住宅小区设计控制要点(内部)

广西华蓝设计（集团）有限公司建筑一所吴舒琳2014.9.26一、设计前期二、总体设计要点控制三、户型设计要点控制四、户型鉴析五、推荐书籍本次讲座内容：一、设计前期（一）前期设计步骤：前期准备：明确开发意图，着重了解容积率、建筑控高、层数、建筑密度、绿地率、停车位、主力房型及户型面积配比等。对该项目开发目标、开发时序及售房预期等的讨论，从讨论中即时形成对整个项目的初步构思。充分的沟通可以减少设计过程的反复，提高双方的时间效率。现场踏勘:（1）了解场地现状，地质、标高等情况；（2）了解场地区域资源（包括自然资源与人文资源），周边配套等情况，从市场角度分析项目的业态及适合的开发模式。（3）制定一个调查表格，用以记录现场踏勘的数据及分析结果。概念方案：本阶段宜做两个总平方案，争取涵盖项目开发的两种最大的可能性。总平面概念设计成果包括：项目定位、对项目区域环境及场地的分析、市场分析、总平布置图（含布局，标高、指标，等）、总平功能分区图、总平交通分析图、总平景观分析图、景观视线分析图、户型均好性分析、日照分析、开发时序分析、地下室及停车区域设置图、户型概念、造型及景观概念、对项目主题及文化的研究。汇报：该阶段汇报十分重要，可以在短时间内聚集开发商及策划公司的片断式思维成果，并通过设计的归纳和引导，形成对整个小区项目的定位确认。（二）业主方需要明确：1、产品定位2、户型策划①明确户型类别②明确户型价值与面积的关系③户型功能策划1、产品定位：高端？刚需？商业形态？商业、住宅比例？根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目定位。在确定产品定位的同时，明确商业配套要求。商业策划首要的是进行区位价值分析判断户型策划首要的是进行土地价值分析判断：景观丰富、交通便利的地块：大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的:中等户型为主；地块较差：应以总价较低的中、小户型为主；商务中心区的小幅土地：小面积公寓、酒店式公寓。………………案例：联发臻品………………2、户型策划①明确户型类别根据项目客户及定位要求，需要名明确户型类别：以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？A、一房一厅：过渡之用，30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求不高，布局紧凑，总面积不应超过50㎡B、二房二厅、三房二厅：最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡？三房是做100㎡还是130㎡？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。C、四房以上或150㎡以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。2、户型策划②明确户型价值体现很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于它们位置的错误：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方：总价最高的户型位置最差的地方：总价最低的户型小区内资源分析及户型均好性的平衡很关键！背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。案例：住宅价值相同的户型，位置不同，楼层不同，拥有的资源不尽相同。（景观资源、空间资源、朝向资源）2、户型③户型功能策划厅（起居室）：20-45㎡；主卧室：15-25㎡次卧室：8-12㎡；保姆间：4-6㎡；卫生间：4-10㎡厨房：8-12㎡；洗衣机间：4㎡（附污水盆）储藏室：6㎡；阳台：4-12㎡；生活阳台：4-6㎡几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？