东吴证券-房地产行业周报

研究报告/行业周报2010年5月10日房地产行业地方楼市新政陆续出台——房地产行业周报（2010.05.03-2010.05.09）投资要点：上周主要区域成交量情况。在政策调控下，楼市成交量的影响持续显现，上周我们跟踪的重点城市楼市中，大部分城市成交量仍继续环比下滑的步伐，除苏州连续大幅下滑超过50%外，下滑的幅度有所放缓。北京在上个观察期出现较大涨幅后，上周成交量再次大幅下降50%。与成交量不同，成交均价并未明显下降，部分城市甚至房价仍在上涨。市场综述。北京、深圳等地陆续出台调控政策继续对房地产板块继续施压，央行上调存款准备金率、恒大率先降价等利空因素对近期虚弱的地产板块再度形成打压，房地产股一周继续下跌，据Wind统计，按成分股流通市值加权平均计算，申万分类房地产板块指数一周下跌9.54%，同期沪深300指数下跌7.52%。个股方面，受利空影响普遍出现大幅下跌，申万分类行业内上周涨幅前五的个股分别是中江地产、中炬高新、光华控股、天业股份和*ST合臣。行业公司要闻。北京、深圳楼市新政出台；一线城市五一楼市遇冷；14部门正在制定小产权房整治方案；恒大率先8.5折售楼；中江地产控制人启动股权结构多元化改制；万科公布4月销售数据；新湖中宝、ST淞江、香江控股、陆家嘴等公司竞得新地块；广宇发展资产重组报国资委审核。投资建议。我们仍然坚持前期观点，地产板块超跌后出现小级别的反弹是可能的，但后期仍需关注房价的运行情况，只有房价运行符合国家调控的预期，房地产股才能迎来较大的机会。投资者可低仓位适度参与反弹行情，以短线为主，中长线机会目前依然不甚明朗。后期仍需关注房价的运行情况，只有房价运行符合国家调控的预期，房地产股才能迎来较大的机会，后期可以关注一些受政策调控影响相对较小（主要产品、业务区域）可能被错杀的个股。邓咸锋（证书编号：S0600109070863）[e-mail]申万房地产与沪深300指数走势对比-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%09-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-03房地产(申万)沪深300相关研究报告：房地产行业周报1请务必阅读正文之后的免责声明部分东吴证券研究所房地产行业周报1.一周市场综述北京、深圳等地陆续出台调控政策继续对房地产板块继续施压，央行上调存款准备金率、恒大率先降价等利空因素对近期虚弱的地产板块再度形成打压，房地产股一周继续下跌，据Wind统计，按成分股流通市值加权平均计算，申万分类房地产板块指数一周下跌9.54%，同期沪深300指数下跌7.52%。个股方面，受利空影响普遍出现大幅下跌，申万分类行业内上周涨幅前五的个股分别是中江地产、中炬高新、光华控股、天业股份和*ST合臣，涨幅分别为25.98%、9.62%、6.98%、6.7%和3.79%。表1：申万分类房地产行业一周涨幅前10名证券代码证券简称周涨跌幅%周换手率%总股本百万股流通A股百万股PE（TTM）PB600053.SH中江地产25.9814.42361.28361.28-19.796.88600872.SH中炬高新9.6215.89724.22724.2284.024.11000546.SZ光华控股6.9814.24169.51146.24193.5124.53600807.SH天业股份6.7061.75160.5882.57217.576.46600490.SH*ST合臣3.798.75132.00132.00-9.2415.41000711.SZ天伦置业3.4939.04107.27107.271014.933.35000014.SZ沙河股份2.1517.89201.71201.7015.694.48600215.SH长春经开0.876.40357.72357.72-57.921.10000965.SZ天保基建0.3612.29461.56115.5026.972.90000506.SZ中润投资-1.016.44774.18194.8222.297.44资料来源：Wind资讯，东吴证券研究所表2：申万分类房地产行业一周涨幅后10名证券代码证券简称周涨跌幅%周换手率%总股本百万股流通A股百万股PE（TTM）PB600376.SH首开股份-21.5920.881149.75180.1612.141.63000718.SZ苏宁环球-21.2311.991702.661065.2518.404.70000961.SZ中南建设-19.4313.51778.56210.5313.322.43600185.SH格力地产-18.8712.00577.59337.5914.002.82600067.SH冠城大通-18.3913.47735.50618.3113.843.03000656.SZST东源-17.2212.38250.04216.4876.564.83600266.SH北京城建-16.648.22741.00741.009.051.82002133.SZ广宇集团-16.4411.61498.60316.4719.542.93002244.SZ滨江集团-15.8712.821352.00293.4216.593.80000042.SZ深长城-15.264.34239.46239.3011.381.64资料来源：Wind资讯，东吴证券研究所在北京之后，深圳成为又一个出台地方楼市调控政策的一线城市，从出台的实际内容来看，严厉程度略宽于此前市场传闻，并未像北京那样出台限购政策，其余条款基本比照国家政策上限。因此我们预计，后期出台的其他地方政策可能将以这两大城市为参考，严厉程度很难有超越。2请务必阅读正文之后的免责声明部分东吴证券研究所房地产行业周报在政策调控下，各地楼市观望气氛渐浓，成交量上的影响已经比较明显，目前成交均价尚无明显松动，房地产板块尽管估值处于较低位置，一旦房屋销售在2010年出现较大下滑，将影响到行业2011年的业绩情况，结果将是目前看起来具有估值优势的地产股动态来看优势可能并不明显。