营建业会计作业及所得税

營建業會計作業及所得稅查核實務主講人：勤業眾信會計師事務所呂惠民會計師日期：2007年11月19日2目錄營建業經營方式營建業會計處理營建業所得稅結算申報應注意事項營建業相關稅務法令所得稅營業稅印花稅營建業稅務規劃3營建業經營方式營造廠建設公司承包工程自行投資興建銷售自行投資興建銷售包工包料包工不包料購地自建合建分屋合建分售(房地各自出售)合建分成(房地併同出售)共同投資其他接受委建購入房屋或土地出售代他人企劃廣告代他人銷售房地從事建築經理業務4營建業會計處理財務會計準則公報第11號長期工程合約之會計處理準則，工期一年以上之工程可採全部完工法或完工比例法完工比例法之衡量–工程成本比例法–工時進度比例法–產出單位比例法損益認列5營建業會計處理(續)土地過戶或實際交付孰早房屋已達交屋狀態且已實際交付收入認列6營建業會計處理(續)分攤方法建坪比例法收入法評定現值法房屋土地之成本分攤7營建業會計處理(續)管理費用當期費用銷售費用遞延或當期費用全部完工法完工比例法營業費用之認列8營建業會計處理(續)當期費用營造廠受託承建工程利息資本化建設公司專案建造利息費用之認列9其他特殊問題畸零地成本攤計無法興建或出售–由已建屋之基地分攤預期可與鄰地合併興建–列計存貨預期可出售–合理價格出售列計存貨，無法以合理價格出售以淨變現價值列計存貨10其他特殊問題(續)興建大樓之地下室及頂層突出物成本攤計無獨立產權–應計入各住戶所支付之房地價款內不宜列計存貨獨立銷售–應併同分攤房地成本防空避難用–可售性低應以淨變現價值列計存貨建設公司擁有使用權–不列計存貨且未來使用權轉售或收取租金應列收入11其他特殊問題(續)巷道成本攤計一併移轉予買受人不攤計成本公司保留按公告現值轉列存貨社區內公共設施用地成本攤計契約明訂無償供住戶使用，由社區房屋建築單位共同分攤停車位成本攤計獨立產權–依售價、面積及評定價值攤計成本無獨立產權–同公共設施建物旁公共綠帶保留地之土地成本由所有建築單位共同分攤12營建業所得稅結算申報應注意事項營業收入*工程合約之契約總價與申報收入應相符如不符者,應提供驗收證明單以茲證明*驗收證明單之驗收總價(包括工程追加減金額)與申報收入應相符13營建業所得稅結算申報應注意事項(續)營業成本超耗之計算*根據建築師依建築物設計圖計算出之建物結構總體積即可依部頒通常水準計算出模板、鋼筋、混凝土之應耗量14營建業相關稅務法令－所得稅出售土地所得免稅(所得稅法第4條第1項第16款)應稅所得及免稅所得其相關成本費用或損失，除可直接歸屬者外，應作合理分攤(所得稅法第24條第1項)工程損益計算(查核準則第24及24-1條)出售不動產所得歸屬年度之認定(查核準則第24-2條)房地成本之分攤(查準第51-1條)土地利息資本化及利息費用之遞延(查準第97條第7及9款)15營建業相關稅務法令－所得稅(續)建設公司預售房屋之推銷費地用以遞延費用列帳並列為出售年度費用財政部66.01.29台財稅第30685號函財政部73.03.27台財稅第52136號函營利事業出售房地其營業費用分攤原則財政部75.10.14台財稅第7526740號函營利事業貸款購置非屬固定資產之土地其利息支出認列財政部86.07.24台財稅第861908054號函16營建業相關稅務法令－所得稅(續)免稅所得費用分攤辦法(申報96年營所稅開始適用)適用範圍土地交易所得、證券(期貨)交易所得、投資收益免稅以購買房地或有價證券或期貨為業者營業費用除特別規定外以收入比分攤利息支出之分攤以資金使用成本比分攤當年度未出售土地、期貨或證券應分攤之利息支出及可直接歸屬之成本、費用或損失應遞延至出售年度認列費用出售年度之費用應按該出售標的產生之應稅及免稅收入依規定分攤未出售之標的產生應收入，依規定計算應分攤之利息支出可於各該應稅收入範圍內列為當期費用並準自計算當年度課稅所得額中減除17營建業相關稅務法令－所得稅(續)合建房屋報備後取得之進項憑證以共同起造人為抬頭財政部75.11.25台財稅第7577150號函合建約定建主負擔換入土地之增值稅仍不得列為費用或成本財政部75.11.19台財稅第7568163號函合建分成建主代負之土地稅費不得列為營建成本財政部72.9.15台財稅第36558號函個人提供土地建屋出售應辦理營業登記者其出售土地之所得不列入事業之盈餘財政部91.3.13台財稅第900454904號函18營建業相關稅務法令－所得稅(續)社區內公共設施用地之成本由社區房屋建築單位共同分攤財政部74.05.04台財稅第15487號營建業提示其耗用材料及人工費用有關帳簿文據之認列規定財政部83.02.16台財稅第831583517號19營建業相關稅務法令－營業稅出售土地免徵營業稅(營業稅法第8條第1項第1款)房屋款開立發票時點定金、簽約金、開工款及各期期款交屋款–自備款–銀行貸款–公司貸款停車位工程變更或追加減款20營建業相關稅務法令－營業稅(續)延遲付款收取之利息違約金或滯納金代收契稅、規費、代書費、瓦斯裝置費及大樓管理費換戶與換名合建分屋交換房地開立時點開立金額合建分屋出售分得之房地合建分售或分成21營建業相關稅務法令－營業稅(續)共同投資興建成屋出售營造廠開立發票包工包料包工不包料預收款保固款或保留款工程款追加減逾期損失或罰扣款22營建業相關稅務法令－印花稅課稅範圍稅率納稅義務人銀錢收據按金額0.4%立據人買賣動產契據每件新台幣12元立約人或立據人承攬契據按金額0.1%立約人或立據人典賣、讓受及分割不動產契據按金額0.1%立約人或立據人23營建業相關稅務法令－印花稅(續)交易性質契約種類貼花稅率土地開發土地買賣契約書合建分屋契約書合建分售契約書收據vv0.1%0.4%承攬商供應商承攬契約材料供應合約材料與安裝合約書vvv0.1%12元0.1%代銷公司代銷契約代辦企劃銷售合約vv0.1%0.1%24營建業相關稅務法令－印花稅(續)交易性質契約種類貼花稅率預售預定土地買賣契約書預定房屋買賣契約書預定停車位買賣契約書註建經公司委任契約書v0.1%產權移轉登記土地建築改良物買賣所有權移轉契約書vv0.1%0.1%註：契約訂有分期付款並於契約上逐期蓋章註明收訖，視為銀錢收據應按0.4%貼花25營建業相關稅務法令－印花稅(續)押標金收據是否應貼花承攬契約貼花時是否包括營業稅承攬契約之合約金額未確定如何貼花變更設計追加減工程如何貼花26營建業租稅規劃利用Excel計算房地比實例說明27