郑州市慧济经济区文化北路地块分析报告_31页_XXXX年

郑州市慧济经济区文化北路地块分析报告河南省**置业有限公司2010年9月16日目录第一章：地块概况第二章：郑州市宏观经济概况第三章：郑州市土地市场分析第四章：郑州市房地产交易情况分析第五章：区域分析及项目定位第一章：地块概况一、项目地理区位及周边用地性质二、地块现状及四至三、地块周边环境及市政配套四、地块SWOT分析与土地价值初步评价一、项目地理区位及周边用地性质1、根据《郑州市城市总体规划（2008-2020年）》报告预测，到2020年郑州市域将来总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人。郑州市将形成一个特大城市（郑州市中心城区），六个中等城市（上街—荥阳组团、郑汴—中牟组团、巩义市区、新郑市区、新密市区、登封市区）和一个小城市（航空港组团），19个两万人口以上的重点镇，50个两万人口以下的一般建制镇组成的城市群。郑州市中心城区发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地。城市用地增长边界为：东至京珠高速公路、西至环城高速公路、北至黄河湿地保护区、南至南水北调中线工程。2、郑州市政府一直在进行“北移东扩”城市建设，项目地块位于郑州惠济区连霍高速项目地块文化路北环市北部区域，地块位于开元路以北、大河路以南，面积799200平方米，约合1200亩。3、地块周边路网密集，交通便利，由于尚未大规模开发，自然环境较好。4、地块紧邻大河路及文化北路，西距贾鲁河约1.1公里，距北环约6.9公里。5、地块周边为老的别墅区，有盈家水岸、水映唐庄等别墅项目。6、项目地块现为国有土地。二．地块现状及四至1、地块较为平整，目前地块上是村民种植的菜园。2、地块北侧是大河路，东侧为文化北路、南侧为开元路。南部部开元路西部文化北路三、地块周边环境及市政配套1、空气污染状况：地块附近无工厂，地块周边田园景观较多，距离贾鲁河仅一条街道，空气状况优良。2、噪声污染状况：地块周边无企业，没有噪声污染。3、居住氛围及治安、危险源情况：该地块处于连霍高速公路以北，流动人员不多，以当地居民为主。且临近的大学城北区，许多老师、学生工作学习于此；地块周围耕地较多，居民人口密度较小，该区域整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和项目。开元路项目地块4、市政道路与交通配套：地块周边道路已基本修成使用，公用市政设施较为齐全。宗地周边有公交线路90（较近）、95路公交车K62路公交车。5、社区配套与商业配套：区域内社区配套还不成熟，附近区域没有什么商业配套，最近的商业配套在1公里外的国基大学城。四、地块SWOT分析与土地价值初步评价优势机会1、便捷的交通2、优越的自然生态环境3、旅游、文化产业优势4、城市“北扩东移”发展战略的政策性优势1、惠济区房地产发展已成规模，目前的地产开发力度很大，并且以中高档楼盘为主2、本地块附近已有大河龙城、盈家水岸等别墅项目成熟运作，是郑州市公认的别墅区，居住理念已经形成3、方圆3公里范围内同类竞争楼盘极少4、郑州市土地供应严重不足劣势威胁1、属于发展新区，区域内医疗、商服设施还比较缺乏2、周边尚未形成较强的居住氛围，人气不旺开元路以北建业的楼盘，建成后是本地块的直接竞争对手。1、地块紧邻道路，面积适中，便于规划；2、受郑州市北移东扩的影响，在郑州市住宅土地供应严重短缺的情况下，该区域未来发展前景较好；3、因周边发展起步晚，所以基础设施、自然环境较好；4、附近是郑州市传统的高档别墅区，知名度很高，项目运作后必然会刺激希望彰显身份但又买不起别墅的中产阶层人群；5、以地产公司品牌效应，商业模式和营销模式，，必定能在该区域产生轰动效应。在郑州市土地供应逐年减少的情况下，上述这五点决定了该地块未来升值潜力较大！！！