北京动物园服装批发商圈调研报告

1调研目的：进行北京动物园商圈市场调研，重点对世纪天乐国际服装批发市场进行各种数据和信息的收集，为公司决策提供一手资料。调研时间：2008.3.23-2008.4.1调研人员：011、012、023、036、048、049等38人信息来源：以走访询问为主，相关政府部门及相关网站查询为辅调研对象：世纪天乐国际服装批发市场、金开利德国际服装批发市场、东鼎服装商品批发市场、众合动物园服装批发市场、聚龙外贸服装商城、天皓成服装批发市场、天乐宫服装市场、时尚天丽服装批发市场信息整理：011、012一、动物园商圈概述北京市动物园商圈位于北京市西城区，1986年该商圈开始以马路批发市场的形式自发形成，以外贸服装、流行服装为主要经营项目。随着全国经营外贸、时尚服装的批发市场逐渐发展，该区域各商场开始陆续建成。经过多次变革，近年来，动物园商圈已经建成了一批较具规模的专业化服装批发市场，与雅宝路市场、大红门服装市场共称为北京三大服装市场商圈。这里经营的服装流行、时尚、个性，深受年轻人的喜爱，商品辐射到天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、内蒙古、山东、河南、陕西等地区，已经成为中国前沿流行服饰的批发集散地。动物园商圈各批发商业分布在西直门外大街、车公庄大街、展览馆路之间，共有服装批发市场8个。西直门外大街北侧有天皓成服装商品批发市场，南侧分别为世纪天乐国际服装批发市场、金开利德国际服装批发市场、东鼎服装商品批发市场、众合动物园服装批发市场、聚龙外贸服装商城、天乐宫服装批发市场、时尚天丽服装批发市场。北京市动物园商圈是北京以批发外贸休闲、时尚男女服装为主体的综合商圈，是北京市经营流行时尚服装规模最大的批发集散中心。2二、动物园商圈交通情况：（一）、公交线路描述：世纪天乐国际服装批发市场周边交通便利，该市场临近动物园公交总站、天文馆站、动物园站，汇集特4路、7路、15路、19路、27路、45路、65路、102电、103电、运通104线、105电、运通105线、运通106线、107电、111电、运通205线、206夜、209夜、319路、332路、334路、347路、360路、360快、362区、362路、601路、632路、634路、685路、697路、714路、732路、808路、814路等35条公交线路。（二）、地铁线路描述世纪天乐国际服装批发市场距最近的地铁站—西直门站大约1200米，此站的地铁线路包括1号线、2号线、13号线，其中地铁4号线在建，建成后直达动物园，将极大的促进消费客流。（三）、停车场描述：目前调研所得动物园商圈周边停车位共计1256个车位，满足了客户停车的需求，具体车位地址如下：世纪天乐国际批发市场停车位约286个；金开利德国际服装批发市场停车位约400个；聚龙外贸服装商城停车位约350个；东鼎服装商品批发市场停车位约220个；（四）、其他车类描述：非法营运车：动物园商圈周边有私人出租车，与大红门、雅宝路等批发商圈形成往返运输路线。人力车：动物园商圈周边存在三轮车，主要用于部分业者近途取、送货物，另方便该区域消费群体到地铁站乘车。货运车：货运车主要停靠西城区文兴东街，部分货站位于此处，为周边批发商场提供货运服务。综上所述：动物园商圈周边交通便利，公交车辐射范围广，并且设有1200多个停车位，便于3周边人群停车，为消费者提供便利条件。三、动物园商圈物流情况：随着动物园商圈的逐渐成熟，动物园商圈周边物流较为集中，物流配套设施较为完备，集中在西直门外南路和文兴东街约有20余家货站，方便长途与北京附近短途货运，货运方式主要以公路运输及铁路运输为主，快捷便利，网络覆盖全国各地，具体辐射到天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、内蒙古、山东、河南、陕西等地区，省外货运价格根据距离远近在80元-140元/立方米之间。其中东三省运输当日发货次日即可到达，每日都有发往各地各条线路的汽车发车。