房地产开发企业会计核算与纳税申报实务

房地产开发企业会计核算与纳税申报实务圣才财务SANT&TALENT主讲人：尹颖MB:13801740055E-MAIL:[e-mail]2019/9/251厚积薄发，成会计英才第一模块：会计科目设置与税种一、房地产开发业务范围与特点□业务种类○土地使用权的转让、买卖与租赁○房屋的开发、销售与出租住宅、公寓、办公楼、商业营业用房办公楼其他建筑物、附着物等配套设施代建工程周转房□业务特点○开发周期长○风险高○产品为不动产，位置固定○投资额大○单价高○产品具有多样性2019/9/25厚积薄发，成会计英才2二、房地产企业经营业务流程2019/9/25厚积薄发，成会计英才3公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产三、房地产会计核算体系与科目设置□房地产企业会计核算制度的演进●1983年底前《基本建设简易会计制度》●1984.1.1–1988年底《国营建设单位会计制度--会计科目和会计报表》●1989.1.1《国营城市综合开发企业会计制度--会计科目和会计报表》●1992《企业会计准则》和《企业财务通则》，《分行业会计制度与分行业财务制度》即两则两制●1993.1.7《房地产开发企业会计制度》●1998.1.27《股份有限公司会计制度--会计科目和会计报表》2019/9/25厚积薄发，成会计英才4●2001.1.1《企业会计制度》●2006.2.25《基本会计准则及38项具体准则》目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则（2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企业会计制度》。□房地产企业会计科目设置除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：2019/9/25厚积薄发，成会计英才5一、存货类●材料采购●在途材料●原材料●材料成本差异●开发产品●分期收款开发产品●委托加工物资●周转房二、非流动资产类●投资性房地产●投资性房地产累计折旧（摊销）2019/9/25厚积薄发，成会计英才6●投资性房地产减值准备●长期应收款●在建工程●工程物资三、成本类●开发成本●开发间接费用●工程施工●工程结算四、两个成本类二级明细科目成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归集房地产行业的产品开发成本，具体如下：2019/9/25厚积薄发，成会计英才7房屋开发成本---土地征用及拆迁补偿费---前期工程费---基础设施费---建筑安装工程费---公共配套设施费---开发间接费开发间接费---人工费---折旧费---办公费---水电费---劳保费---其他2019/9/25厚积薄发，成会计英才8□房地产企业税种与税率一、主要税种●营业税●房产税●土地增值税●企业所得税●城镇土地使用税●耕地占用税●印花税●契税●城建税●教育费附加与河道管理费2019/9/25厚积薄发，成会计英才9二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率第一阶段：企业设立阶段税种计算依据1.权利与许可证照5元/件2.记录资金的账簿(实收资本印花税+资本公积)*0.5‰,其他5元/件3.土地使用权转让与出让使用合同,合同金额的0.5‰契税1.自有房产投入本人独资经营，免税2.接受以土地使用权等不动产出资。按照土地使用权出让、出售及房屋买卖价的3%--5%2019/9/25厚积薄发，成会计英才10第二阶段：获取土地阶段税种计算依据印花税同上契税同上耕地占用税1.获取土地使用权，符合耕地条件的，根据面积和税额一次性缴纳；2.不合条件，不缴纳。第三阶段：开发建设阶段2019/9/25厚积薄发，成会计英才11税种计算依据印花税据各类合同的0.3-0.5‰城镇土地使用税从取得的红线图次月起，据实际占用面积与定额税率计算第四阶段：转让及销售阶段税种计算依据营业税5%城建税7%、5%、1%2019/9/25厚积薄发，成会计英才12教育费附加营业税的3%土地增值税查账征收：1.项目全部竣工结算前，转让房地产收入，预征；2.待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补核定征收印花税同上企业所得税查账征收：1.销售未完工产品取得收入，按预计计税毛利率，计算毛利额，2019/9/25厚积薄发，成会计英才13项目完工后计算实际毛利，调整以前毛利合并到其他项目计入当年损益计算纳税2.销售完工。税率25%核定征收印花税同上第五阶段：房产持有阶段2019/9/25厚积薄发，成会计英才14税种计算依据营业税租金的5%城建税7%、5%、1%教育费附加营业税的3%城镇土地使用税同上房产税自用：计税余值*1.2%出租：租金的12%2019/9/25厚积薄发，成会计英才15第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算自本模块开始，结合房地产企业业务特点，系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业---万科2010年的年报。之后，我们将系统讲解案例：设立阶段获取土地阶段开发与建设阶段转让与销售阶段持有阶段投资性房地产合作开发房地产利润形成与分配所得税汇算阶段纳税筹划2019/9/25厚积薄发，成会计英才16一、公司注册法规要求与出资方式●房地产企业注册成立是需满足以下法规√《公司法》√《城市房地产管理法》√《城市房地产开发经营管理条例》●出资方式√货币出资≥30%的注册资金√非货币财产实物知识产权非专利技术工业产权土地使用权2019/9/25厚积薄发，成会计英才17非货币出资的程序：如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办理：房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范围，资质年检2019/9/25厚积薄发，成会计英才18货币出资公司注册成立财产评估办理产权转移手续审计验资营业执照变更二、设立阶段纳税案例案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日设立了一房地产开发企业，注册资金5000万，其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花税一共缴纳多少？（契税在下章）答案：（5000万+2000万）*0.5‰+(9+1+2)*5元=35000+60=35060元2019/9/25厚积薄发，成会计英才19三、设立阶段账务处理案例此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务：案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设立，三股东分别持股比例为50%、30%、20%。