房地产企业会计实务

房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发企业企业企业企业会计会计会计会计核算核算核算核算实务实务实务实务及纳税筹划讲解及纳税筹划讲解及纳税筹划讲解及纳税筹划讲解梁梁梁梁石石石石QQQQQQQQ群：63798491637984916379849163798491电话：13775981500137759815001377598150013775981500邮箱：A86114A86114A86114A86114@@@@163163163163.com.com.com.com百度贴吧：建筑房地产会计吧讲课内容讲课内容讲课内容讲课内容大纲大纲大纲大纲�第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发生产生产生产生产流程流程流程流程�第二部分第二部分第二部分第二部分房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在财财财财务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账�第三部分第三部分第三部分第三部分房地产开发企业开发成本核算房地产开发企业开发成本核算房地产开发企业开发成本核算房地产开发企业开发成本核算�第四部分第四部分第四部分第四部分房地产开发企业的实例操作（在财务软件中处理）房地产开发企业的实例操作（在财务软件中处理）房地产开发企业的实例操作（在财务软件中处理）房地产开发企业的实例操作（在财务软件中处理）�第五部分第五部分第五部分第五部分房地产企业的纳税管理（房地产企业的纳税管理（房地产企业的纳税管理（房地产企业的纳税管理（4444个阶段）个阶段）个阶段）个阶段）�第第第第六六六六部分部分部分部分房地产开发企业的纳税筹划（房地产开发企业的纳税筹划（房地产开发企业的纳税筹划（房地产开发企业的纳税筹划（15151515个案例解析）个案例解析）个案例解析）个案例解析）第一部分房地产开发生产流程一个房地产项目开发的流程大体上包括10个阶段。(1)(1)(1)(1)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。(2)(2)(2)(2)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步　　　开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程(3)(3)(3)(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多；冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程(4)(4)(4)(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步　　根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。　方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。　初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。　　　施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程　　　房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程(5)5)5)5)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程(6)(6)(6)(6)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作　　　取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资起到了一定抑制作用。第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程(7)(7)(7)(7)建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的具有一定资质的建筑承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目建筑承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程(8)(8)(8)(8)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收，同不过验收，就不能投放到房地产市场。第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程房地产开发生产流程（9999）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步　　　房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。第一部分房地产开发生产流程(10)(10)(10)(10)物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务　　如果房地产项目的开发商决定用所开发的项目进行租赁业务，则或者开发商自己进行管理，或者委托专业化的物业管理公司进行有效的物业管理，既可保证在租赁市场上的竞争优势，又可获得可观的租金收入，还可保证所开发的物业的保值增值。即使开发商是完全为了出售，在所开发项目的业主委员会成立之前，替未来的客户选择服务水平高且收费合理的物业管理公司，对于所开发项目的销售也是大有益处的。第二部分第二部分第二部分第二部分房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在财财财财务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账一、金蝶软件（以迷你版为例）建账的着重点　1、在启用金蝶软件帐套时先对于所在的公司进行组织架构充分了解并将企业的组织架构在财务软件中设置，便于实际操作中能够把企业的真实经济业务反映出来。从一定层面上看，会计就是企业的语言，会计把企业的经济活动行为表达出来，因此要先把公司的各个职能部门、企业的员工、往来单位的分类等在财务软件系统中设置完成（见设置演示财务软件）。第二部分第二部分第二部分第二部分房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在财财财财务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账辅助核算中往来单位的设置（打开财务软件详细讲解如何设置）第二部分第二部分第二部分第二部分房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在财财财财务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账2、设置好核算项目，往来单位包括工程类（建筑工程、安装工程、装饰工程、园林绿化工程）、材料类（建筑材料、安装材料、装饰材料、园林绿化工程）、设计类、广告类、业主客户类、其他类3、需项目核算的科目主要有开发产品类、开发成本、开发间接费用、销售费用、主营业务收入及成本。4、不核算材料类和低值易耗品的存货，除非有大宗甲供材料再临时增设科目，那种由甲方购买直接由施工单位领用，发票转给施工单位，工程结算时施工单位另开材料发票的，开发企业有设材料账进行日常核算。5、“固定资产”最多只分二级明细核算到大类，不需要按项目进行核算。需要查询时直接找最近月份的折旧明细表即可。“累计折旧”不用分二级明细科目。具体分类详见附表（对于有固定资产模块的业务将更加清晰的显示出来）：第二部分第二部分第二部分第二部分房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在房地产企业会计科目在财财财财务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账务软件的设置与建账固定资产编码体系（严格做到一物一码，唯一对应）编码类别二级编码二级子科目三级编码三级子目01房屋建筑物0101营业用房0102非营业用房0103建筑物0104固定资产装修费用设备02机电设备0201供电系统设备0202供热系统设备0203中央空调系统设备0204通讯设备0205洗涤设备0206维修设备0207厨房设备0208消防设备0209电梯设备0210磁卡门锁设