长江证券-关于1-4月份全国房地产运行数据的点评

请阅读最后一页评级说明和重要声明分析师：乐加栋苏雪晶(8621)[e-mail]执业证书编号：S0490209010200联系人：杨靖凤(8621)[e-mail]成交同比增速持续回落—关于1-4月份全国房地产运行数据的点评报告要点4月份新开工同比增速再创新高1-4月份，全国房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%，累计同比增速持续创出新高；另外房地产实际完成投资额累计同比增长36.2%也创出新高。考虑到地产新政可能对未来新开工影响，我们暂时维持全年新开工的增速在22%以及全年完成房地产开发投资同比增长20%的预测。另外目前大规模的新开工在下半年特别是四季度将会陆续产生供给，届时在供给以及需求的双重冲击下将考验房价承受力。商品房销售面积同比增速持续下降1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增速相对于上个月继续回落3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%，增速回落四个百分点。从目前跟踪的五月份及时数据来看，五月份成交同比增速继续回落是确定性事情，在这样的情况下地产股很难会有上佳的表现。新建住宅销售价格同比上涨再创新高，各地加快政策细化2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，涨幅比3月份扩大1.1个百分点。新建住宅销售价格同比上涨15.4%，涨幅比3月份扩大1.3个百分点。正是因为房价的快速上涨使得政府不得不加大力度调控市场，目前也正是各地政府落实房地产新政的关键时间。预计这一数值在五月份后会见顶回落。在房价得到有效控制前，各地差别化政策力度还会不断加大。第一，4月份新开工同比增速持续创新高1-4月份，全国房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%，累计同比增速持续创出新高；另外房地产实际完成投资额累计同比增长36.2%也创出新高。考虑到地产新政可能对未来新开工影响，我们暂时维持全年新开工的增速在22%以及全年完成房地产开发投资同比增长20%的预测。另外目前大规模的新开工在下半年特别是四季度将会陆续产生供给，届时在供给以及需求的双重冲击下将考验房价承受力。图1：07年以来新开工同比增速（%）房地产行业行业研究研究报告维持“长期看好”评级2010-5-112请阅读最后一页评级说明和重要声明-30-20-100102030405060702007年04月2007年08月2007年12月2008年05月2008年09月2009年02月2009年06月2009年10月2010年03月资料来源：中国统计局，长江证券研究部图2：近年实际完成投资额同比增速（%）05101520253035402007年04月2007年08月2007年12月2008年05月2008年09月2009年02月2009年06月2009年10月2010年03月资料来源：中国统计局，长江证券研究部第二，商品房销售面积同比增速持续下降1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增速相对于上个月继续回落3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%，增速回落四个百分点。从目前跟踪的五月份及时数据来看，五月份成交同比增速继续回落是确定性事情，在这样的情况下地产股很难会有上佳的表现。表1：主要城市成交信息一览表区域城市本周成交本周成交环比2009年周均成交2010年周均成交周均成交同比消化时间（周）消化时间环比备注北京25.889.11%39.2026.67-31.97%36-3.33%商品住宅环渤海天津11.59-41.77%25.6218.06-29.51%----------5.01-5.07预计2010全年新开工同比增速22%预计2010全年实际完成投资同比增速20%3行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明济南465-16.96%519369-28.91%----------商品住宅（套）青岛10.86-35.94%16.6313.55-18.54%35-3.32%商品住宅上海12.09-39.98%49.9025.88-48.14%15持平商品住宅南京2.71-40.57%20.569.56-53.50%233.36%商品住宅杭州7.50-16.35%20.3111.53-43.21%27持平商品房宁波4.80-63.61%13.586.59-51.48%1070.98%商品房长三角苏州2.92-57.56%18.458.77-52.49%----------商品住宅深圳2.41-4.43%12.435.61-54.89%43-2.04%商品房广州11.26-33.00%21.4114.96-30.15%30-1.96%商品住宅珠三角东莞4.72-36.43%9.096.72-26.11%----------商品住宅重庆28.82-29.77%44.3241.54-6.27%----------商品房昆明4.03-46.45%14.1311.93-15.60%----------商品房成都19.91-26.3813.37-49.31%----------少一天数据长沙31.89-22.44%35.3030.53-13.52%----------商品房福州2.96-61.65%9.174.82-47.46%----------商品住宅厦门2.98-5.55%7.845.55-29.24%23持平少一天数据长春10.43-33.55%15.8310.39-34.36%22-7.78%商品住宅其他地区武汉25.86-24.40%27.1529.217.58%----------商品房资料来源：各城市房地产交易管理网，长江证券研究部图3：商品房销售面积同比增速（%）-30-20-1001020304050602007年04月2007年08月2007年12月2008年05月2008年09月2009年02月2009年06月2009年10月2010年03月资料来源：中国统计局，长江证券研究部第三，新建住宅销售价格同比上涨再创新高，各地加快政策细化4请阅读最后一页评级说明和重要声明图4：新建住宅销售价格同比增速（%）-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.002005年7月2005年12月2006年5月2006年10月2007年3月2007年8月2008年1月2008年6月2008年11月2009年4月2009年9月2010年2月资料来源：中国统计局，长江证券研究部2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，涨幅比3月份扩大1.1个百分点。新建住宅销售价格同比上涨15.4%，涨幅比3月份扩大1.3个百分点。正是因为房价的快速上涨使得政府不得不加大力度调控市场，目前也正是各地政府落实房地产新政的关键时间。我们预计这一数据在五月份应该会见顶回落。在房价得到有效控制前，各地差别化政策力度还会不断加大。重要声明长江证券系列报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不代表对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告中所评价或推荐的证券没有利害关系。本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为长江证券研究部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。对本报告的评价请反馈至长江证券机构客户部姓名分工电话E-mail伍朝晖副主管（8621）[e-mail]甘露华东区客户经理（8621）[e-mail]吕洁华东区客户经理（8621）[e-mail]鞠雷华南区客户经理（8621）[e-mail]易敏华南区客户经理（8621）[e-mail]李靖华北区客户经理（8621）[e-mail]投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：看好：相对表现优于市场中性：相对表现与市场持平看淡：相对表现弱于市场公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：推荐：相对大盘涨幅大于10%谨慎推荐：相对大盘涨幅在5%～10%之间中性：相对大盘涨幅在-5%～5%之间减持：相对大盘涨幅小于-5%无投资评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。