国信证券-XXXX年房地产行业中期投资策略-100601

请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧行业研究Page1[Table_KeyInfo]深度报告房地产[Table_IndustryInfo]2010年中期投资策略谨慎推荐（维持评级）[Table_BaseInfo]本报告的独到之处对中期政策及行业基本面趋势进行了深入分析，并做作出了预测对春季策略的业绩预测及NAV进行了下调提出了业绩锁定性与持续增长力双因子选股模型一年该行业与上证综指走势比较-30%-20%-10%0%10%20%30%40%J-09A-09O-09D-09F-10A-10房地产(CSRC)指数沪深300资料来源：国信证券经济研究所相关研究报告：《房地产5月份投资策略：度过寒冬仍需时日》——2010-5-13《10年1-4月全国房地产市场运行情况点评：各项指标的高增长使本轮调控具备了更大的政策腾挪空间》——2010-5-12分析师：方焱电话:[phone]E-mail:[e-mail]执业证书编号：S0980206110188分析师：区瑞明电话:[phone]E-mail:[e-mail]执业证书编号：S0980210040014联系人：黄道立电话:[phone]-1830E-mail:[e-mail]独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。[Table_Title]行业投资策略政策阴霾待散，转机仍需等待暴风骤雨式的调控已对房地产市场产生影响“两会”后房价飙升迫使政府在“国四条”的基础上祭出空前严厉的“新国十条”，剑指房价七寸，核心内容是建立考核问责机制、贷款首付比例和利率大幅度提高、暂停发放购买第三套及以上住房贷款和研究制定税收政策等，中央各部委及地方迅速响应，影响明显，销量萎缩，在一个月内，17重点城市周销量平均下降幅度高达57.3%。国际形势变化或使调控节奏放缓，但政策持久性不用臵疑当前经济增长三大引擎均面临着较大压力，欧洲主权债务危机升级更使当前房地产调控面临两难抉择，我们认为调控节奏或将放缓，第3季度将以执行已出台的调控措施为主，不会放松，且未来有推出保有环节税的可能。楼市有“休整”需要，调控将使调整幅度加深09年楼市的疯狂本身就透支了未来的部分需求，房价的飙涨也削弱了一部分购买力，我们预计若目前政策严格执行一年，2010年全国新建商品房销售面积将同比下降20%左右，销售价格将回落至09年3季度的水平。地产股业绩及估值面临下调风险地产股业绩和估值正面临诸多压力：地产龙头1-4月份销售业绩均表现不佳；板块现金流出加快、短期偿债能力略有下降；行业调整将导致未来量价齐跌；直接融资难以顺利实施也导致地产股缺乏释放业绩动力。板块进入震荡筑底阶段，反转仍需时日，建议低配调控压力仍大，且有可能推出保有环节税，地产股趋势性机会中短期难至！但考虑地产股跌幅较大，已基本反映目前悲观预期，估值已接近08年底水平，机构配臵很低，我们认为地产股进一步下跌幅度有限，将进入震荡筑底阶段，有反弹机会，建议低配，选股时注重业绩锁定性和成长性，可关注四类品种：①全国及区域龙头：如保利、滨江、华业、中天城投；②城投类兼保障住房受益股：云南城投、西藏城投、黑牡丹；③资产注入：广宇发展、沙河股份；④商业地产股：轻纺城、海宁皮城、世茂股份。重点公司盈利预测及投资评级[Table_Profit]代码公司总市值（亿元）昨收盘（元）EPSPE投资评级28/05/20102010E2011E2010E002244滨江集团126.419.350.851.0911.0谨慎推荐600240华业地产37.545.820.421.2013.9谨慎推荐000540中天城投73.268.021.041.887.7谨慎推荐600773西藏城投51.648.970.300.8029.9谨慎推荐600510黑牡丹83.8510.540.500.6221.1谨慎推荐000537广宇发展55.9410.910.400.5027.3谨慎推荐000014沙河股份22.6711.241.291.748.7谨慎推荐600790轻纺城51.428.310.250.3333.2谨慎推荐002344海宁皮城105.6237.720.581.0065.0谨慎推荐资料来源：公司资料和国信证券预测2010年6月1日请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2投资摘要结论及投资建议地产股前期暴跌已大部分反映悲观预期，目前估值已接近08年熊市，并且支撑行业长期向好的因素依然坚实，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需等待！由于目前正处于调控初期，地产股仍面临较大压力，建议低配。选股应注重业绩锁定性和成长性，可参照我们创设的双因子选股模型。谨慎推荐：1、全国和区域龙头：保利地产、滨江集团、冠城大通、浦东金桥、广宇集团，以及中天城投、招商地产等；2、城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；3、资产注入概念：广宇发展、沙河股份；4、商业地产股：①受益出口和消费复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城；②租售并举的世茂股份。核心逻辑1、现有调控政策短期仍难退出，且有可能推出保有环节税；2、09年的疯狂使行业本身有“休整”需要，“4.15”后的调控将使调整幅度加深；3、地产股业绩及估值面临下调。与市场不同之处市场主流观点认为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思路上依然偏重观察绝对估值，即NAV。我们认为：NAV是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现充满着不确定性，甚至有减值可能，本轮地产调控作为政府调整经济结构的手段，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳定产业政策为止，持续时间将较长，在此过程中行业面临“阵痛”是必然的。因此在调控初期的选股思路上，绝对估值并不最应看重，成长性兼顾业绩锁定性才是最重要的，而到了调控中期则应看重财务安全。股价变化的催化因素1、新开工和投资若下滑明显，政策或将松动；2、若出口强劲复苏超预期：一方面可能导致人民币升值超预期，另一方面巨额贸易顺差也会导致货币投放大量增长并推高流动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；3、若宏观经济复苏低于预期，将使宽松货币政策难退出，也会调控政策将可能被弱化；4、房地产直接融资重新开闸。风险提示1、“新国十条”严格执行3个季度以上；2、推出房地产保有环节税收。请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page3内容及图表目录投资摘要......................................................................................................................2暴风骤雨式的调控已对房地产市场产生影响................................................................4“4.15”前的调控难撼房价飙升................................................................................4房价问题上升到政治高度，“4.15”后更严厉调控密集展开..............................................4调控月余，效果初显.............................................................................................5国际形势变化或使调控节奏放缓，但政策持久性不用臵疑...........................................6欧洲主权债务危机升级，出口形势不容乐观................................................................................6形势演化正使调控陷入两难........................................................................................................7后续政策如何演绎，最高决策层的态度是关键.............................................................................8预计调控节奏将逐步放缓，但政策压力仍较大.............................................................................8行业本身有“休整”需要，“4.15”后的调控将使调整幅度加深..................................909年市场的疯狂透支了部分10年的需求....................................................................................9从人口净增长角度考虑，10-11年原本就是行业需求的相对低谷................................................10预计2010年销售面积下降17%，全年均价同比上涨19.5%.....................................................11地产股业绩及估值面临下调风险................................................................................12一季度销售面积下滑、现金流出、短期偿债能力下降................................................................12再库存有加快趋势，营运能力却有所下降.................................................................................12下调重点公司未来三年业绩及2010年NAV..............................................................................12板块震荡筑底，反转仍需时日，建议低配..................................................................14板块估值接近08年最低迷时期，机构配臵低、抛压已不大.......................................................14支撑行业长期向好的深层次因素依然坚实.................................................................................14地产股已进入震荡筑底阶段，但反转仍需时日，建议低配.........................................................15图1：10年2-4月北京、杭州一手房成交均价（元/M2）......................................................................4图2：10年2-4月厦门、苏州一手房成交均价（元/M2）...................................