物权法和会计准则

1知识经济学者沙龙时间：2007年4月7日下午地点：五洋假日酒店翡翠吧中华人民共和国《物权法》解读马宏利翁总：各位新老朋友大家下午好！在这个春光明媚的下午，我们聚集在五洋假日翡翠吧，关注一下我们该关注的事情，3月16日第十届全国人大五次会议通过了一个《物权法》，物权法跟我们老百姓是息息相关的。我们马律师讲了，实际上物权法是民法典中比较基础的一块，物权、债权这几块是我们民法典主要的几块，所以说对于我们做企业的，我们的企业业主跟我们企业高层管理者来讲《物权法》还是很重要的，《物权法》出来以后对于我们以前很多不明确的地方进行了规范，从法律的层面上进行了规范。《物权法》有四篇十九章二百四十九条，为了大家这次来解读《物权法》，我们专门从网上下载了一个简陋的文本，我们讲起来以后大家可以对着这个条文来学习。《物权法》涉及到农民的承包地，农民的宅基地，我们的住宅用地以及共有用地都涉及到了。还有抵押、地域，我们以前都不怎么了解，还有担保等等。这些范围比较广泛，后来作为我们法人代表也好，作为其他业主也好，或者普通公民都是非常用得着的。现在国家有明文规定，这个明文规定对我们来讲很重要，大家都知道最近重庆有一个钉子户，连续三年像一个孤岛立在那里没拆房子，这个《物权法》发表了以后，他又重新回到了他的房子里，被大肆的发表，这个事情他借助了《物权法》，他的房子一直没拆，被称为重庆市历史上最牛的钉子户，前几天拆除了，我看最后结局是好好的捞了一下，他所有的面积，甚至三年来店关门的损失全部都补回来了，这就是原先地产商不愿意买的，政府讲话了，你把路、电截掉，这个不对，这个地产商就得拿钱，不拿钱肯定不行。到最后的时候，区委书记出面找他谈了三个小时，最后拿掉了，这件事情也是涉及到《物权法》。今天下午我们主要请浙杭律师事务所副主任、杭州市仲裁委仲裁员马宏利律师主讲，马宏利律师是中国政法大学毕业的，浙江大学工商管理学院研究生，浙江大学法律硕士，现在是浙杭律师事务所副主任，是万向集团法务部的律师，专业职称是高级律师、浙江省律师事务所证券专业委员会委员、杭州市律师协会证券公司专业委员会委员、杭州建筑房地产协会专业委员；非属专业方向是公司收购及重组，其他供应商及其他商标版权销售，还有侧重于建筑房地产、建筑保险业，这个跟我们各位企业家都是有关系的。马律师有一些典型的案例：1996年参与万向集团的运作模式；1997年办理了收购万向集团下面的生产企业的事宜；1996年到2000年成功代表万向集团中美本土；01年全程负责杭州市一号重点工程——参与求是—古荡的项目，这个也请马律师给我们讲讲；02年参加了万向公司股份制改造；03年参与杭州数字电视有限公司提供相应的法律服务；03年到05年为万向集团提供全程的法律顾问服务，马律师在这方面也是一直在关注我们的《物权法》，刚才跟我们的会员朋友交流，国家发布《物权法》不单在物权层面上，对人权也开始越来越重视，物权不体现在物的层面，实际上是人的层面，只有对人的基本权利和其他的相关权利非常重视才会有《物权法》的发表，下面以热烈的掌声欢迎马律师给我们开讲！开讲之前大家可准备一些问题，遇到《物权法》的各种问题都可以讨论。马律师：首先感谢大家来参与学习，应该说《物权法》是国家颁布以后，受关注度最高2的法律，无论是从民间还是从学术界，还是从政府机关都给予了极大的关注和重视。这个法律应该说，前后最多的时候有400多条，起草下来是247条，有些七搞八搞的就搞没了，因为这里涉及到各个利益集团，或者各方的利益集团有冲突，包括学院派、人大也好，社科院也好，专家立法的看法，对于一些民法大家要注意听，要深入的对待。我们今天带的例子，刚才翁总也讲了一下，一个备受关注的案例，就是重庆的一个案例，男的叫杨武，女的叫吴萍。在这个事情上，他这个是商业运作，拆迁的重庆房地产开发公司，用于住宅小区，如果政府工作那就另当别论了。这个钉子户开始经过双方协商以后，协商的补偿结果给大家交待一下，据我看他的房屋补偿是280多万，房屋面积是219方，光房子补偿是220万，还有一部分是营业税损失。