太平洋证券深蓝系列睿富1号限额特定集合资产管理计划(

上海保集(集团)有限公司有限合伙股权投资企业背景资料1.项目概述上海保集（集团）有限公司（以下简称“保集集团”）欲组建精品城市发展投资有限合伙企业，总规模为10亿人民币，合伙企业普通合伙人为保集集团控股子公司，且担任合伙企业执行合伙人。合伙企业拟投项目为保集集团下属100%控股公司南昌申标房地产开发有限公司（以下简称“南昌申标”）及浙江保集房地产开发有限公司（以下简称“浙江保集”）对上海川杰置业有限公司并购项目（即张江并购项目）。太平洋证券股份有限公司拟发起太平洋证券睿富1号限额特定集合资产管理计划通过集合资金信托计划或基金子公司专项资产管理计划间接认购合伙企业份额，认购总金额不超过人民币5亿元。2.全国房地产市场分析一、市场情况：10月百城住宅均价延续上月态势，环比上涨同比下降，重点城市住宅市场成交表现平稳图：2011年6月-2012年10月百城价格指数-4%-2%0%2%4%6%8%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%2011M62011M72011M82011M92011M102011M112011M122012M12012M22012M32012M42012M52012M62012M72012M82012M92012M10环比涨幅（左轴）同比涨幅（右轴）数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数10月百城住宅均价延续上月态势，环比上涨同比下降。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，同环比仍保持上月趋势，其中环比上涨0.17%，涨幅与上月持平，同比下跌1.00%，跌幅比上月缩小0.40个百分点。总体来看，10月100个城市的住宅平均价格已连续第5个月环比上涨，连续第7个月同比下跌，同比跌幅继续缩小。尽管企业在“金九银十”积极推盘，但成交情况不及预期，市场上行趋势放缓，促使开发企业合理定价，多数城市典型项目价格趋于平稳，未出现涨幅扩大和上涨项目明显增多的情况。图：2012年1月-10月（第1-43周）一线城市商品住宅成交量变化051015202530354045135791113151719212325272931333537394143万平方米北京上海深圳广州图：2012年1月-10月（第1-43周）15个二三线城市商品住宅成交量变化050100150200250300350135791113151719212325272931333537394143万平方米数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com（注：所统计15个二三线代表城市为：天津、南京、成都、苏州、厦门、长沙、东莞、无锡、福州、青岛、南昌、贵阳、温州、惠州、中山）10月重点城市楼市成交同比保持增长环比继续下降。数据显示，10月一线城市和典型二三线城市商品住宅市场同比仍保持增长态势，但由于国庆黄金周环比出现下降。具体来看，一线城市中除上海外其余三个城市同比增幅均超过50%，环比来看涨跌互现，其中北京、上海环比下跌，且北京跌幅超二成。典型二三线城市同比增幅近五成，但环比下降10%。二、中央继续强调坚定不移进行房地产调控中央继续强调坚持房地产调控不放松。10月17-18日，温总理在经济形势座谈会和国务院常务会议上重申必须坚持调控政策不动摇，要坚定不移地搞好房地产调控；国家发改委也表示坚决抑制投资投机需求。温总理还指出，调控手段从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段；还指出要抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。在传统“金九银十”时期，中央再次重申坚定不移进行房地产调控以稳定市场预期，巩固房地产政策调控成果。图：中央继续强调坚定不移进行房地产调控坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。推进保障性安居工程建设，确保保障房公平分配到低收入群众的手中。加快普通商品住房土地供应，有效增加普通商品房供给。10月18日，温家宝主持召开国务院常务会议房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。10月17日，温家宝总理主持召开经济形势座谈会搞好房地产市场调控，坚决抑制投机投资性需求，有效增加普通商品房供给。加强保障性安居工程建设，确保保障房公平分配到低收入群众的手中。10月24日，发展改革委谈宏观经济形势和对策温总理温总理发展改革委中央再次重申坚定不移进行房地产调控资料来源：中国指数研究院综合整理三、地方微调楼市政策，促进刚需释放地方微调楼市政策，促进刚需释放。当前在稳增长和调结构的背景下，地方政府微调楼市政策，如济南提高公积金贷款额度和降低90平米以下住房首付比例，武汉提高公积金贷款额度，陕西鼓励和引导房地产开发企业现房销售，切实满足自住型和改善型住房需求。提高公积金贷款额度将促进刚性需求释放，符合中央政府“坚决抑制投资投机需求和保护合理需求”政策的大方向。未来或许还会有更多的城市调整当地的公积金政策，因为该措施既能活跃楼市，又没有超过限购“红线”。表：地方微调楼市政策日期重要事件关键内容10月8日济南公积金贷款政策调整济南住房公积金管理中心发文调整住房公积金贷款政策，新规定自2012年10月8日起实行，调整后个人申请住房公积金贷款的最高可贷款额度为25万元（章丘、平阴、济阳、商河为20万元）；还规定公积金贷款购买首套自住住房，建筑面积在90平方米(含)以下的首付款比例由30%降低到20%，90平方米以上的仍为30%。10月19日陕西《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》鼓励和引导房地产开发企业现房销售，切实满足自住型和改善型住房需求。