第二章：郑州市宏观经济概况1、近年郑州宏观经济主要指标2007年-2009年宏观经济主要指标序号指标单位2007年2008年2009年1地区生产总值（GDP）亿元242130043300增长率％15.6％12.2%12%2人均GDP元331694061744000增长率％14%10.7%10%3第三产业亿元102412501396比重％42.2%41.6%42.3%4财政收入亿元2786805215社会消费品零售总额亿元979120614356城镇居民人均可支配收入元136921573217117增长率％15.8％15%9%7城镇居民人均生活消费支出元87169700108048固定资产投资亿元136717732289数据来源：郑州统计公报第三章：郑州市土地市场分析2007年，郑州市（含郑东新区）招拍挂出让土地47块，其中住宅用地24宗，土地面积2114213平方米（3170亩），占比53％；综合用地土地面积385921平方米（579亩），占比10％；工业用地1472712平方米（2207亩），占比37%。郑州市历年招拍挂出让土地（不含工业用地）01000200030004000-101234挂牌出让土地面积（亩）1254.41936.46791.093682.26变动比例54.4%-59.1%365.5%2004年2005年2006年2007年郑州市招拍挂土地成交价格050100150200250300020040060080010001200140016001800楼面价（元/平方米）46413341685平均每亩单价（万元/亩）61.7363.01187.8278.012004年2005年2006年2007年2009年上半年，郑州市商品房市场和土地市场均呈现前冷后热，2010年在房地产市场火热一年后，宏观调控方向逆转，商品房市场热度下滑，尤其是二季度成交量冰火两重天。反观土地市场，一季度开发商拿地热情高涨，而二季度出让力度缩小，多宗地块底价成交，且出现流拍现象。下半年土地出让力度将加大2010年上半年，郑州市累计出让土地80幅、440.82万平方米，比2009年同期多出34幅、182.16万平方米，出让力度显著加大。2010年上半年，以工业用地和城镇住宅用地为主，仓储用地出让力度加大。2010年上半年郑州市出让土地仍然以工业用地和城镇住宅用地为主，此两种属性累计占比高达74%，但占比均较2009年同期小幅下滑；仓储用地占比攀升显著，主要受郑东新区商都路沿线土地密集出让拉动；商办用地和公建用地占比均较2009年同期下滑显著，但商办用地出让面积小幅攀升。2010年上半年，郑州市累计出让城镇住宅用地143.60万平方米，距年度8655亩住宅用地出让计划相差较大，故下半年土地出让力度将显著加大。上半年拿地主要在东区2010年，主要集中在郑东新区和东开发区，区域分布极不均衡。2010年上半年，从供应幅数看，郑东新区雄踞鳌头，供应高达45幅，遥遥领先于其他区域，但从供应面积看，东开雄踞鳌头，郑东新区次之，由此可以看出，2010年上半年郑州市出让土地主要集中在郑东新区和东开。相较于2009年同期，2010年上半年，郑州市出让土地区域分布极不均衡，东开和郑东新区占据大半江山，管城、二七、西开和中原瓜分余下市场，惠济和金水均为零供应，土地供应不均衡为商品房市场区域间分布不均衡奠定基础。综观2009年与2010年上半年，郑东新区占比均极为显著，主要受城市发展导向和政策拉动，此区域“热点”不变；中原区土地出让力度显著加大，彰显区域内发展热度的提升，一线巨头的进入、庞大的土地储备为区域房地产市场发展势头的高涨奠定基础；金水、管城两区域虽出让力度显著下滑，但区域引力大，在建大型项目多，潜在供应量大；东开虽出让力度占比显著，但均为工业、仓储用地，对商品房市场影响甚微；惠济区和西开发区土地出让力度均较小，与区域内房地产市场发展不温不火紧密关联，但惠济区囤积土地众多，地铁2号线的建设将带动区域商品房市场开发热度的高涨。中原区住宅用地最多2010年上半年，郑州市出让土地用途多样，但除住宅用地外，其他用途土地区域分布均较为集中。其中，工业用地悉数分布在东开、西开两区域；科教、商办用地仅郑东新区有出让，仓储用地集中在东开和郑东新区。