上海虹桥临空经济园区一体化规划报告

上海虹桥临空经济园区一体化规划中国城市规划设计研究院2010年4月成果汇报•城市设计范围：上海虹桥临空经济园区，北至苏州河、东淞虹路、南至泉口路、西至绥宁路，共计5.1平方公里。•研究范围：拓展至临空南部北新泾社区，西部虹桥枢纽地区。规划范围规划内容•第一部分目标定位•第二部分产业定位•第三部分功能组织•第四部分城市设计•第五部分设计导则•第六部分实施措施第一部分目标定位1996年——临空经济园区2003年——总部园区发展历程“园林式高科技总部型”1993年——市西工业小区1994年——临空工业园区总部经济快速发展：全球化背景中的企业管理和生产职能的空间分离；总部类型多样：研发总部、采购总部、营运总部等；总部空间转移趋势明显1.全球总部经济发展特征GlobalHeadquarterRegionalHeadquarterLocalOffice联合利华：全球总部：伦敦中国地区总部：上海全球研发中心：荷兰Ulaardigen英国ColworthPortSunlight中国上海全球采购中心：上海微软：全球总部：西雅图亚太总部：新加坡中国总部：北京科技研发中心：上海、深圳、北京一、区域背景总部集聚形式日益多元化：疏解与集聚CBD曼哈顿中环伦敦利物浦街谢菲尔德OfficeParks美国（IBP）爱丁堡officeparkBusinessPark国际总部园区发展比较与借鉴英国stockleypark英国Edinburghpark美国Internationalbusinesspark•园区品牌：园区氛围的塑造（community），强调park!•产业定位：兼容性（flexible）（多样化产业）；•园区功能：混合（mix-use）(工作与生活）•园区环境：生态（ecological）、公共（public）、开放（open）•园区交通：对外便捷；内部可达、步行•运作模式：协作（co-operation）、参与（participation）快速增长：2002年7月，市政府出台《上海市鼓励设立外国跨国公司地区总部的认定工作》大力推动了上海总部经济的发展。上海已成为中国内地“总部经济”数量最多的城市。前景乐观：世博会成为重要契机，预测“2010年上海‘总部’数量将超过香港”。总部集聚区：这些对信息、商务、研发环境有类似要求的总部型企业通常入驻同一地区，催生了一批总部经济相对集聚的楼宇或园区。上海总部类型数量外资企业跨国公司地区总部154外资投资性公司150外资研发中心196中央大企业总部8中央大企业地区总部100民营企业500强企业总部31表：2007年上海总部经济发展情况2.上海总部经济发展特征街区型综合体型街区型：CBD区，内环以内，空间局限；综合体型：建筑综合体，布局分散，潜力有限；园区型：新类型，郊区，空间优势明显。上海总部基地类型划分上海总部基地分布特征西部多于东部：长三角腹地的吸引力较强；形成两个总部簇群：CBD总部簇群、空港总部簇群；普陀长风生态商务区虹桥枢纽商务核心区青浦徐泾总部园嘉定西郊总部园虹桥临空经济园空港总部簇群的建设普陀——北岸·长风规模：占地面积220.9公顷；建筑面积：320万平方米；容积率：1.5项目定位：上海第四个CBD职能综合：办公楼、商业娱乐设施、酒店式公寓、高尚住宅、中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等。设计理念：强调公共服务空间设计，将苏州河沿岸工业发展历史特征与公共绿地设计相互结合。开发模式：开发商统一进行地块开发，整栋、整层租售（27000元/平方米，6元/平方米·天）。嘉定——西郊总部园（慧创·国际）规模：占地450公顷；建筑面积420万平方米；容积率：0.9项目定位：知识化、生态型、枢纽级总部园区职能综合：总部经济、第三方服务、滨江生态绿化、生活配套服务四大功能板块叠加；设计理念：建筑组团空间与整体公共绿地相互融合（大疏大密）；开发模式：政府背景一级开发公司“统一规划、统一开发、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广”整栋出售，1900-3300平方米/栋。