四、动物园商圈商业情况：（一）、动物园商圈商业项目概况：商业性质商业项目名称商业项目品类构成建筑面积(㎡)使用面积(㎡)项目楼层商户数量（户）批发市场世纪天乐国际服装批发市场服装、服饰8437339396232133金开利德国际服装批发市场服装、服饰370001611652763东鼎服装商品批发市场服装、服饰12800820016710众合动物园服装批发市场服装、服饰820053604432聚龙外贸服装商城（地下）服装、服饰1800075503817天皓成服装商品批发市场服装、服饰780042365448天乐宫服装批发市场服装、服饰180012501212时尚天丽服装批发市场服装、服饰1096520196合计171069826287611世纪天乐国际服装批发市场调研报告4【世纪天乐国际服装批发市场图片】5【世纪天乐国际服装批发市场平面位置图】一、地理位置及商业分布：世纪天乐国际服装批发市场位于西城区西直门外南路甲28号，动物园商圈中心地带，毗邻金开利德、时尚天丽（地下）、众合、东鼎、聚龙（地下）、天皓成、天乐宫等服装批发市场。二、世纪天乐国际服装批发市场自然状况：（一）市场全称：世纪天乐国际服装批发市场（二）市场地址：西城区西直门外南路甲28号（三）网址：www.shijitianle.com.cn（四）性质：股份公司（五）法定代表人:邹丽华（六）成立时间：2005年4月10日（七）隶属关系：浙江新湖集团（八）营业时间：5：50-16：30（九）主营项目：服装、服饰（十）经营方式：批发为主兼有零售（十一）市场规模：负三层至二十层建筑面积约为84373㎡（其中负二、三层为停车场面积约为11250㎡），已出租的使用面积约为26596㎡（负一至十三层）；十四至十八层可开发的使用面积约为8000㎡；十九层与二十一层使用面积约为4800㎡；6三、世纪天乐国际服装批发市场发展史：2005年4月由北京首创集团注资兴建的世纪天乐国际服装批发市场开业，开业之初招商力度小，实力商户少，经营效益不好。2006该公司进行股权转让，据中国产权信息交易网查询得知当时要约交易价格为13亿元。后据了解浙江新湖集团收购了该项目进行经营。在调研中访谈商户得知浙江新湖集团的收购价格约为9-11亿元。2007年2月与世纪天乐相邻的老天乐服装批发市场由于违规用地、临时建筑安全隐患众多等原因，政府强行拆迁。近1300多商户向周边商场分散，其中大部分商户到世纪天乐国际服装批发市场选铺经营，由于老天乐市场商户的入驻，使世纪天乐的经营局面开始转好，转租、转兑价格不断攀高。2007年年末美国华平基金资本介入新湖集团，调研访谈中得知，世纪天乐国际服装批发市场为此次资本合作的目标项目。2005-2006年世纪天乐国际服装批发市场股权构成据中国产权信息交易中心网了解到：北京万商天地商贸有限公司（80%股权），北京阳光宏业房地产有限公司（20%股权）。北京阳光宏业房地产开发有限公司股权构成为：北京首创阳光房地产有限公司（80%股权），北京青创投资管理公司（20%股权）。北京首创阳光房地产有限公司：国有控股公司，北京首创集团下属子公司。2006-2007新湖集团在北京全资收购了北京阳光宏业房地产开发有限公司（后更名为北京新湖阳光物业管理有限公司）和北京世纪天乐国际服装市场有限公司。2007年末华平基金资本介入新湖集团。四、世纪天乐国际服装批发市场人员组织架构：（一）、人员构成数据描述：71、市场管理部：该部门属主力部门，工作繁杂，所以设3位经理，每位经理下属2名主管及各16名员工，负责商场现场管理。2、市场信息中心：类似经营部或招商部，该中心设立4位经理，负责对外的招商工作、填补空位以增加商场收入，另协助商户办理转租、转兑手续并收取相应费用。3、物业：包含保安、保洁及物业管理，由商场整体外包，雇佣新湖集团下属物业管理公司进行管理。4、市场拓展部：类似广告部，共三人，其中经理1名，主管2名，负责营销策划及广告宣传。5、财务部：共5人，经理1人，会计2人，出纳2人，负责公司财务事宜。