11第十章转移财产使用权的合同

1盐城师范学院法学教学课件合同法学经济法政学院2合同法学第十一章转让财产使用权的合同主讲人：吴一平第一节概述第二节租赁合同第三节融资租赁合同3第一节概述一、概念转让财产使用权的合同，它是指民事主体一方将自己的财产交给另一方使用的合同。二、特征1.只发生财产使用权从当事人一方转移至另一方的结果。2.合同的标的物是现实存在的特定物与非消耗物。3.可以是有偿合同，也可以是无偿合同。三、种类通常包括财产租赁合同、融资租赁合同、使用借贷合同和消费借贷合同。4第二节租赁合同一、概念和特征二、租赁合同的种类三、租赁合同当事人的权利和义务5一、概念和特征《合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同，是当事人双方约定，在一定期限内，一方移转特定物予他方使用或收益，他方给付租金并于期限届满时返还租赁物的合同。1.租赁合同是以转移标的物的使用收益权为内容的合同；2.租赁合同只是移转财产的使用权而非所有权；3.租赁合同通常为诺成、不要式合同。6二、租赁合同的种类（一）定期租赁《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（二）不定期租赁《合同法》第二百三十二条……当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。1．当事人明确约定为不定期租赁2．法律推定为不定期租赁72．法律推定为不定期租赁（1）对租赁期限没有约定租或者约定不明《合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。……（2）租赁期限在6个月以上，当事人未采用书面形式《合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。（3）法定更新（默示更新）《合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。8三、租赁合同当事人的权利和义务（一）出租人的义务（二）承租人的义务（三）承租人的权利9（一）出租人的义务1.交付租赁物的义务2.继续性保持租赁物合于使用收益状态的义务3．瑕疵担保义务4．出卖租赁房屋时通知承租人的义务《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。10（二）承租人的义务1.依约使用租赁物的义务2.妥善保管租赁物的义务3.给付租金的义务5.返还租赁物的义务111.依约使用租赁物的义务《合同法》第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《合同法》第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。《合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。122.妥善保管租赁物的义务《合同法》第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。133.给付租金的义务《合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。144.瑕疵通知义务（1）租赁物有修理、防止危害的必要；（2）第三人就租赁物主张权利；（3）其他依诚实信用原则应当通知的事由。155.返还租赁物的义务《合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。16（三）承租人的权利1.添附的权利2.转租权3.占有、使用、收益权4.买卖不破租赁5.承租人的优先购买权6.共同居住人的继续承租权171．转租权《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。181．转租权例1：甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（2009-60）A.甲有权要求解除与乙的租赁合同B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失C.甲有权要求丙搬出房屋D.甲有权要求丙支付租金191.添附的权利《合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。202．转租权《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。212．转租权例2：冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（2004）A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D.冯某有权要求翁某承担违约责任223．占有、使用、收益权《合同法》第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。234．买卖不破租赁《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。245．承租人的优先购买权《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。例1：某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是：（）A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意B.某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋D.如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行255．承租人的优先购买权例2：甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？（）A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权C.乙、丙、丁都有优先购买权D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权266．共同居住人的继续承租权《合同法》第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。27四、租赁物毁损、灭失的风险负担《合同法》第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。28第二节租赁合同例：甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下81－84题。（）29第二节租赁合同81.该租赁合同的性质如何？（）A.附解除条件的合同B.附延缓条件的合同C.附始期的合同D.附终期的合同82.对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？（）A.由乙无条件拆除，费用由乙自理B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有83.对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？（）A.由甲承担维修费用B.由乙承担维修费用C.由甲乙分担维修费用D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用84.若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？（）A.甲无权随时解除合同B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙C.乙可以随时解除租赁合同D.若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金30第二节租赁合同案例分析1：孙某与朱某签订一份房屋租赁合同，双方约定：孙某将其所有房屋4间出租给朱某开办餐厅，租赁期限为两年，自1999年5月1日至2001年5月1日，租金2000元／月，若有一方违约，应付给对方违约金4000元，朱某不得转租。2000年4月1日，孙某准备将房屋卖给唐某，孙某将此事通知了朱某，朱未作任何表示。2000年7月8日，孙某和唐某办理了房屋过户手续。2000年10月，朱某扩大经营规模，在市中心繁华地段开设一高档酒楼，遂将租赁的该四间房屋交给牛某使用，每月收取租金2500元。请问：（1）该案中存在几种法律关系？（2）孙、朱签订合同后，若2000年6月1日朱某未付租金，孙某可否要求其承担违约责任？（3）唐某是否取得了房屋所有权？若孙、唐在2000年6月1日办理过户手续，有何不同？（4）办理过户后，唐某能否请求孙某迁出？（5）朱、牛所签合同是否有效？（6）唐某能否请求孙某承担违约责任？若能，应承担何种责任？对牛某又应如何救济？31第二节租赁合同案例分析2：案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。2006年4月，甲遇车祸去世。2006年5月，乙又将该别墅租给了戊并在未经通知的情况下要求丙搬出。问题：1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？2.别墅维修及费用负担、租期等问题应如何处理？理由是什么？3.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？4.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？32第三节融资租赁合同一、概念和特征二、融资租赁合同当事人的权利和义务三、租金的确定和租赁期满后租赁物的归属33一、概念和特征（一）概念《合同法》第二百三十七条融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。例：甲乙双方达成一份协议，其要点为：甲方按照乙方指定的型号和技术要求购进一套设备；甲方将设备租给乙方使用，设备所有权属于甲方，乙方按期交纳租金；租赁期满，设备归乙方所有。按照我国《合同法》的规