松江——大业·领地规模：占地120公顷；建筑面积60万平方米；容积率0.5。项目定位：展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。职能综合：政府配套、商务配套、交通配套、商业配套、文化娱乐配套、餐饮配套等。设计理念：大面积绿地与办公楼相结合。开发模式：房地产企业统一开发，整栋出售，6000元/平方米，700-1200万/栋。虹桥枢纽商务核心区规模：占地160公顷；建筑面积170万平方米；容积率：1.1。职能综合：商务配套、交通配套、商业配套、文化娱乐配套、餐饮配套等。设计理念：搭建区域合作平台；营造时尚文化场所；创造环境友好典范开发模式：统一开发借鉴运作模式：统一开发园区氛围：努力营造“园”的氛围（绿地、活动空间组织企业交流）园区功能：混合（mix-use）(工作与生活）临空的不足运作模式：面向企业地块出售，统一开发需要良好的管理主体，目前还未能实现。园区氛围：临空还未能形成“园”的氛围。园区功能：功能相对单一。门户地区二、临空发展条件分析区位优势品牌优势文化优势资源优势临空总部现状分布图1.临空的优势2.上海虹桥综合交通枢纽的影响•机场、高铁、磁悬浮、地铁、城际巴士等多种交通方式综合；界时100万人每天进出枢纽，枢纽地区成为人流、物流、信息流高度集中的地区。•战略性节点对上海城市空间结构产生影响，西部门户地区。上海城市空间结构调整：虹桥枢纽周边地区成为战略性节点地区，上海西部地区将成为新的增长区域。虹桥综合交通枢纽大虹桥地区发展对临空的影响：商务办公服务功能。大虹桥地区发展构想临空经济园区•着眼更大范围的，参与主体更多的，围绕枢纽的产业布局开始蓬勃发展。•与枢纽相关联的商务活动会在机场周边地区集聚。虹桥枢纽周边地区发展结构：“双核心”•机场西翼中心：枢纽核心商务区，商务型办公中心；•机场东翼中心：临空经济园区，总部型办公中心。机场东翼总部办公中心机场西翼商务办公中心园区定位：总部经济，虹桥门户•总部经济：国际与国内知名企业总部集聚区与高端科技企业集聚区；•虹桥门户：依托虹桥，面向国际和面向国内的门户园区。西部核心第二部分产业定位信息服务业：•信息通信技术（联强国际中国总部和营运中心、神州数码华东营运总部、佳杰科技中国营运总部）；•电子商务（携程、史泰博、报鸟、易果等）；•无线通讯（爱立信、明基、晨讯等）现代物流业：FedEX,扬子江快运；服装服饰业：卡帝乐鳄鱼、红蜻蜓、圣地亚哥等服装制造业；食品、生活用品等：联合利华、统一企业、美特格拉斯；共同特征：航空出行需求高、生产性服务业；一、临空产业现状1.空港效应图1-7空港都市区示意图空港优势：空港城功能布局往往沿廊道发展；各类园区的形成：商务园区（businesspark）、物流园区（logisticpark）、产业园区（industrialpark）等。商务园区吸引产业：航空物流（航空快递、保税物流、物流贸易、采购与分拨中心、物流加工基地）、航空商务（航空公司地区总部、物流公司地区总部、航空货代贸易公司）等有特色的产业：以空港经济为特征的时间成本敏感性产业，诸如航空物流业、航空商务和服装服饰时尚产业等。航空物流业、航空商务等与空港直接相关的产业适宜接近枢纽布局，即布局于园区外环以西地区。二、临空产业发展条件电子信息产业纺织产业物流产业石油产业钢铁产业汽车产业2.区域市场支撑长三角可能向临空转移的有优势的产业门类：ICT、高新技术产业、服装食品制造等产业的商务总部。3.错位分工图：长宁三大产业功能区图：上海商务办公布局上海：做实信息服务业、现代物流业两大优势产业，为上海四个中心服务。长宁错位分工：园区经济而非楼宇经济，长宁区的新名片。4.园区型总部产业特征灵活的产业空间高科技产业的发展三、临空产业定位1.产业定位：信息服务业、现代物流业、高技术产业2.