对经济适用房、廉租房政策的反思与对策

本文由昆山周庄租房原创本文由昆山周庄租房原创对经济适用房对经济适用房对经济适用房对经济适用房、、、、廉廉廉廉租房租房租房租房政策的反思与对策政策的反思与对策政策的反思与对策政策的反思与对策——以重庆九龙坡区为例摘要：为了尽快解决城市低收入家庭的住房保障问题，国务院于2007年8月出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号文件，该政策出台后,重庆市政府根据各我市实际情况逐步落实了国务经济适用房和廉租房的相关政策,取得了一些成果,为一部分低收入群众解决了住房问题,使他们享受到了改革开放的成果。但由于相关制度不够完善，存在政策措施还不配套等问题，实施过程中出现了一些问题，矛盾较多。特别是本区作为重庆市城乡统筹综合配套改革试范区还需解决农村家庭转为城市居民的住房问题。今年，市委决定，用3-5年时间完成主城的旧城改造，这是近年来的工作重点。这些政策的实施都会直接影响经济适用房和廉租房的建设进程。因此，根据本区情况，积极探索建立完善的保障性住房体系，有序地推进以上政策和工作的落实很有必要。关键词：经济适用房；廉租房；对策建议。住房问题是重要的民生问题。随着我国的住房制度的改革，居民住房由计划经济时代的由国家提供逐步发展为市场经济时代的由个人购买或租赁的市场化模式。但在这个过程中，由于城市廉租房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善的原因，住房市场出现了过于市场化的趋向。出现了商品房价增长过快，而人民群众收入增长不能适应房价增长速度的普遍情况，造成了广大中低收入家庭难租到房、买不起房的现状。加之随着大量农业人口的城市化及大量的外地投资资金进入重庆市场，更是加剧了这种矛盾。对此广大人民群众迫切希望政府能加大对房地产市场的干预，调控房地产市场，虽然国家针对以上情况也出台一些调控政策；如提高房地产业的进入门槛、对地产项目在银行的贷款进行限制，房屋面积限制在90平方米以内等一系列措施，但都没有从根本上解决中低收入家庭的住房问题。重庆市作为城乡统筹试验区，由于需要解决的农业人口城市化任务比其它城市更重，加之被批准为试验区后国外及外地投资资金大量地进入重庆房地产市场，更加剧处理以上问题的难度和工作量。因此政府更应加大落实该文件的力度和措施，才能保证城乡统筹试验的正常进行，保证人民群众安居乐业，促进和谐社会的发展。一、保障性住房体系的概况：一)、保障性住房体系分类：保障性住房是近年来国家为解决生活困难群众的住房问题，逐步开始建立的政策性住房保障体系。保障性住房体系主要以经济适本文由昆山周庄租房原创本文由昆山周庄租房原创用房、廉租房、单位集资合作建房及农民工居住的集体宿舍等类型住房形式构成。但根据近期国家政策调整，已经将单位集资合作建房、农民工居住的集体宿舍及旧城改造拆迁的还建房等类型住房形式归入了经济适用房的类别，因此现行的保障性住房实际上只存在廉租房和经济适用房二大类别的住房保障形式。1、廉租房系由国家建设或其它方式组织的住房，由符合条件的城市最低收入家庭的无房户或未达最低住房标准的家庭向国家申请租赁，交纳比较低廉的廉租房租金的保障性住房。2、经济适用房系指政府提供减免土地出让金、城市建设配套费等收费的政策优惠，按照合理标准建设，限定户型面积和销售价格，拥有限制产权，向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。二）、廉租房与经济适用房都系国家为解决低收入城市家庭住房问题的对不同层面对象进行保障的保障性住房，在保障对象上存在相互衔接的关系。但两者之间存在住房性质、保障程度、适用条件等多个方面的差异,见下列图表：经济适用房廉租房性质政策性住房保障性住房功能解决城市低收入家庭住房问题解决城市最低收入家庭或特殊困难家庭住房问题房屋性质拥有有限产权,上市交易有严格条件限制没有产权,租赁使用,交纳低廉租金房屋控制面积60平方米以下50平方米以下适用对象无房或人均住房建筑面积未达到市人均住房建筑面积60%的家庭无房或人均使用面积低于10平方米的低保困难家庭适用标准人均收入未达到上年度城镇居民人均可支配收入标准,08年为13715元,每年公布一次现行掌握标准为享受低保的家庭（月收入人均未达260元）管理部门建委房管局廉租办退出机制购买满五年，政府回购或在补交土地收益等价款后可取得全产权或交易在适用对象不符合保障条件或违反管理规定时停止保障收回住房现在适07年经济适用住房管理办九部委发布的《廉租住房保本文由昆山周庄租房原创本文由昆山周庄租房原创用的法律及政策依据法、重庆市经济适用住房管理暂行办法障办法》、城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》、《重庆市城镇廉租住房住房保障办法（试行）》取得方式符合购买条件时申请购买符合条件的申请租赁二、九龙坡区经济适用房、廉租房实施概况1、经济适用房实施状况根据区建委提供的数据。目前,从2006年6月30日至2008年7月1日止经市建委审批但在建尚未交付使用和准备建设的非安置房类型经济适用房项目共18个，总建设面积178.1万平方米;安置类经济适用房项目10个,建设总面积63.2万平方米,二者合计共拟建设总面积为了241.3万平方米,已申报未审批项目10个,总面积53.98万平方米。三者统计后属于经济适用房范围的在建和拟建设总面积为295.28万平方米。