是否设置工人（保姆）房？是否设置一个杂物间？是否设飘（凸）窗？……应从在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。（三）业主方需要提供的资料：1、用地红线电子图（带用地坐标）2、路网图电子图（含道路标高、周边建筑）3、设计任务书二、总体设计要点控制技术控制要点：1、建筑退距2、规划指标①容积率：按照建筑布局，容积率最大化是否利益最大化？②建筑密度：密度最大化③绿地率：绿地率有折算要求，仅需要满足下限指标④停车位：场地是否满足，若不满足，在规划允许范围跟规划局协调3、日照分析满足规划管理规定相关要求。案例：南宁4、停车位：地下室开挖成本与利润的关系考虑。设计控制要点：1、总平面布局商业价值最大化——利用场地现状景观价值最大化——户型均好性2、户型形状选择①点式户型优于板式户型（采光通风）②户型平面形状对经济性的影响住宅的平面布局不同、外形不同直接影响到内外墙的长度。在面积相同的前提下，不论多层还是高层住宅，若是平面布局合理、紧凑，墙体长度就相对较短，墙体体积、墙身内外表面装饰面积及内外堵脚手架的搭拆费用就会较低，从而可以降低工程造价。在标准层面积一定的情况下，不同平面形状（如圆形、工字形、矩形、蝶形、T形、方形等）会引起建筑物的周边长的变化。通过研究可知：按周边系数由小至大排列,依次为圆形方形矩形T形工字形蝶形。同样标准层面积条件下，周边系数越大,意味着外墙周边和外墙面积越大,直接导致墙身、基础和装修等方面单方造价提高。3、层数与户数：6F、11F、18F、33F一梯两户、一梯三户、一梯四户一梯五户、一梯六户、一梯八户正确的总平概念设计方法是高效准确的完成小区设计的重要方法，如果不正确的小区总平付诸实施，将给整个小区建设带来无可估计的损失。（1）总平面规划设计经济性因素：规划指标与成本的关系：在设计策划中，建筑师在符合城市规划指标的前提下，从降低造价节约成本的角度出发，根据容积率、建筑密度、绿地率等条件进行合理的面积分配和多方案比较，确定出最佳建筑层数，栋数和分布情况等。例：某项目规划条件中，城市规划控高为70米。按照住宅3米的层高计算，可以做到23层。但是23层为高层，根据《高层民用建筑设计防火规范》需设两部楼梯和两部电梯，比18层住宅增设一部楼梯。在销售价格一定的情况下，23层住宅比18层住宅造价增加不少，且公摊增加。因此从各方面因素综合考虑做23层住宅是不经济的。容积率关系：独立别墅：0.2-0.5联排别墅：0.4-0.76F以下多层住宅：0.8-1.211F小高层住宅：1.5-2.018F高层住宅：1.8-2.519F以上住宅：2.4-5（2）建筑朝向、间距、排列方式、与周围环境和配套设施的协调及用地效率等。例:层数较低的高层住宅设置在场地南面，层数较高的住宅布置在场地北面，同时利用城市道路的自然间距来布置高层，可以在有限的场地中日照间距允许范围内提高小区空间的使用率，增强经济性。（3）出入口及道路设计影响经济性的因素：①道路长度：在符合使用要求及消防要求下的前提下，应选用最为便捷有效的流线，避免道路过长产生不必要的造价，同时也削减了景观绿化的面积。②主次入口位置：住区主次出入口的确定对小区各级道路的分布有很大影响，设计时应结合城市规划条件及小区整体效果做多方案比较。③消防车道：上方有消防车道的地下车库梁板柱造价比无消防车道的梁板柱造价有20%~30%的提高，应尽量避免消防车道设置在地下车库上方。（4）车位规划设计影响经济性的因素：①布局形式：总平上停车尽量靠外围布置，同时可有效利用建筑退距，优先采用垂直式布局，建筑单体架空层及地下室的柱网尽量规整，以提高停车数量。②避免做立体车库：从综合成本来看，在车位数一定的情况下，做地下车库的成本要比做立体停车库的成本要低。（5）建筑单体设计中影响经济性的因素：①户型设计：需防止面积的浪费导致成本增加。