浙商证券-房地产行业：又是一波政策潮-101008

︱︱IInnvveessttmmeennttRReesseeaarrcchh行业点评1浙浙商商证证券券︱︱IInnvveessttmmeennttRReesseeaarrcchh浙浙商商证证券券研研究究报报告告︱︱中中国国房房地地产产行行业业︱︱行行业业公公司司研研究究88OOccttoobbeerr22001100︱︱88ppaaggeess又是一波政策潮－－房地产行业事件点评报告戴方执业证书编号：S123020905011186-21-64718888-1219[e-mail]事件：部分省市新出台的房地产调控政策概述如下：浙江省：出台《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。深圳市：出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房。厦门市：出台《关于落实同一购房家庭限定新购买一套商品住房的通知》，即日起到今年年底将采取临时性限购措施，规定每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。上海市：出台《进一步加强房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见》，居民家庭限购商品房一套，动拆迁限售房上市交易期限由5年缩短到3年。广州市：10月1日，广州市国土房管局对当地在售楼盘进行了检查，要求各开发商在购房须知上对新一轮房地产调控政策有所体现。分析：又是一波政策潮。在9月29日中央有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨的背景下，“十一”前夕或者期间部分城市亦出台了相关的配套措施或者补充措施；预计节后将有其他城市进一步出台相关调控措施；进而继4月“国十条”后房地产市场又将迎来一波政策潮。比较两波政策潮，我们可以看到：（1）在出台时间上，一个是在3、4月份商品房成交量明显回暖之后，一个8、9月份商品房成交明显反弹之后。（2）在政策重点上，“需求压制”仍然是政策的中心，表现为商品房限购令、差别化信贷、差别化首付比例以及差别化契税与所得税的优惠等。（3）在政策效果上，在4月份“国十条”出台后，在浓重的观望情绪下，商品房成交迎来了2个月的低迷期，作为一个理性的预期，未来2-3个月商品房成交将有所反复；而房价，作为政策调控的重点，在“国十条”出台之后并没有出现实质性的下降，那么本次政策潮之后，鉴于政策调控着力点未变（需求），房价能否有实质的回调存在疑问。此需求非彼需求，此供给亦非彼供给。从商品房支付能力上区分，普通商品房市场与保障性住房市场是两个分离的市场，即两个市场的供给与需求是相对细分行业评级房地产买入住宅开发买入园区开发中性公司推荐公司简称评级万科A买入招商地产买入保利地产买入凤凰股份买入合肥城建买入荣盛发展买入滨江集团买入新湖中宝买入宁波富达买入52周行业走势图相关报告1、《评关于规范商业个人住房贷款中第二套房认定通知_房地产行业事件点评报告》2、《国家统计局公布2010年1-4月全国房地产市场运行情况_房地产行业事件点评报告》3、《国家统计局公布2010年1-5月全国房地产市场运行情况_房地产行业事件点评报告》4、《国家统计局公布2010年1-6月全国房地产市场运行情况_房地产行业事件点评报告》5、《国家统计局公布2010年1-7月全国房地产市场运行情况_房地产行业事件点评报告》报告撰写人：戴方数据支持人：戴方行业点评︱︱IInnvveessttmmeennttRReesseeaarrcchh行业点评2浙浙商商证证券券︱︱IInnvveessttmmeennttRReesseeaarrcchh分开的。普通商品房由开发商市场供给，并由具有支付能力的购房者来购买；而保障性住房由政府政策性供给，并由社会相对弱势群体来使用。在当前政府“一刀切”式以“压制需求”为导向的调控政策下，受到影响的是市场上正常的普通商品房需求者而非那些本来就需要政府保障的弱势群体（因为弱势群体的需求根本不是由市场来满足的）。与此同时，当前政策中政府拥有相对主动权的商品房供给增加部分仅为保障性住房（包括公租房、廉租房、经济适用房、棚户区改造房以及农村危房改造房等），鉴于当前保障房的规模和覆盖范围，市场正常的购房者是被排除之外的。由此，我们不难发现当前政策压制的普通商品房购房者的需求，而未来可能增加的是保障性住房供给（不为普通商品房需求者享受），结构性矛盾再次发生，供给与需求再次错位，房价调控仍然在错位上进行。资金链是一把“双刃剑”。调控政策的进一步出台将再次引起市场的观望、限购政策的出台直接减少商品房成交量，进而不利于开发商的销售回款。商品房预售资金监管、土地增值税的稽查与清算，将进一步压缩房企资金运用空间。在证券市场融资被暂时关闭、信贷融资被收紧的背景下，我们认为行业资金链日渐趋势将是一个客观是的现实。尽管当前各个房企的现金相对富裕，能够支撑相对长的一段时间，但在不正常的市场环境中，资金链考验仍将存在。资金链趋紧，一方面能够迫使开发商加紧推盘、降低房价、以求快速回笼资金，这也是政府调控的一个落脚点（增加供给的角度），也是市场炒作资金链问题的一个热点；但另一方面，也将迫使开发商缩小战线、减少拿地、延迟开工、以求减少资金的流出，最终带来的是商品房有效供给的减少。基于此，资金链是一把“双刃剑”，短期看或增加供给，长期看供给将减少。房产税将承受“不可承受之重”。在当前房价调控屡屡未能有实质性奏效的背景下，房产税被视为最后的“核武器”或者杀手锏，与市场上多次传言沪深两市率先进行房产税试点相呼应。此次上海房地产调控12条出台，并未包含房产税相关内容，显示上海试点房产税的传言再次落空。