购物中心的财务管理讲义

购物中心的财务管理——黄永进第一节财务管理在购物中心运作中的地位财务管理的目标财务管理的内容财务管理的要求第二节购物中心的投资购物中心的投资管理购物中心投资类型购物中心的筹资方法权益资金借款发行普通股其它第三节购物中心的成本费用核算成本费用付现成本和非付现成本购物中心单位面积成本的核算建筑面积使用面积营业面积第四节购物中心租金及物业费用管理押金的管理租赁租户的租金和物业费用的系统管理联销租户的管理应收租金及费用的信用管理第五节购物中心的税收核算一．依法纳税是企业的义务二．购物中心纳税的主要种类及计算方式流转税所得税印花税房产税土地增值税费金各项附加等三.经营方式在流转税方面的选择第六节购物中心的财务分析财务分析的意义和目的财务分析的程序财务分析的主要指标现金流量比率资产报酬率利息保障倍数应收帐款周转率和周转期财务分析报告固定资产、低值租金物业易耗品、费用管理费管理资金筹措日常管理办理税务登记经办人办理审核合同、银行贷款收款开票购买发票相关审批手续费用单据办理各项证明联系银行现金帐银行帐开具发票应收租金报送资料审核有关合同、原否物业费用入帐联系情况发票认证始凭证手续齐全否开单付款是开立帐户纳税申报否资金划拨付息还本缴纳税款固定资产、低值易耗品定期盘点报是损报盈交款收款销帐制作凭证月末帐龄数据备份分析制作各类各类报表分析考核法律诉讼合同终止催交财务管理工作流程图是否交款？欠交财产保全资金管理税收管理资金管理租金物业凭证制作日常事务费管理审核各类审计管理权益资金资金筹措日常管理证券投资审核合同原始凭证费用单据贷款卡年审银行贷款收款开票开立法人帐户输入财务税务登记吸收合伙人联系银行现金帐应收租金软件证年检银行帐开立资金户物费用报送资料划入资金信用等级年评联系情况审核凭证开单付款申购、买卖收款销帐合同、档开立帐户证券数据备份案管理资金划拨付息还本月末帐龄安全管理分析预算管理税收管理固定资产，低费用管理报表管理收银管理库存管理值易耗品管理办理税务登记审核原始凭证凭证记帐销售收款购买发票审核合同办理各项证明原始凭证报表生成解缴总收银报销费用开具发票制作收入报表支付款项制作凭证分析考核发票认证银行解款制作凭证制作费用纳税申报分析报表定期盘点缴纳税款报损报盈序年份经营期号项目200120022003200420052006200720082009201020112012一现金流入50002500046535816639863987039703977437743851885181经营收入（投入资金）46535816639863987039703977437743851885182借款收入500025000二现金流出50002371541094280441443344551445046744549503548931固定资产投资4975236902开办费支出25253营运费用13881396142814361469147815131523156115724房产税558698768768845845929929102210225营业税2332913203203523523873874264266财务费用193018951797166915361376120910128065827所得税0010114134939963669812201291三所得税后净现金流量01285544153619842064248825893069319434833625四所得税后累计净现金流量01285182933655349741399011249015559187532223625861五所得税前净现金流量01285544153620852205283729883705389247034916六所得税前累计净现金流量012851829336554507655104921348017185210772578030696建设期单位：万元现金流量表万元项目年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年一、租金收入占总面积比率面积天/M2租金1、核心商店36%237242.8019402425266726672934293432273227355035502、社区服务3%19775.002893613973974374374814815295293、专卖店20%131804.2016162020222322232445244526902690295929594、餐饮8%52723.004625776356356996997697698468465、娱乐9%59312.00346433476476524524576576634634合计76%500844653581663986398703970397743774385188518二、税金支出791989108810881197119713161316144814481、房产税558698768768845845929929102210222、营业税233291320320352352387387426426三、费用支出51465069500348834783463245004313337231591、折旧、摊销1828177817781778177817781778177810051005摊销1008958958958958958958958185185（1）场地使用费摊销185185185185185185185185185185折旧820820820820820820820820820820（2）建筑物折旧383383383383383383383383383383（3）设备折旧437437437437437437437437437437（4）装饰摊销773773773773773773773773（5）开办费摊销502、营运费用1388139614281436146914781513152315611572（1）设备营运费830830847847864864881881899899（2）物业管理费168168171171174174177177181181（3）人工费150158166174183192202212223234（4）保险费20202020202020202020（5）其他2202202242242282282332332382383、财务费用19301895179716691536137612091012806582四、利润(1284)(242)307427105912101927211436983911息税前利润646165321042096259525863136312645044493五、所得税0010114134939963669812201291六、净利润(1284)(242)2062867108111291141624782620七、营业现金流入（净利润+折旧摊销）544153619842064248825893069319434833625八、累计投资回收额54420804064612886161120514274174682095124576项目贷款3亿X6.435%第二年递减所得税率33%水、电、煤、设备维护保安、保洁广告、保险等12年8年开业一次摊销40年35年项目经营损益表说明租金收入X12%租金收入X5%