第五章 筹资分析

第五章筹资分析投资与筹资/筹资方式筹资成本与筹资方案选择筹资概念•筹资：指相对独立的商品生产者和经营者如何通过自身的努力，从企业内外筹措企业经营所需资金的活动。•筹资主体：企业。•范围：企业内部积累和外部筹措。•目标：充实企业生产经营活动所需资金。•企业的资金活动：企业资金的循环与周转。•循环：资金自出发点经一定的（时间）阶段又回到原来的出发点。•周转：资金的不断循环。•筹资是企业资金活动的前提和起点。筹资与投资的关系•投资：投资主体为了实现盈利或避免风险通过各种途径投放资金的活动。•（1）收益与风险并存（2）现实资金变为资产、产权或债券的过程。•关系：（1）都研究资金活动过程，属现代企业资金活动中的不可分割的两个方面。（2)投资多少要考察筹资能力，筹资多少应以投资实际需要为依据。（3）同一项经济活动既是筹资行为（资金短缺企业），也是投资行为（资金盈余企业）。（4）对同一企业，建设（生产）前的筹资活动属筹资行为，筹集资金开始建设（生产）属于投资行为。筹资方式•一、银行贷款•在一定利率、一定期限内，银行把货币资金提供给需要者的一种经济活动。•注意要点：(1)贷款形式多样化，筹资相对方便（2）贷款期限确定（3）有专业银行帐户（4）不涉及产权转移，一旦无力偿还，则导致破产筹资方式•二、发行股票•（一）普通股•特点（1）风险性（2）流动性（3）决策性（4）交易价格与面值不一致性。•优点：（1）分散企业风险（2）获取大量资金（3）调动更多人参与企业生产经营决策的积极性（4）增加声誉，增强获银行贷款能力。优先股•（二）优先股：在公司盈利和财产剩余的分配上享有优先权的股票。属混合型证券，兼有股票和债券双重属性。•特点1）股息率事先约定且固定，付息在普通股之前（2）破产清算时，其顺序在债券之后，普通股之前（3）不能参与公司的经营管理，无投票权，不能获得高额盈利（4）股息由税后净利发放，不能免税（5）发行费率和资金成本较普通股低优先股的回收方式•（1）溢价方式：在优先股面价上加“溢价”部分回收优先股。•（2）从发行优先股收益中创立“偿债基金”，用于定期回收部分优先股。•（3）优先股转为普通股。筹资方式•三、发行债券•债券：按法定程序，约定在一定期限内还本付息的债务凭证。•特点1）期限性（2）偿还性---还本付息（3）固定利率•优点1）债权人不参与盈利分配，发行费用不高（2）企业控制权不受影响（3）债券本金及利息可在税前发放，享受税收优惠（4）可回收债券，调整企业资本结构。•缺点1）增加企业负债及破产风险（2）规定严格，难于实施，规模有限（3）本息偿还筹资方式•四、租赁筹资•租赁：出租人按租赁期约规定，将财产租给承租人，并向承租人收取租费的经济行为。•租赁种类：融资性租赁和经营性租赁。•融资性租赁：出租人根据承租人选定的设备和谈妥的租赁条件，出资购买设备，然后将该设备长期提供给承租人使用，定期以租金的方式收回投资和利息。融资性租赁的特点•租赁对象大多为动产•承租人主要限于企业•承租人以分期支付租金获得设备使用权•租赁期内，设备的技术服务和维修保养均由承租人负责•期满，租赁者原则上不收回设备。一般以低于净值价格转让给承租方，或再收象征性租金，让承租方继续使用设备经营性租赁•概念：租赁公司既为用户提供融资便利又提供设备的维护、保养等服务，同时还承担设备过时风险的一种中短期商品信贷形式。•特点1）技术服务性强（2）承担设备过时风险（3）租金高于融资性租赁（4）租期短租金的计算与支付•等额年金法：•pmt=P×i(1+i)n÷[(1+i)n-1]Pmt---每期应负租金总额P---购置设备的购置成本或设备价款N---应付租赁费的期数i---租赁费的利率•递减式计算法：•Pmt=各期占款本金余额×年利率×租期÷付款次数+各期应还本金数•平息式计算法：•Pmt=P×年息数÷n•平均分摊法：•Pmt=[(p-预计残值）+利息+手续费]÷租金支付期数•银行复利计算法：•S=(1+i/m)n×ps---本利和m---每年复利次数筹资方式•五、利用投资资金筹资•投资资金：专门的投资机构将众多的、不确定投资者的资金集中起来组成的一个共同财产。•投资对象：上市股票、债券、短期票据、银行同业拆借、金融期货、黄金、期权交易、房地产等。•基本类型：契约型；公司型投资资金的作用•帮助个人投资者选择各行业中具有代表性的典型证券进行投资•拥有大量专家、先进研究手段•根据个人投资者的选择需要提供一系列服务，如提供股份的分期付款、股息的自动再投资以及投资咨询等•有专门机构处理投资纠纷•吸引机构投资者房地产信托•房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。定义•房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。发展•1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificateCompanies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（ManagementCompanies）三类。发展•其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-endType）投资公司、开放型（Open-EndType）、分散型（DiversifiedType）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是目前REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT可享有免税优惠。发展•换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。性质•房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：•①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；•②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等；•③金融租赁、咨询、担保等业务。•相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。美国模式•美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：•（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。•（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。•（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。•（4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。•（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。•房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。•美国模式•在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATIOND（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规定，REIT不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。日本模式•其运作流程为：•（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；•（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；•（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；•（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；•（5）信托公司向投资者发放红利；•（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。中国中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长