众望所归的房产税是否真的能够立竿见影将房价调控下来呢？我们认为至少存在很大的不确定性。（1）房产税，作为一项普通税收，基本职能是调控收入分配，在衍生职能上才涉及商品房供求的调控，调控房价并非是房产税的优势所在。（2）在当前的市场环境中，房产税的出台旨在让拥有多套房的购房者将多余房子抛出（供给增加角度）还是让没有买房的人形成“房子买得起未必养的起”理念（需求减少角度）呢？在不适当的税率下，有房者的“抛房”效应未现（房产税过轻）而房产税却有可能成为城市中低收入者“破产”的一大因素（房产税过重），即“压死骆驼的最后一根稻草”。（3）房产税本身就是一个体系，涉及征收对象、范围、免征额度、免征方式（按套还是按面积）、税率、税率方式（累进还是非累进）、评估价格等参数，参数设置的不成功，不仅不能带来房价调控成功，而且还会造成房地产行业乃至国民经济的硬着陆或者房价的再次暴涨，使得行业发展更为异常。基于此，我们认为，当前被“政治化”了的房产税在承受着“不可承受之重”，被迫孤独一注的房价调控中房产税的出台应该理性和科学的，以求效果的切实发挥。维持行业“买入”评级。理由如下：（1）当前调控政策中出现了商品房限购等行政性政策而非市场化手段，在商品房市场化的趋势下，将是过渡性的；（2）当前世界各国大打汇率战，争相贬值，人民币被升值的趋势明显，在人民币国际化的趋势下中国资产存在价值重估机会；（3）近期温家宝总理在第八届亚欧首脑会议上表示“审慎稳妥把握经济刺激政策的退出时机和节奏”，可以解读为对年初刺激性政策退出观点的一次重大修正，固定资产投资在宏观宏观经济企稳回升仍将扮演重要作用，其中房地产仍将是重要一极。基于此，我们建议“行业龙头”+“独特公司”构建投资组合，重点推荐凤凰股份（600716）、宁波富达（600724）、新湖中宝（600208）、荣盛发展（002146）、合肥城建（002208）和滨江集团（002244）。︱︱IInnvveessttmmeennttRReesseeaarrcchh行业点评3浙浙商商证证券券︱︱IInnvveessttmmeennttRReesseeaarrcchh附文1：深圳：关于进一步贯彻落实国务院文件精神各区人民政府，市政府直属各单位：为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），坚决抑制不合理住房需求和投机炒作，遏制房价过快上涨的势头，结合国务院有关部门文件规定，在《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》（深府办〔2010〕36号）的基础上，现补充通知如下：一、要把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来，提高认识，坚定不移地贯彻执行国发〔2010〕10号文件，认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控的信贷、土地、税收等相关政策。二、在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。二○一○年九月三十日附文2：厦门：关于落实同一购房家庭限定新购买一套商品住房的通知各相关单位：根据市国土房产局、市财政局、市建设与管理局、人民银行厦门中心支行、银监会厦门监管局、市国家税务局、市地方税务局等七个单位2010年9月30日联合下发《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》的要求，自2010年10月1日起，本市实行限定居民家庭购房套数政策，即同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。为贯彻落实文件精神，现就有关具体事项通知如下：一、各相关单位要严格执行同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房的政策。商品住房是指新建商品住宅和二手住宅。︱︱IInnvveessttmmeennttRReesseeaarrcchh行业点评4浙浙商商证证券券︱︱IInnvveessttmmeennttRReesseeaarrcchh二、限购时间内，购房人在签订新建商品住宅买卖合同前必须如实填写《家庭成员情况申报表》（详见附表），各房地产开发企业和经纪机构应通过查验购房人的户口本、结婚证等证件原件对《家庭成员情况申报表》进行核实。《家庭成员情况申报表》原件、购房人户口本复印件、结婚证复印件作为商品房买卖合同备案的附加申请材料。办理二手住宅买卖过户手续时，购房人须如实填写《家庭成员情况申报表》，并提供购房人户口本复印件、结婚证复印件作为二手住宅买卖过户的附加申请材料。三、房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产开发企业、经纪机构与购房人串通，骗购住房的，应承担相应法律责任，并予以曝光。房屋登记部门在办理合同备案或二手房屋买卖登记时发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理相关登记，并将其行为通报给相关贷款机构。四、交易时间的认定，新建商品住宅以网签合同备案时间为准，二手住宅买卖以业务收件时间为准。附件：《家庭成员情况申报表》。厦门市国土资源与房产管理局二Ο一Ο年九月三十日附文3：上海：进一步加强房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见共十二条，主要内容如下：一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，