应结合市场需求，根据策划部门的提议，确定户型类别、面积、组合方式；并根据目标客户特征，合理确定空间尺寸大小。②外墙长度和面积：应尽量减少。在面积一定的情况下，只要平面布局合理、紧凑，墙体长度就相对较短，墙体体积、墙身内外表面装饰面积及内外墙脚手架的搭拆费用就会较低，从而可以降低工程造价。③平面占地：优先选用占地少的平面形式，在标准层户型面积的相同情况下，建筑占地越小，所需要的开发资金也越少，经济效率也越高。据研究，标准层面积一定的情况下，矩形的占地面积最少。④单元组合：在城市规划条件允许下，可考虑适当的单元组合，可以减少山墙及基础的数量。一般考虑两个以上单元的组合。户型拼接时，总长为40-50M比较经济，超过50M对建筑物的抗震、施工不利，需要设置伸缩缝。同时对居住的通风不利。⑤楼层层数：楼层数越多，每平方米建筑面积所分摊的房屋占地面积就越少，可以分摊土地价格。随着层数增加，屋盖与基础的平方造价也会减小，但是墙体楼板、交通、水电设备的单方造价将会增加。⑥建筑总高度：降低建筑总高度,可缩短楼与楼之间的日照和安全距离，节约用地，也可减少墙身的装修工程量，同时减少能耗及减轻建筑自重，从而有效地降低工程造价。⑦层高设置：工程经验证明，层高每降低10cm造价约可降低1%，墙体材料可节约10%，合理适用的层高设置不仅可以节省造价，也有利于空间尺度的营造。（6）建筑外观设计影响经济性的因素：①造型手法：优先采用简洁现代的造型手法，应本着“经济、实用、美观”的原则，避免过于复杂的构成和外墙装饰，减少不必要的构建设计，尽量利用群体效应产生效果。②标准化设计：工业革命证明了标准化生产是高效而且经济的，因此在建筑各个环节设计上都需考虑标准化与经济美观两者之间的关系。③建筑材料的选用：不用贵的，只用好的，优先选择性价比高的材料，提高自身建筑外观设计能力，充分发掘普通材料的特性，利用不同材料的组合达到外墙装饰效果。如：大面积采用玻璃幕墙虽然有较好的里面效果，但是整面的玻璃不仅容易产生光污染，还会增加能耗，造成建筑长期成本的增加，设计师可考虑以体块穿插及虚空间结合玻璃窗的方式来达到虚实对比的丰富效果。④外墙材料充分考虑耐久性、安全性、可居性、可情节性、兼容性、美观、经济性。（7）影响景观经济性的因素主要有：①设计手法：充分利用小区地形特点，结合建筑空间，把绿化和装饰融合到整个室外空间中进行设计，提倡“少就是多”的设计理念。②水景：慎用水景，水景的前期投入大且维护成本过高。③草坪及高贵树种的采用：优先考虑乔木与灌木等性价比较高的组合，并宜以本地树种为主进行种植。④高档石材及其他铺装材料的运用：提倡运用质优价廉的材料如彩色混凝土、彩色道板及混凝土预制品，利用色彩的搭配，图案的组合并结合建筑空间和自然环境来获得较好的景观装饰效果。（8）场地自身的形状对一类高层商住楼经济性的影响以下为总用地面积均是10000㎡（15亩）的9块用地：正方形、2个横向矩形、2个纵向矩形、矩形的变异－平行四边形、三角形、多边形－梯形、不规则的尖角多边形。设图纸上方为正北向，以面宽25米进深20米的小矩形代替一个24层的板式一类高层，在场地内进行建筑布置，虚线小矩形表示不能算足一整个的建筑单元。根据城市规划管理技术规定，设建筑间的南北间距为29米，根据一类高层建筑防火规范，设其山墙间距为13米。（探讨的结果不可能造成对量的结论，只是一种趋向性对比分析，因此亦忽略对用地红线的退距不计）。由图可知，正方形与两类矩形地块（横向、纵向）均超过了7个单元，并且在调整优化建筑的面宽进深尺寸后容易实现布置更多的单元；平行四边形、梯形、不规则的尖角多边形均不多于6.5个单元，这些地块的各个尖角是造成用地浪费无法布置建筑的原因；三角形地块虽然可算多于7个单元，而其东侧的斜边割断了3个单元的完整性，尽管再调整建筑单体的面宽，亦很难突破7个，其尖角实际利用起来并不现实，只能白白浪费土地。结论：在相同土地面积的情况下，采用接近方形的用地形状是