管理经济学原理分析当前中国的房价

西南科技大学管理经济学分组小组：四组论文题目：试用管理经济学原理分析当前中国的房价流程：•1.分析房价走势；•2.房价上涨的原因;•3.缓减房价上涨的对策和建议;•4.两会中关于房价的讨论；•5.结束语。人们总会讨论下面主人翁的问题：•根据国家发改委、国家统计局最新调查显示。2012年12月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，涨幅比11月缩小1.3个百分点，环比上涨0.3%，房产投入也有所增长。在2012年，深圳的每平方米均价超过10000元，而上海则高达每19838元，北京的二手住房的每平方米均价高达1.87万元。近年来，商品房越建越高档，建筑成本不断抬高，使得商品房的成本构成也在不断“长高”，住宅区景观环境、科技含量、小区配套都在逐步增加。预测：未来房价多重变化当今房价走势：中国国家统计局2009年数据显示，中国房地产业带动的GDP为4.15%，占当年中国8.7%的总GDP一半左右，房地产业对中国经济的重要程度显而易见。但是房地产业目前存在的问题同样造成了许多不良的社会影响，最重要的一点便是高房价问题。有些房地产商也会强调说国际上的房价收入比，和租售比因为统计口径与中国不同，不能说明中国房价问题，但是事到如今，特别是2010年下至国家部委出台的数项房地产调控政策上至温总理的严词警告，都已经让房价高不高的争论尘埃落定了。中国社科院12月6日在京发布的2011年《经济蓝皮书》中指出，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。严重脱离民众购买力的房价从另一方面反映出了房地产业发展的过热。这种发展过热使得其在经济发展中起的正效应慢慢被在社会民生中所起的负效应代替，成为了困扰政府和普通民众的一大问题。房价真像这样吗？?蜗居最光荣房价上涨的原因（1）总体需求呈旺盛趋势（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动（3）住房供应结构的不合理（4）建筑开发成本上涨（5）住房周边硬件条件的完善（1）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。（3）住房供应结构的不合理国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。为了进一步改善我国的住房供应结构，2007年8月13日上午，国务院办公厅在中国政府网发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称《意见》）。明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。在《意见》的基础上，各部委正在联动制定配套政策，并且将通过“两步走”进行房地产调控。《意见》的出台，将使中国住房保障机制进入到一个“廉租房”的新时代，对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现“居者有其屋”的目标。（4）建筑开发成本上涨近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。（5）住房周边硬件条件的完善城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。房价真的是高呀？？？••购房者就是这样被房价“追着跑”，什么时候才能改变这样的局面呢？每天围着“房价”•更悲惨的是现在在外打工的人们却遇到这种情况，不仅房子买不起，连在外遮风挡雨的地方都很难租的起。那么政府又是如何控制房价的：随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议:（1）加强住房需求的管理（2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间（3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定（4）完善房地产税制（5）建立和完善相关的法律法规（1）加强住房需求的管理为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。（2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。（3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。（4）完善房地产税制政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。（5）建立和完善相关的法律法规房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。所以，真要解决社会民生问题，我们的官员就要从自己做起，在那里高谈阔论，不着边际，说什么自己也买不起房，在老百姓看来就是作秀，是一种政治行为和表态而已。而通过向老百姓要钱的方法只能够造成更大的不公平。两会关于房价的讨论：一项两会民意调查显示，抑制房价、“让百姓居者有其屋”成为“两会”期间百姓最为关注的话题之一。据人民网舆情监测室统计，截至3月6日，网上与“房价”及“房产调控”相关的新闻刊发、转载量超过9万篇，论坛、博客数量超过18万条。全国人大代表和全国政协委员也纷纷建言献策，对这一重大民生问题给予高度关注。3月5日，温家宝总理在政府工作报告中首次提出对稳定房价、保障房建设不力追究责任，引发了舆论讨论的高潮，财经网乐观地预期：2011年，全国房价普遍停涨，一线城市在政策累加效果下出现房价下降，“将成为大概率事件”热点话题舆情分析：房产调控第一，还是要控制货币的流动性。我想补充一点，对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。•第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；•第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。•也就是说“米袋子”省长负责制，“菜篮子”市长负责制，房价也由地方来负主要责任。温家宝答记者问：至于房价我们也是三管齐下结束语：如果房价只是不涨价的房价，只对支持涨价的人涨价，那就不算房价。所谓房价，总是指涨价的房价。之所以这样说到并不是出于盲目崇拜抽象的公正，而是出于这样一个残酷的事实：如果房价失去某种专有的涨价权利，它就失去了房价的意义。--------------------汉莎.卢森堡