我们仍然坚持前期观点，地产板块超跌后出现小级别的反弹是可能的，但后期仍需关注房价的运行情况，只有房价运行符合国家调控的预期，房地产股才能迎来较大的机会。投资者可低仓位适度参与反弹行情，以短线为主，中长线机会目前依然不甚明朗，后期可以关注一些受政策调控影响相对较小（主要产品、业务区域）可能被错杀的个股。图1：申万分类房地产行业与沪深300指数一周走势比较-12.00%-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%4月30日5月2日5月4日5月6日房地产(申万)沪深300资料来源：Wind资讯，东吴证券研究所2.行业要闻一线城市五一楼市遇冷。五一假期，原本是一线城市的楼市传统旺季，今年却明显遇冷，成交量下降，观望、试探气氛趋浓，业内人士将此现象归因于4月以来国家出台的一系列调控政策。北京市房地产交易管理网最新数据显示，五一期间，北京二手房交易跌入冰点，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。为期4天的上海五一假日楼市展览会3日平静结束，展会期间成交量不大，整体呈现观望状态。开发商并未因新政而纷纷打折促销，消费者也多以观望为主，少有出手。5月1日和5月2日两天时间内，广州全市住宅销售178套，成交面积21021平方米，比平时正常成交低了一半。深圳4月一手房价同比涨67%销量跌60.95%。深圳市国土房产部门5月1日公布的统计数据显示，4月份，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，比上年同期上涨66.79%，环比基本持平。据统计，4月份，深圳市新建商品住宅销售面积29.12万平方米，比上年同期下降3请务必阅读正文之后的免责声明部分东吴证券研究所房地产行业周报60.95%，环比增长11.44%。据分析，今年4月，深圳市新建商品住宅成交量较小，成交均价起伏较大，其中单日销售均价最高为每平方米30066元，最低为每平方米15096元。北京楼市新政出台一家限买一套房。北京市政府发布一系列遏制房价过快上涨的严厉政策，明确要求商业银行根据风险状况，对第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款，且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。14部门正在制定小产权房整治方案。5月4日，国土部通报的一季度国土资源违法形势显示全国土地违法总体呈下降趋势，但依然严峻。国土部执法监察局局长李建勤表示，要高度警惕一些地区拟建、在建高尔夫球场现象有所抬头等苗头性、倾向性问题。据透露，国土资源部、住建部牵头共14个部门正在就高尔夫球场、小产权房等违规用地问题的整治制定方案。深圳楼市新政出台暂停三套房贷未现限购令。继北京等地方政府公布楼市调控细则之后，深圳规划和国土资源委员会今日发布《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不过，此前盛传的如北京一样的限购政策并没有在通知中出现。一线房企降价促销恒大率先8.5折售楼。调控重压之下，一线房地产商重拾现金为王，通过加速周转为持续增长储备能量。5日，恒大地产(3333.HK)宣布，公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。3.公司动态中江地产(600053):公司近日接到控股股东江西江中制药(集团)有限责任公司(下称：江中集团)函告，根据公司实际控制人江西省国有资产管理委员会有关文件精神，江中集团将启动股权结构多元化的改制工作，该工作的实施将可能导致江中集团的股东及其持股结构发生变化，公司实际控制人不变。万科A(000002):2010年4月份万科Ａ实现销售面积63.3万平方米，销售金额78.0亿元，分别比09年同期增长6.3%和48.0%。2010年1-4月份，公司累计销售面积187.5万平方米，销售金额228.9亿元。2010年3月份销售简报披露以来公司新增加项目2个：贵阳贵宝项目，万科拥有该项目100%权益，需支付地价款1.0亿元；吉林高新区滨江项目，万科拥有该项目65%权益，需支付地价款9.0亿元。4请务必阅读正文之后的免责声明部分东吴证券研究所房地产行业周报新湖中宝(600208):2010年5月5日，新湖中宝股份有限公司以21.62亿元的价格竞拍获取丽水厦河湖区块1号、2号、3号地块(项目开发性质均为商业及住宅用地，商业、住宅土地使用权限分别为40年、70年)，总用地面积为191050平方米，总建筑面积为431688.5平方米，楼面地价5008元/平方米。ST松江(600225):2010年5月4日，天津松江股份有限公司全资子公司天津运河城投资有限公司通过挂牌方式取得位于武清区京津公路东侧、武宁路北侧的地块，总成交价格为13700万元。该地块项目规划用地面积87960.7平方米，其中商业金融业、居住用地面积分别为34812.6平方米、53148.1平方米，容积率分别不大于0.5、1.0。广宇发展(000537):广宇发展于2010年4月9日公布了《发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）》等相关重组文件。公司接大股东山东鲁能集团有限公司通知，公司实际控制人国家电网公司已将本次重大资产重组相关材料上报国务院国有资产监督管理委员会，目前正在审核过程中。香江控股(600162):2010年5月6日，子公司成都龙城香江房地产开发有限公司竞得地块编号为XD03(252/211)：2010-032号地块的使用权[该地块面积为61590.03平方米，规划用地性质为二类住宅用地(可兼容商业＜10%)；住宅、商业用地的使用年限分别为70年、40年]，土地总价为人民币9