30个月，它原来是开饭店的，每个月3万块，补偿了90万，另外房屋装修装修赔了10万，开发商异地安置了一个房子也是300多方，是300来万，他们进行了差价补偿，这个事情就算尘埃落定了。这个事情到底是谁在这个博弈中受到了启发，我们现在也来分析一下。当初关注到这件事我是在网上看到的，然后是各大媒体一番恶炒这个事情，尤其是借着《物权法》的出台，据说杨武这个人也是散打冠军，然后登上顶楼挂上五星红旗，然后挂上横幅什么“私人财产神圣不可侵犯”，弄得很夸张。不但中国的媒体关注，海外媒体也纷纷入驻这个地方就看他怎么样。据说他对面的房屋很畅销，都被记者租了，就等着看他们来拆，杭州一家媒体，我印象中写了一下说，这个案子要成为中国拆迁史上典型的案例，这个案子的走向将决定中国拆迁从一个野蛮拆迁走向法制拆迁，反正把这个口号提得是高得不能再高。这个事情还引用了一个德国的小故事。德国小故事是这么讲的，当初普鲁士王国有一个国王叫威廉一世，在下面的洲上有一个行宫房。那天他到行宫房去住，感觉非常好，景色是非常好，发现行宫房一个角落里有一个小磨坊，他感觉这个磨坊跟周围的景色不是很和谐，威廉一世想能不能跟磨坊主谈一下，能不能把磨坊卖给他，把它拆掉，统一规划景观，但是这个磨坊主不同意，威廉一世没有办法就继续保留着。后来威廉一世过世之后，威廉二世继承了王位，老磨坊主也随着威廉一世过世了，磨坊主的儿子继承了小磨坊。但是在继承过程中，他的儿子不善经营，这个磨坊经营的不好，欠了很多钱，为此磨坊主的儿子就跟威廉二世讲，你看看能不能把这个小磨坊买走，原来你父亲想买，我现在要卖。威廉二世听说了以后说他不买，想看看他究竟欠了多少钱，他欠的钱我帮他还掉，这个磨坊继续归他，他不买。刚才漏了一块，磨坊主不卖，威廉一世就把他的房子推掉了，推掉之后，老磨坊主就起诉到法院，法院说恢复原状，又把那个房子盖在那里了。现在这个威廉二世不买，他的意思说钱我帮他还掉，这个房子就留在这里，作为我们德国普鲁士王国法制的象征。这个记者引用这个小故事的意思就是说，能不能把重庆那个危房也放在那里，作为中国拆迁法制的象征保存在那。这个事情荒谬的很。国外的建筑都是用石头做的，他这个建筑物都是破的红砖了，别说几百年了，几年之后就自然倒塌了。另外法制观念都不一样，他就上当在这里。这个事情我们现在回顾一下，究竟谁在这个事情中有过错，谁收益了。我认为这个事件在中国爆发出来，在民间对这个《物权法》起到了很大的宣传作用，就这么一个好处。另外一个好处就是杨武也好，吴萍也好，他们两个是最大的受益人，通过这两三年的抗争把这一辈子的收入都获得了，一辈子都可以不干活了。最大的受害者那肯定是开发商，开发商替谁买单，我觉得是替政府买单，为什么？他取得了拆迁许可证以后，在05年2月份开发商就申请了当地房管局进行行政裁决，房管局一直到了07年1月份才裁决下来，将近两年裁决下来这是不可思议的。大家知道有城市房管条例，各个地方有各个地方的裁决条例，最少三个月，多的两年，这个损失肯定是房管局没有裁下来。裁下来以后，就申请法院执行，因为杨武他们也是不太懂法律，没有对裁决进行行政诉讼，行政裁决生效了，按理说搞了一个先预执行。先预执行在原来我们国家的法律上有规定的，现在也有规定，它的使用范围是很狭小的，主要是适用于工伤、劳动救济还有交通事故这些方面，就是情况比较危急的，就是在急需钱的时候先预执行，或3者是国家的重点工程，西气东输，三峡都可以先预执行，或者主要的公共利益。他这个商业征收肯定是不应该走先预执行的，因此这个地方法院又错了，开始是行政仲裁错了，开发商被逼成什么样子，旁边都给挖空了，就留了那么一个房子，这个都是被逼的。因为我拆迁做了很多，我一年也要做10到20个拆迁案子，当然我们的拆迁也是代表政府去做这些事情，我也知道一些拆迁过程中的痛苦，这种最终的受益者是拆迁户，政府部门当然工作也没有做到位，但是政府压力也很大，海内外媒体都在，如果万一处理不当，出现这样的人身伤亡，政府就怕了。