城镇住宅用地多区域均有分布，但主要集中在中原、管城、二七、郑东新区4区域，西开仅有少量供应，惠济、金水两区域均为零供应。四环时代房产机遇2010年上半年也是郑州市城市建设突飞猛进的半年。郑州地铁2号线工程招标公告显示，2号线工程计划开工日期为今年6月16日，竣工日期为2013年7月15日。地铁2号线与1号线相继开工，预示郑州的地铁时代越来越近。郑州市城乡规划局公示显示，2010年上半年郑州三环线上将再添3座立交桥，分别位于花寨路、航海路和索凌路处，以缓解这些区域日益紧张的交通压力。郑州四环路的即将贯通则是2010年郑州城市建设的重大突破。据悉，到今年年底，当您驾车行驶在全长80余公里的东西绕城公路（四环）时，绕郑州一圈只需70分钟，与其他中部城市相比，郑州将提前进入“四环时代”。四环线的形成，将把郑州城区面积拉大到550平方公里，城市建设的迅猛推进，将为郑州房地产发展提供更多机遇。第四章：郑州市房地产交易情况分析一、郑州市历年开发建设量增长趋势二、2010年郑州商品房，二手房价格走势及数据分析216314366580612634117614005876948851278155618192665368417815423030430942248756601000200030004000新开工面积21631436658061263411761400施工面积58769488512781556181926653684竣工面积178154230304309422487566200020012002200320042005200620071-8月郑州市市区商品房累计批准预售面积615.89万平方米，较去年同期上涨了119.01%；商品住宅累计批准预售面积491.34万平方米，较去年同期上涨了101.81%；非住宅累计批准预售面积124.55万平方米，较去年同期上涨了229.93%。1-8月郑州市市区商品房累计销售73046套（间），较去年同期下降了0.16%；商品房销售累计面积739.69万平方米，较去年同期上涨了5.69%；商品房累计销售均价为5706元/平方米，较去年同期上涨了18.46%。1-8月郑州市市区商品住宅累计销售66142套（间），较去年同期下降了0.61%；商品住宅累计销售面积620.05万平方米，较去年同期上涨了4.72%；商品住宅累计销售均价为5187元/平方米，较去年同期上涨了14.81%。1-8月郑州市市区非住宅累计销售6904（间），较去年同期上涨了4.40%；非住宅累计销售面积119.62万平方米，较去年同期上涨了11.01%；非住宅累计销售均价为8396元/平方米，较去年同期上涨了29.87%。1-8月郑州市市区二手房累计成交17986套（间），较去年同期上涨了10.21%；二手房累计成交面积为164.01万平方米，较去年同期上涨了11.14%；二手房累计成交均价为4026元/平方米，较去年同期上涨了27.28%。1-8月郑州市市区住宅二手房累计成交17525套（间），较去年同期上涨了9.8%；住宅二手房累计成交面积为159.68万平方米，较去年同期上涨了10.01%；住宅二手房累计成交均价为3950元/平方米，较去年同期上涨了27.3%。（数据来源：郑州市房产档案和信息中心）三、郑州房地产市场区域发展趋势及分析•1、北环以南区域金水区北环以南区域房地产集中在东风路、中州大道和金水路东段。随着郑州东扩、中州大道成为新中心景观大道，中州大道地产板块随之诞生。未来的一段时间内，金水区北环以南区域将产生具有辐射全郑州能力的一个高端商业圈、一个高端商务圈、一个高端居住圈，即以丹尼斯、大商新玛特为龙头的花园路、农业路高端商业圈，以曼哈顿广场为龙头的金水商务圈，由阳光新城、建业·森林半岛等组成的高端居住圈。•2、北环以北区域北环以北区域房地产居住环境优越，楼盘销售价格相对其他区域较低。由于该区域前期项目多为经济适用房，城中村拆迁项目在一定程度上制约了区域档次的整体提升，其价格的攀升较其他区域滞