2012年1月1日，三个股东以货币资金一次性缴足款项，工商已办好营业执照。财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验资，根据验资报告和公司章程等工商注册。2019/9/25厚积薄发，成会计英才20开立临时验资户：DR:银行存款--验资户10000000CR:实收资本--甲公司5000000--乙公司3000000--张凯2000000原始凭证：《现金缴款单》、《银行进账单》、《公司章程》等基本户开好后临时验资户资金转入基本户：DR:银行存款--工商银行897610000000CR:银行存款--验资户10000000原始凭证：《银行转账凭证》、《验资报告》复印件等2019/9/25厚积薄发，成会计英才21案例三：发行股票融资长虹房地产股份有限公司发行普通股20000000股，每股面值为1元，发行价格为6元。股款120000000元已经全部到位，发行过程中发生的相关税费60000元。如何处理此笔业务？解析：计入股本金额20000000*1=20000000元，计入资本公积的金额=（6-1）*20000000-60000=99940000元DR:银行存款--**银行119940000CR:股本--普通股20000000资本公积--股本溢价999400002019/9/25厚积薄发，成会计英才22案例三：以货币与实物财产混合出资甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有限责任公司，注册资本10000000元，甲、乙以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价值为2100000元。2011年9月20日，东方房地产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项，丙于2011年5月6日办妥财产转移手续。如何做账？解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将资金存入临时验资户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资报告：2019/9/25厚积薄发，成会计英才23DR:银行存款--银行8000000CR:实收资本--甲公司5000000--乙公司3000000第二步：1.聘请资产评估事务所评估资产2.办理财产转移手续3.财产清单DR:固定资产---设备2100000CR:实收资本---丙公司2000000资本公积---资本溢价100000案例四：以货币资金和出资土地使用权2019/9/25厚积薄发，成会计英才24甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公司，注册资金10000000元，甲、乙、丙持股比例分别为50%、30%、20%。甲以土地使用权出资，土地使用权的公允价值为5000000元，乙、丙以货币资金出。2011年3月20日，新注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货币资金出资，甲公司于2011年5月6日办理了财产转移清单、资产评估和使用权转移手续。解析：第一步：乙、丙货币出资DR:银行存款--银行5000000CR:实收资本--乙公司3000000--丙公司20000002019/9/25厚积薄发，成会计英才25第二步：土地使用权出资DR:开发成本--土地开发5000000CR:实收资本--甲公司5000000备注：如果土地是用来出租，则使用科目“投资性房地产”案例五：以债权出资2006年7月1日，甲公司应收乙公司账款的账面余额60000元，由于乙公司发生财务困难，无法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务2019/9/25厚积薄发，成会计英才26重组，假定乙公司普通股的面值为1元，乙公司以20000股抵偿该项债务，股票每股市价为2.5元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2000元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作为长期股权投资处理。如何处理该笔业务？解析：1.资本公积增加（2.5-1）*20000==30000元。2.债务重组利得=60000-2.5*20000=10000元分录如下：2019/9/25厚积薄发，成会计英才27DR:应付账款60000CR:股本20000资本公积--股本溢价30000营业外收入--债务重组利得10000案例六：将资本公积转为实收资本或股本一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册资本为1000万，甲乙丙分别出资500万、300万、200万。未来扩大经营规模，经批准，东方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增资本。该业务如何处理？2019/9/25厚积薄发，成会计英才28●公司作出《股东会决议》●会计师事务所审计验资，出具《验资报告》DR:资本公积5000000CR:实收资本--甲2500000--乙1500000--丙1000000案例七：将盈余公积转为实收资本一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙持股比例分别为50%、30%、20%，2011年3月20日，经股东会议决议审批，将盈余公积500万转增资本。如何处理此笔业务？2019/9/25厚积薄发，成会计英才29DR:盈余公积5000000CR:实收资本--甲2500000--乙1500000--丙1000000附件：1.《股东会议决议》2.《验资报告》案例八：实收资本减少---减资例1：一公司注册资金100万，实收资本50万，根据《公司法》2年内必须出资完毕，2年快到期了，50万因缺乏资金无法增资。怎么办？答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财务无需做任何账务处理。2019/9/25厚积薄发，成会计英才302.一公司注册资金1000万，实际到位1000万，现经股东会议决议减少注册资金500万。2011年8月30日所有手续办理完毕。如何处理该笔业务？解析：第一步：股东作出减资决议第二步：向工商局申请减资第三步：税务备案并进行账务处理DR:实收资本500CR