银河证券-：新增供应有所上升，库存压力增加-100531

日行业研究报告周报新增供应有所上升，库存压力增加—房地产行业周报（0524-0530）谨慎推荐维持评级核心观点:分析师z全国：一线城市供应有所上升，库存压力增加本周主要观测的城市，成交量仍维持在较低水平。新政的影响仍在延续。部分城市尤其是一线城市的新增供应有所上升，库存压力开始增加。北京本周商品住宅上市面积环比骤增435.68%，上海新开楼盘共推出住宅面积41.61万平方米，环比上涨四成。杭州新增房源大幅上涨。成都新增供应也开始增加。但是与之呼应的成交量却都维持低位震荡，预计未来一段时间以一线城市为代表的部分城市的去库存压力将增大。z环渤海：新增供应增加，成交量仍无回升本周北京商品住宅上市量骤增，价格小幅回落；天津商品房成交量跌价涨。z珠三角：成交量升价跌，广州供应偏紧深圳本周成交量相比近几周呈现大幅上升，但与新政前的成交水平还相差甚远；住宅新批量大幅回落四成，仅两区新增住宅预售量。z长三角：成交量无起色，均价维持稳定本周上海市住宅市场继前两周回调后再次上涨，但成交量仍仅为新政出台前一周的一半，上海房产税征收呼之欲出，楼市观望氛围严重，成交量低位振荡几成定局。z近期地产调控政策频出，我们分析对打击投机性需求效果明显，房地产交易量尤其是一线城市成交已经陷入萎缩，随着交易量的萎缩，房价将出现调整。我们仍然建议投资者对地产股暂时采取观望的态度。我们维持房地产行业评级为“谨慎推荐”。此外由于北京、上海、深圳、重庆等一线城市异地投机性和投资性购房比例较高，受影响更大，同时对高档房产征收保有税以及全面清理土地增值税等的实施可能性增强，建议暂时回避一线城市和产品结构以高档住宅为主的房地产上市公司。潘玮：[e-mail]：（8610）66568212执业证书编号：S0130109074249丁文：[e-mail]：（8610）66568797执业证书编号：S0130200010337月度地产板块投资组合建议EPS（元）股票名称股票代码权重（%）股价(元)2008A2009A2010E入选投资组合理由金地集团60038333%6.440.380.780.64股价较RNAV折价较多，业绩弹性大金融街00040233%8.220.430.550.7业绩稳定增长，商业地产处于一线城市核心地段格力地产60018533%7.85-0.670.80植根珠海的区域潜力股，业绩增长较快行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文后的免责声明部分11一、楼市成交仍处于低位，新增供应有所增加表1：本周全国主要城市成交对比供应情况完成交易情况成交价格城市可售套数可售面积（万平米）成交套数成交面积（万平米）环比成交均价（元/平方米）环比北京57739745.691910.965.52%195259.7%上海41256571..86348322.1228%12932-1.84%天津--123313.15-15.59%877714.43%重庆--289325.715%49476.04%深圳32554374.14283.52100%20458-4.87%杭州13838214.11522.12-1.21%207500.32%南京251785237.0310.71%--武汉--213826.4-26.5%60675.22%成都--116210.95-1.96%--资料来源：中国银河证券研究所整理二、环渤海1、北京：商品住宅上市量骤增均价下行成交方面，商品房成交量略有回升，而商品住宅则出现下滑。商品房成交10.96万平方米；商品住宅成交7.60万平方米，其中商品住宅（不含政策性住房）成交6.86万平方米，政策性住房成交0.73万平方米，占到商品住宅成交面积的9.66%，比重下降幅度较大。价格方面，本周商品住宅（不含政策性住房）成交均价为19525元/平方米，环比下行9.70%。图1：北京商品住宅周成交量统计5.24-5.30北京商品住宅（不含政策住房）成交量统计8.0224.695.316.865.9915.1013.0314.9824.709.731.2512.3231.8028.1313.7214.5221.2023.0013.5120.8217.24-41.89%539.50%14.46%-59.26%-13.71%-89.82%21.24%-21.63%58.41%-11.53%0.77%-39.35%51.75%7.45%18.57%28.81%-7.79%41.07%-21.05%-12.18%12.87%0510152025303510.1.4-1.101.11-1.171.18-1.241.25-1.312.1-2.72.8-2.142.15-2.212.22-2.283.1-3.73.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.30万平方米-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%签约面积面积环比资料来源：中国银河证券研究所整理图2：北京商品住宅价格走势（元/平方米）5.24-5.30北京商品住宅成交均价走势2392019525216222146615757191962045123714261342271221922196121995718344193171838119329190832042819402196301000012000140001600018000200002200024000260002800010.1.4-10.1.101.11-1.171.18-1.241.25-1.312.1-2.72.8-2.142.15-2.212.22-2.283.1-3.73.