这些已批准或以后可能被批准的项目将在今年至后几年内逐步投放到保障性住房市场。按现行适用的人均可支配年收入低于13750元的标准作为购买条件的进行初步判断,符合购买条件且具有实际购买力的家庭所需的面积,应远远小于与拟建设规模的面积。2、廉租房实施现状。1)、我区廉租住房实施情况：据在区廉租办调研收集的数据，我区自2003年8月启动廉租房保障工作以来，至2007年底为止，我区共调剂和建成面积约81000平方米，1570余套廉租住房，结合租金补贴、租金核减等方式，先后对1753户困难家庭实施了廉租住房保障。对我区人均住房面积低于6平方米的“双困家庭”已达到廉租住房全覆盖,处于全市领先状况。根据区房管局廉租办在2007年九月拟定的中、长期规划，准备在3-4年时间解决全区3500户城市人均住房面积低于10平方米的低收入家庭的住房保障问题。其中：2007年规划1000-1200套，2008年规划建设1500套，2009年规划建设1000套，共计拟建设和调剂廉租住房面积约近120000平方米。2）、我区低收入家庭住房情况：据我区2007年底进行的全区低收入家庭住房状况调查统计。我区现人均住房面积低于16平方米，家庭人均收入在8677元低收入家庭户数为11944户，涉及人员有35000人。占城镇总人口的7%；其中建筑面积人均8平方米以下的占3909户；建筑面积人均8-13平方米以下的有4889户；建筑面积人均13-16平方米以下的有3146户。减去13-16平方米范围的3146户，余下人均13平方米以下的家庭有8798户，如按本文由昆山周庄租房原创本文由昆山周庄租房原创低于人均年收入5040元的标准（已低于重庆市最低工资标准680元/月），都应符合扩大适用标准后的廉租房的保障范围，每户按平均40平方米面积建设，共需建设约350000平方米的廉租性保障住房才能达到实物配租的要求，与我区拟建设的廉租房规模有较大的缺口。三、我区住房保障体系存在的问题。一）、经济适用房制度现存在的问题1、现行的经济适用住房对低收入家庭收入的界定的标准与实际需要经济适用房并具有购买能力的低收入家庭情况不符。现行的《经济适用住房销售管理办法》中，将家庭人均年收入未达到上年度市统计局统一公布的城镇居民人均可支配收入标准（现执行13715/人·年）作为购买经济适用住房的基本条件之一，即人均月收入低于1143元的家庭才具备购买经济适用住房的资格，而重庆市城镇居民人均消费支出为10876元/年（每月支出906元），但目前全市经济适用住房销售的套内均价为2384元/每平方米。显而易见，满足经济适用住房购买条件的低收入家庭的经济能力根本无力购买经济适用住房，而人均月收入在1200元至1900元范围内的低收入住房困难家庭具备购买经济适用住房的能力，却又不能满足政策规定的购买资格。故现行经济适用住房，由于没有合适的销售对象，至少在理论上已成了一个即占用了国家资源又没有市场的“夹心产品”。正因为经济适用房保障对象范围的定位出现了与实际需求层面不符的偏差，所以适用收入标准确定得太低，经济适用房的现状已偏离了设立经济适用房的初衷，也未应达到应具备的社会的功能和作用。只是现在经济适用房还未大量投放到市场，问题还没有反映出来，如不及时纠正这种状况，必然出现对保障性住房负面影响，进而引起地产经济的混乱。2、经济适用住房与商品房销售价格未拉开差距，其保障功能体现不足。一是经济适用住房优惠政策的支持力度不够，除已明确的城建配套费、易地人防费、集中绿化费、规划综合费减免外，其他有文件规定的经济适用住房优惠政策因无具体实施细则并未执行，如信贷利率等。二是开发商为追逐最大利润，均按市物价局核定价格上浮10%的高限销售。三是经济适用房在物价核定价格程序上存在不公开、不透明的等喑箱操作的现象，也是造成核定价格偏高的重要原因之一。3、对经济适用房的建设项目及规模的审批缺乏有效的引导和控制措施。根据现行经济适用房的实施状况，除安置性项目外，其它项目都由开发商自行申报立项，并负责投资建设。在这个过程中，政府审批部门没有可以根据整体建设规模和市场需求量进行控制的标准和行政措施。只要符合土地、规划等相关手续，开发商申请报批后，审批部门（主要是区级建委）没有否决权，不能根据本文由昆山周庄租房原创本文由昆山周庄租房原创本区建设规模需求量进行限制调整，只能逐级上报市建委，由市建委审批确定。在这过程中区建委并没有根据本区情况进行决策和控制的措施。并且现行的审批制度也未制定审批项目时可以参照的每区的控制规模总量数据及年度控制总量细则办法，建委整个审批程序没有规范的审批控制规则。正是以上原因，现本区的经市建委批准的经济适用房规模在排除区外需求前提下已经有失控的趋势，而我区经济适用房的具体管理部门缺乏有效的调控措施，也就是造成了现在我区整个经济适用房建设规模过大的一个主要原因。4、经济适用住房销售环节的监控流于形式，存在购买资格的审查的真空和漏洞。首先现行的《经济适用住房销售管理办法》规定，经济适用住房购买资格采取逐级审查的方式认定，对购买人家庭收入情况和住房现状的审核主要依靠街镇居委会或购买人现工作单位，很大程度上依赖于这些基层部门工作人员的责任心和个人素质，这就为购买人资格的实质审查带来很大的难度。尤其是外地来渝常驻人员购买经济适用住房的资格由谁审查、由谁核实，几乎为管理“真空”。其次从另一方面分析：由于对适用对象确定的不合理（收入标准定得太低，符合条件的群体购买不起），太严格的审查购买对象资格，必然造成已建成的经济适用房无人购买的现象，进而引致开发商投入资金不能及时回收及房屋闲置的负面现象，从而影响社会经济的正常