产业空间布局外环以西：以现代物流业为主的产业集聚区；南临空：以信息服务业为主的现代服务集聚区；北临空：以高技术产业为主的高端企业总部与高科技企业集聚区；高技术产业现代物流业信息服务业四、临空企业定位：总部型1.临空现状企业类型跨国公司总部地方性企业总部一般性商务办公以企业总部为主导的企业类型，是临空良性发展的开始。2.经验借鉴：成功园区企业门类——总部开发比重占70-80%北京丰台总部基地IBPSTOCKLEYPARK(UK)临空经济园区比例（%）规划开发量（万平米）现状开发量（万平米）新增开发量（万平米）跨国公司地区总部50140-15041100-110地方性企业总部3080-902850-60一般商务办公20604020-30协和路：总部界面科技岛：总部创意园规划跨国公司研发中心引导区规划跨国公司地区总部引导区3.园区企业定位：总部型第三部分功能组织一、园区功能配套类型•商业：正大生活馆，4.1万平米；•酒店：规划凯莱3.5万平米；•学校医院：音乐学院，新泾中学等共4万平米；已出让土地类型开发量（万平米）比例（%）总量170商务办公12272公共配套126居住37221.现状：相对缺乏2.需求迫切：园区企业访谈携程访谈区位：南临空企业特征：内资企业，劳动密集型产业需求：1.路灯与治安2.就餐3.公共交通4.企业周边环境改善5.园区建立企业交流平台6.园区配套各类服务设施（会议中心、酒店、聚会场所）Expeditor访谈区位：北临空企业特征：外资企业，知识密集型产业需求：1.公共交通2.安全管理3.食堂4.酒店（星级酒店和经济型酒店）5.休闲场所（咖啡吧、西餐店）6.娱乐健身场所（健身馆、美容店、会馆、文化中心）7.银行（工行、外币银行）3.经验借鉴：国内外园区功能配套园区名用地面积（ha）建筑面积（M2）辅助设施参数CamborneBK2070000宾馆、饭店、会议设施、酒吧，休闲建身中心）；超级市场（加油站、洗车房、饭店、自动提款机）；药店、建房互助会、饭店、干洗店、外卖店、酒吧、商业门店；图书馆、保健中心、社区中心、多功能运动场（网球场、足球场、游戏场）、自行车道、骑马道1000人就业ChesterBK70116000自动提款机、加油站、邮局、健身俱乐部、托儿所、报亭、三明治点、饭店、超级市场、信贷公司7500人就业EdinburghBK58186000园区公共服务中心（饭店、健身中心、托儿所）；外卖店、快餐店、临街商业、穿梭巴士、银行、旅馆、公共艺术、酒吧、美发美容、自行车道、散步道、足球城、电影院；艺术品展廊、博物馆、剧院、高尔夫球场（依托城区）7000人就业非中心商务园39450000医院、银行、邮局、超市、商务中心、票务、邮政快递、会所（商务会馆、休闲健身中心、餐饮娱乐总汇）；便利店、洗衣、美容美发、书店、牙科、保健诊所、特色服饰、礼品、音像、咖啡馆、酒吧、茶坊、高档大中型餐厅和特色小吃、舞厅、小型影院、游戏厅、棋牌馆、体育健身房、游泳馆、桑拿、室外网球场、微型高尔夫练习场）67%商务办公；22%会展中心；6%会所、酒店公寓中关村总部基地651400000高级酒店、国际会议中心、技术转移中心、商业中心、酒店式公寓、商务酒店、员工宿舍9%配套公寓；4%高级酒店、2%商业；3%写字楼；1.5%商务酒店；75%商务办公清华科技园10690000咖啡店、小型超市、邮局、图文处理、休闲建身、购物、洗衣店、酒吧、餐厅、银行、俱乐部、网络通信服务中心、会议室N/A4.临空经济园区功能配套建议分级设施数量服务半径园区级公共管理服务中心、会议展示中心、文化艺术中心、体育休闲中心、人才公寓、商务会馆、行业协会1个2公里片区级综合商业娱乐中心（内含餐饮、综合超市、购物场所等）、星级酒店、银行（内资和外资银行）2-3个1公里街坊级餐饮店、便利店、健身会所、休闲吧、茶室、俱乐部、药店、报亭、文印中心若干个500米1000m1000m500m500m小园小园小园小园细胞Cell—街坊级邻里N