不动产经济学(2B)

不动产经济学EssentialsofRealEstateEconomics第一部分不动产经济基础理论u第一部分学习内容4、不动产税收的经济学3、土地利用管制2、区域与社区分析1、导论u本次课主要学习区域与社区分析u学习本章的意义在于：只有了解社区（市镇）的起源，才能理解形成这个社区（市镇）的大小、形状和布局的因素及其增长模式，弄清了一个社区（市镇）的增长模式，不动产投资商将能更好地预测发展方向。解读这种增长模式和该地区的控制性总体规划，将为我们提供用以分析区域发展中不动产投资机会所需的信息。u本章内容第一节社区结构第二节社区增长原因第三节区域经济研究u教学目标掌握影响社区结构变化的主要因素，其中，重点掌握区位理论。了解社区增长模式和原因。掌握分析区域经济的主要方法，进而预测潜在的不动产投资机会。u本章内容第一节社区结构第二节社区增长原因第三节区域经济研究u第一节社区结构请思考：什么是社区？社区如何起源，又是如何发展的？哪些因素决定了社区的结构？u第一节社区结构1、什么是社区？纯粹从学术角度看，术语社区、城市、市镇之间存在差异，但为了简化起见，我们在谈及人们生活和工作集中的地区时将三者互换使用。而区域则是指聚集在一定范围内的一组社区。u第一节社区结构2、社区如何起源，又如何发展？选址-生存：水源、食物、防御-社会因素：宗教、政府规划-地形：军事、旅游、港口-商贸目的：中心市镇；交通服务市镇；特殊功能市镇经济上存活一个社区建立的最初原因往往决定了它的形状、土地利用模式、土地如何分配。要想持续发展，经济因素最终决定土地在使用者之间的分配。而土地如何利用则决定着社区的布局。u土地利用模式的规则竞争：价高者得土地用途演替的经济学原理：开发类型取决于获利最高的使用方式。比较优势：从特定的优势和劣势中获得最大净收益的用途是具有比较优势的用途。不完全规则：使用模式不可能是完全完善或完全可预测的。变化的原理：最高最佳使用一直处在变化中。技术的、社会的、经济的变化不断改变着社区的结构和理想的土地利用模式。投资者考察一个社区土地使用的结构，来了解过去发生的变化以及导致变化的原因，这样，人们将可能预测未来可能发生的变化，这有助于说明这将如何影响个宗不动产的价值。u第一节社区结构3、哪些因素影响了社区的结构？（基本的城市增长模式）可达性地貌运输历史区位：某一经济事务或经济活动所占据的空间场所以及该场所与其周围事物之间的经济地理关系。u第一节社区结构区位的特征区位概念的双重性区位的动态性区位的层次性区位的等级性区位的稀缺性区位的相对性区位的设计性u第一节社区结构区位因子：构成区位或影响区位经济活动的诸种因素。自然因子劳动因子基础设施因子地价因子集聚因子科技因子制度因子市场因子文化因子资金因子信息因子u第一节社区结构区位论：是关于人类社会经济活动的场所及其空间经济联系的理论。它主要研究人类经济活动的空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内经济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。A农业区位论B工业区位论C商业区位论D住宅区位论u第一节社区结构A农业区位论19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业布局的学说。这一理论上是西方国家比较流行的农业布局理论之一。其主要内容可以概括为以下几个方面。uA农业区位论1、基本假设孤立国是假设一个与世隔绝的国家。在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一的交通手段就是马车；各地农业经营者的能力和技术条件相同；孤立国与外界隔绝；农作物的经营目的是谋取最大利益；市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定不变。A农业区位论uA农业区位论2、主要内容在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。用公式表示为：P=V-(E+T)uA农业区位论3、结论对于同一种农作物而言，由于运费率保持不变，由竞争性市场所决定的农产品价格则随着与市场距离的增大，总运费的增加，而导致利润减少。对于不同的农作物而言，土地产出能力、产品价格、单位产出的生产费用、运费率等均不同，因此，同一区位选择不同农作物所获得利润也不同。这表明，同一区位上的土地事实上还面临着不同农业利用方式的选择。结合以上两点结论，杜能提出了：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。u畜牧业三圃式农业区谷草农业区轮作农业区林业区自由农业区A农业区位论杜能圈杜能圈共有六个同心圆，如下图所示。uA农业区位论4、评论杜能的农业区位论由于采取了高度抽象和孤立化的分析方法而遭到批评。但从总体上看，他成功地抓住了影响当时土地利用的关键因子：土地位置和距离，揭示了土地区位利用的核心机制：级差地租模型，从而第一次从理论上系统地阐明了距离或空间摩擦对土地的农业区位利用的深刻影响。它不仅可以解释农地分区利用，而且对于工业、商业和住宅业等经济活动的区位决策和土地的合理利用也具有重要指导意义。杜能农业区位决策的最高准则是农产品成本最小化，存在对利润最大化目标关注不够的缺陷，但这种决策思想实质是农业布局要尽可能节约社会劳动，以最小的耗费生产更多产品的最优化思想，这种思想对于工商业区位理论与实践均有重要的指导意义。uA农业区位论杜能的农业区位决策的准则是成本最低，但决策者并不必然追求成本最低（如产量最大化、品种多样化）。决策目标的变化将导致农地利用的区位格局严重偏离杜能模式。级差地租模型里，距离是一个关键变量，决定着土地的区位格局。但这只是静态分析，没有考虑技术进步的影响。技术进步可以大大提高土地产出率、缩短时空距离等，克服距离对区位选择的束缚，从而导致土地利用的空间分布形态与杜能模型再次偏离。杜能农业区位论可以较好地解释发展中国家的农地利用现实，却无法有效解释发达国家城市周围的土地利用格局。