雅居乐物业系统财务知识培训

物业系统财务知识学习•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级2培训内容1、财务审批权限2、费用报销的管理3、工资的计算及个人所得税的计算4、物业系统责任指标5、财务管理知识•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级3借款和费用报销的审批权限（2008年）•附件一财务审批权限(适用于房地产).pdf•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级42、费用报销管理1、费用报销应严格按照集团公司规定的财务审批权限执行，所有费用支出须在核定批准的定额范围内开支。2、采购物品的报销单据必须有各部门的申购单和入库单，财务人员复核时应检查所付单据是否经授权人的核准签字，核对发票金额是否与入库单金额一致，发票抬头的单位全称是否正确审核无误后才办理报销手续。•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级53、个人通讯费用的报销，参照《福利管理制度》第二十一条“通讯补贴”执行。(督导级及其他员工除外派工作以外，每月报销话费时只能报销一个移动号码的费用，充值卡费发票也可报销，当月话费一律在次月报销）4、各部门接待,原则上必须在集团公司属下各营业场所或项目指定有权签单的单位进行。5、各部门因业务需要接待有关政府部门或人的，须经项目负责人或集团本部各中心总监审批或主管董事副总裁审批方可报销，所附报销单据须另附费用报销说明单，并注明接待原因及人数，如所付单据不符合要求的，应退回经办人重新办理。•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级66、因公司业务而出差的人员（包括集团公司到项目检查工作的人员），所发生的交通费、餐费、住宿费按集团公司差旅费开支标准执行，超出标准定额的由个人承担，所有出差费用必须凭发票办理报销手续。7、车辆维修应填写维修申请单，经部门核准送定点维修中心，如经办人没有到指定地点维修的，财务部一律不办理报销手续。8、借款人应严格按照借款用途使用借款，不得挪作他用，财务部门定期、不定期清理借款，及时催报已到预计还款时间的借款，逾期一个月仍不归还者，财务部在当月工资扣除。•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级79、其他费用报销手续，经办人需填制报销凭证，注明款项支出的原因，部门经理审查签名，经财务复核后呈项目负责人、集团主管副总裁或主管董事审批后到财务部办理报销手续。10、财务人员在付款前，应复核所需支付款项的手续是否齐全，是否符合集团公司的审批权限，对于超出权限的，应退回给经办人补办有关的手续，所有报销凭证必须经财务部门复核后才能付款。11、未取得原始发票而要先付款的，经办人可填借款单，经项目负责人或集团本部主管副总裁及主管董事审批后，财务部才能办理有关的借款手续。•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级8雅居乐地产控股有限公司差旅费定额标准•货币单位：除注明外均为人民币费用\级别行政三四五级行政六七级督导级普通职员备注港澳地区交通工具火车、轮船、直达汽车同左同左同左1、重点城市指直辖市和省会以上的大城市；2、其它地区是指除港澳、重点城市和邻近地区以外的国内其它地区；3、凡出差地点有本公司机构的，由所在机构代订房；4、两人以上出差，以同性别两人一房的标准报销。5、所有人员出差乘坐的飞机、火车、轮胎等交通工具，均以普通仓标准报销。住宿费由港澳公司代订房或按代订房间同等标准开支伙食补助早餐$40早餐$30早餐$30早餐$30正餐$70正餐$60正餐$50正餐$40市内交通费乘坐市内各种交通工具均可,按实际发生额报销重点城市交通工具飞机、汽车、火车软卧飞机、汽车、火车硬卧飞机、汽车、火车硬卧飞机、汽车、火车硬卧住宿费500400250200伙食补助早餐30早餐25早餐20早餐15正餐50正餐40正餐30正餐25市内交通费乘坐市内各种交通工具均可,按实际发生额报销其它地区交通工具飞机、汽车、火车软卧飞机、汽车、火车硬卧飞机、汽车、火车硬卧飞机、汽车、火车硬卧住宿费500400250200伙食补助早餐25早餐20早餐15早餐15正餐45正餐35正餐30正餐25市内交通费乘坐市内各种交通工具均可,按实际发生额报销•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级9工资计算全薪=薪资总额+福利补贴薪资总额=基本工资+周末加班费+奖金福利补贴＝食宿补贴、岗位补贴、司龄补贴实发工资＝应发小计－应扣小计应发小计＝基本工资＋周末加班费＋奖金＋食宿补贴＋岗位补贴＋司龄补贴＋加班费（超时、一般超勤、法定超勤）+佣金+其它+奖罚+补发/补贴-考勤扣款（事假、病假、产假等）•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级10•应扣小计=个人扣费+基金会捐款+社保+住房公积•金+个人所得税•超时加班费=基本工资/21.75/8*1.5*加班时数•一般超勤=基本工资/21.75*2*超勤天数•法定加勤=基本工资/21.75*3*法定天数•事假扣款=全薪/应出勤天数*事假天数•病假扣款=(全薪-基本工资)/应出勤天数*病假天数•产假/流产假扣款=(全薪-基本工资)/应出勤天数*病假天数•迟到早退扣款=月累计迟到早退30分钟以内*1元•月累计迟到早退30分钟以上*2元•旷工扣款=全薪/应出勤天数*旷工天数•个人扣费=水电/房租/伙食等•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