所以就逼着开发商把这个事情谈掉了。这个事情对当地的拆迁环境是极大的破坏，变成了“会哭的孩子，有奶吃”，谁叫的越响，其它280户他们可能三年前就搬走了，他们的损失谁来赔？杨武就这么捞了一票，大家不怕贫，就怕不公，这个事情怎么办？拆迁环境怎么办？我们现在在拆迁过程中也碰到过这个事情，但不像杨武这么激烈，他是很聪明的做法，如果大家有亲戚朋友碰到了这样的事情也是很好弄的。拱墅区的房子拆迁，拆的都是农民的房子，农民的房子大家知道是用于出租的、盈利的，有几百户，到底先拆谁，后拆谁，这有很大差别。拆迁一般是2-3年的过程，至少三年一个过程，假设我是拆迁办的，我找到刘总说，你的房子要拆了，你要走掉。刘总说：“国家要拆迁了，我肯定要配合的，我不配合那就没觉悟，但是你要保证我这个房子出租，每年有10万元的利润。我第一个走跟最后一个走肯定有时间差，这三年你要补我三年的利润。你不补我，我响应你号召的话，第一个走我还吃亏了，没有道理吧”。这是软钉子户，到了最后一户我肯定马上搬迁，按照现有的政策一点都不跟你谈。这个拆迁户话都讲出来了，你不可能让响应号召的人吃亏，这不可能吧。这种软钉子户是最难弄的，象杨武这种硬钉子户如果碰到当地政府支持，法院配合的话，很快就应该把他拿下来，拖到现在还被广大媒体关注，最损的一招就是杨武也好，吴萍也好，他们中途不是离开这个房子了吗？离开推土机上去把它推掉就好了，只要不造成人员伤亡，推掉以后根据我们民法他这个列入拆迁范围了，是应该拆的，根据我们民法的平衡原则，我大不了赔你，你去法院告我，大不了受了损失我赔你，完了你去提出疑义，你多少损失我赔你，他没多少损失，他那个破房子造价不超过10万，赔了220万，你看这种房子拆掉就好了，这是刚才讲的小故事。我们还是进入正题，正题就是我们学习这个《物权法》第一个方面就是避免三个误区。大家对物权法有很多认识不一样，我认为第一个不要把它视为一个新的法律，它是将很多原有的规定，还有物业管理条例的规定，吸纳到这部法律中，这是一部分。另外，它是对原有的法律进行完善，我举个例子肯定就清楚了，《担保法》，银行界的朋友就比较清楚，关于质押和抵押的事情，质押合同和抵押合同要经过登记后方生效，这个在我们起草《担保法》上，应该说起草人也好是不懂法律，逻辑弄得很混乱，登记后方生效，很简单，登记后方生效，登记之前那就是无效，你拿一个无效的东西我为什么给你登记呢？另外一个，我跟你鉴定以后，我作为抵押人，我不跟你去登记，不办这个手续，是不是这个抵押合同就不生效了呢？后来法院也好，法律界人士发现错误了，最高院拼命地改这个错误，但是很难改，于是出台了一个相关法的司法解释，这个司法解释说因为登记机关的过错没有给你登记，或者说因为抵押人不配合你去做的，在这种情况下，他认为抵押合同是生效的，但是因为没有登记没有公式，这个也是没有办法的，补了一下。到了《物权法》的过程中它把它完全改过来了，就说你这个抵押合同、质押合同签字后就生效，登记仅仅是公示作用，对外是可以对抗第三人的，就把法律当时的错误纠正过来了，这是一点。还有一点是来自法院的空白的地方加进去了，象空白的地方如定义权，善意取得或者占有以及土地登记公式，不要以为这是一个新的法律。第二误区是不要把《物权法》看成是财产权的基本制度，大家都知道财产权包括四种权利，一部分是物权，还有一部分是债权，第三部分是知识产权，第四部分是股权，这四个部分构成了财产权的基本制度。今天的物权仅仅是一部分，这是第二个误区。第三个误区4不要把《物权法》保护私人财产看成是保护私有财产，私有财产在1950年司法上就规定保护基本生产资料，《物权法》不但保护你私有资料，还有很多包括农民的利益，弱势群体的利益，当然也保护企业家老板的利益，这三个误区在学这个之前要弄清楚，这是第一个方面。第二个方面我们就谈一下《物权法》出台的背景以及相关的争论。背景《物权法》在93年以后已经开始起草了，它是根据93年《合同法》起草的。原来我们有三部合同法，一