（二）、商厦人员成本核算：世纪天乐国际服装批发市场管理人员成本员工人数（人）岗位工资（元/月）工资合计(元/年)商管人员4820001152000部门主管84000384000部门经理88000768000商场负责人4预计1000000合计68约为33040008五、世纪天乐国际服装批发市场经营状况：（一）、商场规模及商铺数量:楼层建筑面积（㎡）经营面积（㎡）商铺数量(户)A区B区负二、三层68428360停车场负一层332637303334574一层179832101848361二层179832102168387三层179832102354297四层179832102580171五层179832102596187六-十三层01892011716156十四-十八层0118258000空置十九层023651600办公区二十层023651600多功能厅二十一层016001600空置合计1915865215393962133面积总计84373393962133注：19-21层面积无法出租用于经营，实际可利用使用面积为34596㎡。9（二）经营格局楼层经营面积（㎡）经营项目负一层3334外贸服装一层1848A区外贸休闲B区时尚女装二层2168A区外贸休闲B区时尚女装三层2354A区外贸休闲B区牛仔四层2580A区外贸休闲、时尚女装B区时尚女装五层2596A区外贸休闲、时尚女装B区时尚女装六层-十三层（写字间）11716B区休闲男装、外贸服装、时尚女装、鞋类目前已经营面积合计：26596（三）、经营特色及各楼层品类描述：B1层品类描述该层A区与B区相连通，共分为C-东区、C-西区、C-南区、C-北区、C-中区、C-特区五个区域，其中C-特区是由该商场整体承租给新湖集团内部一李姓总经理，该区域面积约为1072㎡，前期未开发利用，后期通过运作，此区域于2006年11月1日开业，租期10年（因大包租金涉及到核10心机密在调研中未获取准确数据），合同期自2006年11月1日至2016年10月31日止。其他区域均由北京世纪天乐国际服装市场统一管理。B1层主营外贸休闲服装服饰，共574户，该层于2005年4月份开业，定位经营以外贸休闲服装、服饰为主，该层商户以河南、河北、浙江、东北人居多，货品大部分来自广州、东莞、浙江、上海、天津等地，仅含少量本地加工货品。货品主要辐射天津、河南、河北、东北、内蒙、北京周边及雅宝路商圈等。据调研了解该层以每平方米2万元价格买断20年经营权的合作方式开始招商，同时市场考虑到商户的风险意识，该笔买断费用可在两年之内缴纳但须上交少量的滞纳金，2年内按市场要求缴纳年租金即可，与此同时市场在招商过程中推出减免半年租金、2年税金及物业管理费等相应的优惠政策，吸引北京各经营服装商圈的主力商户到此投资经营，例如动物园商圈的老世纪天乐国际服装批发市场、众合动物园服装批发市场等；木樨园商圈的大红门批发市场、百荣世贸等；雅宝路商圈的天雅、雅宝大厦等，该区域在开业之初，经营效益较差，一方面老天乐在未拆除之前仍然保留大部分商户及消费群体，虽部分商户在北京世纪天乐也有铺位经营，但由于B1层新开业无固定客户群体，加之经营面积较大，导视不清晰，致使消费群体流失，使客户不愿到此采购，商户对在此经营不加重视而作为库房使用。2007年老天乐的拆迁，这一契机给该市场招商及后期运作提供更加有利的条件，从此老天乐的客户及消费群体大部分迁移至此，客流量加大,该商场鼎盛一时，延续至今。调研中了解该层C-南区与中区经营状况较好，转租、转兑价格较高（5.5平方米的经营间包括20年经11营权费用核算到每月加上原始租金价格每月6000元左右，C-南区目前转租价格每月在2.5万元左右，其它区域在1.8-2万元左右；C-中区5.5平方米的经营间在商场开业初期20年经营权费与租金不到30万元，目前转兑价格高达100万元左右），所以大部分原主业选择高价出租来赚取利润，导致该层转租率较高，由于该市场的种种优势将动物园商圈的大部分消费群体汇集于此，所以承租人在此经营仍具有一定的利润空