各地要结合实际制定商品住房现房销售管理办法和现房销售支持政策。10月24日武汉住房公积金管理委员会《关于调整二手房住房公积金贷款最高限额的通知》自2012年10月20日起，二手房（首套）住房公积金贷款最高限额由40万元提高到60万元。资料来源：中国指数研究院综合整理四、三季度房地产业贷款增长加快三季度房地产贷款增长加快，地产开发贷增速反弹明显。央行发布的2012年三季度金融机构贷款投向统计报告数据显示，截至2012年9月，房地产贷款余额11.74万亿元，同比增长12.2%，增速较上季度末高1.9个百分点。地产开发贷款、房产开发贷款和个人购房贷款增速均较二季度末回升，其中地产开发贷款同比增长7.3%，增速提高6.5个百分点，房产开发贷同比增长12.1%，增速提高0.8个百分点，个人购房贷款同比增长12.6%，增速较二季度末停止下探，小幅回升1.6个百分点。表：2012年三季度房地产贷款情况万亿元余额同比增长相比二季度末提高房地产贷款11.7412.2%1.9个百分点地产开发贷款0.857.3%6.5个百分点房产开发贷款2.9612.1%0.8个百分点个人购房贷款7.8012.6%1.6个百分点数据来源：中国人民银行五、展望：房地产市场仍将延续平稳态势房地产调控的方向将会继续。当前宏观经济形势正在由缓中趋稳到筑底企稳转变，主要指标增长速度都在加快。宏观经济形势好转，企稳回升的可能性加大，增强了政府坚定房地产调控不放松的决心。10月，温家宝总理在国务院常务会议上再次强调坚定不移进行房地产调控，国家发改委也指出要坚决抑制投资投机需求，房地产调控的方向将会继续。未来一段时间市场仍会维持量价平稳态势。10月，房地产市场价格平稳，成交量环比继续下降，表明有效需求释放的高峰期已过。另外，二三季度积极推盘销售的品牌房企业绩增长显著，资金较为充裕，价格调整动力不足。在有效需求萎缩、房企调价动力不足的情况下，又逢年末，并且政府一再强调房地产调控不放松，因此短期内房地产市场仍将延续量价平稳态势。借鉴如上信息，在做项目测算时，将不采用售价递增的模式，维持单一售价。针对各个项目所处区域的分析将放置项目板块中具体讨论。3.交易对手基本情况3.1上海保集（集团）有限公司3.1.1企业基础信息名称：上海保集（集团）有限公司住所：上海市南蕴藻路20号公司类型：有限责任公司（国内合资）注册资本：人民币8.22亿元法人代表：裘东方成立日期：1999年6月25日注册号：310000000070513经营范围：机械设备声查加工销售；装潢材料建材金属材料计算机及配件机电产品工艺品（除金银外）文化用品摄影器材化工原料及产品（除危险品）橡塑制品五金交电百货批兼零；室内装潢服务；园林绿化工程施工。3.1.2其他主要证照1、机构代码证信息：代码：63148551–8机构名称：上海保集（集团）有限公司机构类型：企业法人地址：上海市南蕴藻路20号有效期:自2009年6月4日到2013年6月3日登记号：组代管3101131831952、税务登记证名称：上海保集（集团）有限公司住所：上海市南蕴藻路20号公司类型：有限责任公司（国内合资）注册资本：人民币壹亿零捌万元法人代表：裘东方成立日期：1999年6月25日注册号：310000000070513经营范围：机械设备声查加工销售；装潢材料建材金属材料计算机及配件机电产品工艺品（除金银外）文化用品摄影器材化工原料及产品（除危险品）橡塑制品五金交电百货批兼零；室内装潢服务；园林绿化工程施工。3.1.3公司股权架构截至2012年11月，上海保集（集团）有限公司股东结构如下：股东姓名或者名称认缴出资额实缴注册资本股比裘东方9000万元4000万元10.95%5000万元黄坚1008万元1008万元1.21%上海佳富投资有限公司6.32亿元6.32亿元76.89%上海拓荣营销策划有限公司9000万元9000万元10.95%合计8.22亿元100%3.1.4历史沿革上海保集（集团）有限公司（原“上海保集实业有限公司”）成立于1999年6月15日，截至2012年12月，该公司在历史存续期间内，共发生过121次工商变更。其中发生增资次数为4次、股东变更次数为3次、法人代表变更1次、经营范围变1、其中2001年2月12日，工商同时变更注册资本及法人代表事项。更次数为3次、公司名称变更为1次，详细历史沿革如下：（一）、设立1999年6月15日，自然人邬美君、自然人裘祥久共同签署《上海保集实业有限责任公司章程》、公司的股东会决议以及《公司设立登记申请书》、上海市工商局1999年6月25日颁发的《企业法人营业执照》（注册号3101132007300），上海保集实业有限责任公司（上海保集（集团）有限公司原名，以下简称“保集实业”）正式设立，其基础信息如下：公司名称上海保集实业有限责任公司住所上海市南蕴藻路20号法定代表人邬美君注册资本人民币500万元企业类型有限责任公司经营范围机械设备生产加工销售；装潢材料、建材、金属材料计算机及配件机、电产品、工艺品（除金银外）、文化用品、摄影器材、化工原料及产品（除危险品）橡胶制品、五金交电、电子器材、百货批兼零；室内装潢服务；园林绿化工程施工。根据上海宝审会计师事务所1999年6月21日出具的《验资报告》（沪宝会事验[1999]第868号），公司股权比例如下：股东姓名或者名称认缴出资额出资方式实缴注册资本股比裘祥久50万元货币出资50万元10%邬美君450万元货币出资450万元90%合计500万元100%（二）历次变更(1)第一次变更：经营范围变更1999年11月23日的股东决议、《公司变更登记申请书》以及上海市工商局1999年12月9日颁发的《企业法人营业执照》，保集实业的经营范围中增加“房地产开发经营”一项。(2)第二次变更：注册资本增至1008万元2000年5月23日的股东决议、新的公司章程以及上海市工商局2000年5月25日颁发的《企业法人营业执照》，公司的注册资本增至人民币1008万元，增资