加每月营业税及附加每月营业税及附加2500*5.5%=137.5元元元元每月个人所得税每月个人所得税每月个人所得税每月个人所得税：：：：(2500-137.5-800)*20%=312.5元元元元每月节税每月节税每月节税每月节税：：：：4948.8-137.5-312.5=4498.8会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成问题问题问题问题1111AAAA公司是否会同意老王的要求改签中介合同公司是否会同意老王的要求改签中介合同公司是否会同意老王的要求改签中介合同公司是否会同意老王的要求改签中介合同一般会同意一般会同意一般会同意一般会同意一方面老王无力经营一方面老王无力经营一方面老王无力经营一方面老王无力经营存在不能按期交纳租金风险存在不能按期交纳租金风险存在不能按期交纳租金风险存在不能按期交纳租金风险虽然可以追虽然可以追虽然可以追虽然可以追究老王违约责任究老王违约责任究老王违约责任究老王违约责任但是也会影响剩余租金但是也会影响剩余租金但是也会影响剩余租金但是也会影响剩余租金不如由其负责转不如由其负责转不如由其负责转不如由其负责转租租租租或者联系下家或者联系下家或者联系下家或者联系下家二方面由于老王亦将厂房改成服装车间二方面由于老王亦将厂房改成服装车间二方面由于老王亦将厂房改成服装车间二方面由于老王亦将厂房改成服装车间如果自行联系转租不够如果自行联系转租不够如果自行联系转租不够如果自行联系转租不够方便方便方便方便BBBB公司会不会直接找到公司会不会直接找到公司会不会直接找到公司会不会直接找到AAAA公司签订租赁合同公司签订租赁合同公司签订租赁合同公司签订租赁合同也不会也不会也不会也不会因为因为因为因为BBBB公司租赁的目的在于利用老王的服装车间进行生产公司租赁的目的在于利用老王的服装车间进行生产公司租赁的目的在于利用老王的服装车间进行生产公司租赁的目的在于利用老王的服装车间进行生产，，，，如果如果如果如果直接和直接和直接和直接和AAAA公司签订租赁合同公司签订租赁合同公司签订租赁合同公司签订租赁合同则获得不了相关设备则获得不了相关设备则获得不了相关设备则获得不了相关设备老王应该向老王应该向老王应该向老王应该向ABABABAB公司解释公司解释公司解释公司解释，，，，并可以给出适当的让利并可以给出适当的让利并可以给出适当的让利并可以给出适当的让利会计系会计系会计系会计系李成李成李成李成问题问题问题问题2222中介合同如何签订中介合同如何签订中介合同如何签订中介合同如何签订合同中应当明确规定合同中应当明确规定合同中应当明确规定合同中应当明确规定，，，，老王取得的老王取得的老王取得的老王取得的２５００２５００２５００２５００元中介费元中介费元中介费元中介费由由由由BBBB公司支付公司支付公司支付公司支付，，，，而不能加计入租赁费由而不能加计入租赁费由而不能加计入租赁费由而不能加计入租赁费由AAAA公司先收取公司先收取公司先收取公司先收取后支付后支付后支付后支付，，，，否则否则否则否则，，，，将加重将加重将加重将加重AAAA公司的房产税和营业税等负公司的房产税和营业税等负公司的房产税和营业税等负公司的房产税和营业税等负担担担