实证研究美国的情况表明，土地利用格局出现了“逆杜能圈”：城市化进程的加快促使城市区域迅速蔓延，导致农地转化为市地的速度加快，处于城市近郊的土地所有者都怀有农地转为市地的心理预期，同时又摄于土地利用转化的高成本，因而，这个区位的土地往往被弃耕或粗耕，与此相反，远郊反而更多采用了集约式的土地利用方式。u高档住房和商店中低成本住房老旧住房、仓库和制造业购物中心、商业、写字楼A农业区位论杜能圈杜能圈的应用u第一节社区结构B工业区位论德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响，被公认为是工业区位理论的奠基者，其代表作为《工业区位论》（1909）。uB工业区位论1、基本概念韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素”的概念，认为区位因素可以划分为三类：一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定企业的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的联合性与协作性。自然技术因素和社会文化因素等。uB工业区位论2、基本假设已知工业生产原料产地的地理分布。已知产品的消费地及市场规模，市场由许多分散的地点组成。存在几个固定的劳动力供应地，劳动力供给无限且不具流动性，工资率已知。u2、主要内容——三个法则工业区位选择应遵循的三个法则：B工业区位论区位选择原则运输区位法则劳动力区位法则集聚（分散）法则uB工业区位论3、评论理论假设的非现实性（完全竞争的市场结构；需求条件的空间一致性；运费率的一致）最优化思想的片面：成本最低。在非完全竞争的市场结构下，厂商区位经济决策的目标常常是利润最大化。方法的间接性。分三步确定区位，不如直接求解总成本最低点更加科学。理论贡献：创建了许多区位论的基本概念和分析框架，成为现代区位论常用的工具；他提出的三要素也是土地利用规划、城市规划和土地利用的核心。实证研究框架具有理论意义；抽象和演绎的逻辑分析方法对后来的区位论学者产生了深远的影响。uB工业区位论4、工业区位论与不动产经济工业区位论研究的一个核心就是工厂的区位决策问题，而工厂的区位决策问题，从不动产经济的角度考虑，实际上就是工业厂房的区位选址问题，客观上构成了指导工业房地产区位投资决策的理论基础。工业区位论研究工业经济活动的空间分布与布局规律，而这种分布或布局的载体只能是土地，所以该区位理论又是关于土地的工业区位利用的理论，而土地利用是土地经济学研究的一个重要内容。总之，无论是工业房产投资的选址还是土地的工业合理利用都需要由工业区位论作指导。与农业区位论一样，工业区位论是不动产经济学的一个非常重要的基础理论。u第一节社区结构C中心地说——商业区位理论中心地说是关于城市区位的一种理论，产生于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。学说的主要目的是探索和揭示城镇分布的“安排原则”，即决定城镇数量、规模和分布的原则。基本论点认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。uC商业区位理论1、基本概念中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地；其职能是指由中心地提供的货物和服务的种类。人口门槛：指一个企业为维持经营活动所必须赚取的最低收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。货物的最大销售距离：在其他条件不变的情况下，消费者购买货物的数量取决于商品的售价和为获取商品所支付的交通费。当距离大到消费者不准备支付时，为最大销售距离uC商业区位理论RTM超额利润区域继续营业所需的最小区域(拥有平均利润)如果只有一个市场的话uC商业区位理论低等级的商品–T和R小–(消费频率高,价格成本低)高等级的商品–T和R大–(消费频率低，价格成本高)也就是说.不同的商品/服务会有不同的地理形态高级商服中心，提供高级到低级的全部商品和服务；中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动；而低级商服中心只有低级的商品和服务。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。uC商业区位理论2、主要内容假设条件：这里为“均值平原”，土地肥沃，资源分布、人口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界；有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方向移动都可行；生产者和消费者都属于经济行为合理的人；消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货物的销售价格加上来往的交通费用。uC商业区位理论六边形网格：克氏根据周边最短而面积最大和不留空当的弥合性原则，认为最合理、最有效的市场区图形是正六边形体系。uC商业区位理论RTM均质性平原超额利润区域继续营业所需的最小区域(拥有平均利润)尚有地区对同样商品与服务的需求没有满足，结果如何呢？如果只有一个市场的话C商业区位理论uC商业区位理论同样商品与服务的提供者会不止一个！那么，其他的商品与服务的提供者会在哪里布点呢?–为了防止服务区的不必要重叠–距离会=2*RuC商业区位理论RTM均质平原尚有地区对同样商品与服务的需求没有满足，结果如可呢？RTM2R的距离uC商业区位理论uC商业区位理论等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体系。三种原则是：市场最优原则交通最优原则行政最优原则u市场原则这类中心地等级体系–对任何等级的中心的市场区面积达到最小,或者说–消费去中心地出行购物的总距离达到最小;–是供应消费者的最为有效的方式每一较低级别的市场区与高一级别的市场区有固定的关系uAAAAA市场原则问.低一级别的B级中心应该在哪里呢?答.在三个A级中心的中点BBBBBBBBBBBBBuAAAAA市场原则问.低一级别的B级