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.30元/平方米资料来源：中国银河证券研究所整理行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文后的免责声明部分222、天津：商品住宅成交量跌价涨本周（05.24-05.30）天津住宅市场共成交商品住宅1233套，成交面积13.15万平方米，环比下降15.59%；价格方面，本周商品住宅成交均价为8777元/平方米，环比上涨14.43%。总体看来，本周天津商品住宅成交量跌价涨，且价格涨幅明显。图3：天津2010年各周商品住宅销售统计21.0028.2726.6817.7111.6118.1215.5813.150204004.06-04.1104.12-04.1804.19-04.2504.26-05.0305.04-05.0905.10-05.1605.17-05.2305.24-05.30万平方米-60%-30%0%30%60%成交面积环比变化资料来源：中国银河证券研究所整理图4：天津2010年各周商品住宅价格走势96659630914190888894737576718777700085001000004.06-04.1104.12-04.1804.19-04.2504.26-05.0305.04-05.0905.10-05.1605.17-05.2305.24-05.30元/平方米成交均价资料来源：中国银河证券研究所整理三、珠三角1、深圳：楼市量升价跌龙华及华侨城片区成交活跃成交方面，本周成交面积共计3.53万平方米，环比增加101.97%。本周总成交套数为428套，环比增加90.22%。本周成交量相比近几周呈现大幅上升，但与新政前的成交水平还相差甚远，主要原因是上周六新开盘项目莱蒙水榭春天在本周受到热捧，共成交161套，为冷清的楼市注入不少活力。成交价格方面，深圳商品住宅成交均价为20458元/平方米，环比下跌4.87%。全市六大城区中，福田、南山两区价格上涨，其他城区价格下跌。图5：深圳2009-2010年各周商品住宅销售统计0246810121416182020222426283032343638404244464850522468101214161820-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%800%销售面积万平方米环比变化百分比资料来源：中国银河证券研究所整理图6：深圳2009-2010年各周商品住宅价格走势销售价格（元/平米）05000100001500020000250003000021232527293133353739414345474951135791113151719资料来源：中国银河证券研究所整理行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文后的免责声明部分332、广州：供应有所回落本周（5.24-5.30）住宅新批量大幅回落四成，仅两区新增住宅预售量。成交方面，花都保利城自上两周推出新货后，本周签约量超过500套，促使全市住宅签约量再次超过千套。目前该盘累计成交均价为6210元/平米。图7：广州2010年各周商品住宅销售统计广州商品住宅每周签约面积统计05000010000015000020000025000030000035000040000045000012.1-12.712.22-12.281.12-1.182.2-2.82.23-3.13.16-3.224.6-4.124.27-5.35.18-5.246.8-6.146.29-7.57.20-7.268.10-8.168.31-9.69.21-9.2710.12-10.1811.2-11.811.23-11.2912.14-12.201.4.1.101.25-1.312.15-2.213.8-3.143.29-4.44.19-4.255.10-5.16平方米-200%0%200%400%600%800%1000%签约面积面积环比变化资料来源：中国银河证券研究所整理四、长三角1、上海：供应量上涨四成、成交量艰难上行成交方面，成交住宅22.12万平方米、2285套，环比上周分别上涨14.2%、15.11%。价格方面，本周住宅成交均价为12991元/平方米，与上周基本持平。本周上海市住宅市场继前两周回调后再次上涨，但成交量仍仅为新政出台前一周的一半，上海房产税征收呼之欲出，楼市观望氛围严重，成交量低位振荡几成定局。图8：上海2009-2010年各周商品住宅销售统计0102030405060708020222426283032343638404244464850522468101214161820-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%800%销售面积（万平米）环比变化百分比资料来源：中国银河证券研究所整理图9：上海2009-2010年各周商品住宅价格走势销售价格（元/平方米）050001000015000200002500020222426283032343638404244464850522468101214161820资料来源：中国银河证券研究所整理行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文后的免责声明部分442、杭州：新增房源大幅上涨成交量小幅下跌成交方面，单周商品房成交152套，环比小幅下跌14.12%，日均成交套数为22套，个盘仅有现代之星大厦、东方郡公寓、隽园等个别楼盘成交在10套以上，其余个盘成交均为个位数；供应方面，新领预售证项目有5个，环比大幅增多，其中城市芯宇、蓝色钱江等热点楼盘均有新房源推出。价格方面，本周成交价格出现微幅上涨，涨幅为0.32%，成交均价为20750元/平方米。图10：杭州2010年各周商品房销售统计杭州商品房周成交量对比010000200003000040000500006000004.19-04.2504.26-05.0205.03-05.0905.10-05.