级11个人所得税的计算个人所得税税率表见下页说明：个人所得税(国内人员)=(应发工资－养老保险-住房公积金－2000元)*税率－速算扣除数年终奖个人所得税=(年度奖金/12个月)再参照税率表计算•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级12个人所得税税率表级数级距税率(%)速算扣除数1不超过500元的5-2超过500元至2,000元的部分10253超过2,000元至5,000元的部分151254超过5,000元至20,000元的部分203755超过20,000元至40,000元的部分251,3756超过40,000元至60,000元的部分303,3757超过60,000元至80,000元的部分356,3758超过80,000元至100,000元的部分4010,3759超过100,000元的部分4515,375•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级13例：7月份应发工资3500元，个人负担社保100元，个人负担住房公积金175元。应交个人所得税的纳税额=3500-100-175-2000=1225元。适用税率超过500元至2,000元的部分为10%。应交个人所得税=应交个人所得税的纳税额×适用税率-速算扣除数=1225*10%-25=97.5元•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级14个人所得税的计算•例：2月份应发工资3500元，个人负担社保•100元，个人负担住房公积金175元,年终奖8500元。•应交2月个人所得税的纳税额=3500-100-175-2000=1225元。适用税率超过500元至2,000元的部分为10%;•年终奖个人所得税=8500/12=708元;适用税率超过500元至2,000元的部分为10%;•应交个人所得税•=应交个人所得税的纳税额×适用税率-•速算扣除数•工资个人所得税=1225*10%-25=97.5元•年终奖个人所得税=8500*10%-25=825元•该员工当月应交个人所得税=97.5+825=922.5元•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级154、责任指标•物业系统责任指标：•（1）营业收入指标•（2）费用指标（考核费用）•（3）利润额指标•（4）利润率指标•（5）全年平均收缴率指标•（6）全年平均入伙率指标•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级164、责任指标•营业收入指标是指全年管理费收入及非管理费收入总额•费用指标（考核费用）其中1-15项为固定费用,项目在责任期内必须将费用开支控制在考核范围内；16-24项（工资项除外）为变动费用，每项费用实际发生额不能超过指标定额，实际发生费用小于定额时，各项费用定额等于各项目费用的实际发生额，工资费用在人员不超编时，工资定额等于实际发生额•利润额指标是指全年利润总额•利润率指标是指利润总额与营业收入之比•全年平均收缴率=本年已收管理费•—————————————•上年未收管理费+本年应收管理费•全年平均入伙率=本年已收户数•—————————————•上年未收户数+本年应收户数•取1-12月平均数为考核数•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级174、责任指标•费用的发生包括以下几方面：•（1）直接报销的费用（电话费、维修费、差旅费等）•（2）申购物品出库时发生的费用(如领用办公用品、清洁材料、维修材料、绿化肥料以及一些零星的用品)•（3）支付合同款时发生的费用（如：清洁、绿化外包的费用、零星工程进度款、垃圾清运等）•部门应合理预算及控制各项费用的发生，保留及记录原始单据，以作统计及分析•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级184、责任指标•费用考核表格式.xls•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级19物业系统财务管理•企业经营的根本目的就是利润最大化，怎样才能做到这点，关健合理控制投入与产出的比例，物业公司的产出，主要就是管理费收入，目前物业公司的管理费收入占总收入的70%-80%，其余为非管理收入；物业公司的费用成本主要是工资福利费用以及小区各项营运的费用，在收入基本固定而需要达到一定利润的基础上，唯一可变的就是费用成本。•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级20物业系统财务管理•作为营利部门在制定人事架构时需考虑收入与费用的配比•如：在考虑清洁部保洁人员的配置时，需预算该批人员所要发生的费用，然后计算该批员工能创造的收入，作一个基本的配比,原则上营利部门不应出现亏损,应量入为出。•作为整个片区或分区，管理费的收入要配比小区的各项营运费用（如：水电费、工资费用、清洁绿化保养费用、甚至于穿梭巴士的费用），这些我们都可以做一下概算•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级21物业系统财务管理•以某片区为例：•整个小区的管理费收入为125000元。•按照行业10%的利润率水平，预计利润为12500元。•费用成本只有112500元，减去部份固定的费用如：水电费、保养材料费用等（约占费用总额40%，剩下60%约67500元为工资福利费,这样应按照人均的工资福利费水平来合理配置人员。•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级22物业学习系统财务知识•谢谢！