长沙市经济适用房现状分析与预测

湖南师范大学研究生课程论文论文题目长沙市经济适用房现状分析与预测课程名称房地产市场分析与预测姓名谢敏学号201002131408专业人文地理年级2010级学院资源与环境科学学院日期（年月日）2011.9研究生课程论文评价标准指标评价内容评价等级（分值）得分ABCD选题选题是否新颖；是否有意义；是否与本门课程相关。20-1615-1110-65-0论证思路是否清晰；逻辑是否严密；结构是否严谨；研究方法是否得当；论证是否充分。20-1615-1110-65-0文献文献资料是否翔实；是否具有代表性。20-1615-1110-65-0规范文字表达是否准确、流畅；体例是否规范；是否符合学术道德规范。20-1615-1110-65-0能力是否运用了本门课程的有关理论知识；是否体现了科学研究能力。20-1615-1110-65-0评阅教师签名：年月日总分：湖南师范大学研究生处制长沙市经济适用房现状分析与预测摘要：经济适用房制度是政府为了解决中低收入群体住房困难而提出的带有保障性和福利性质的住房援助制度。本文首先描述了长沙经济适用房的发展历程，指出其发展过程中的问题，包括户型面积过大的问题，经济适用房区位分布偏远的问题，寻租问题，补助方式方面的问题，物业管理服务差等问题。最后提出完善经济适用房的发展构思，确保长沙住房体系的健康发展。关键字：长沙市；经济适用房；现状与预测Abstract:Economicalhousingsystemisakindofindemnificatoryandwelfareassistancefromthegovernmentinordertosolvethehousingproblemofthelow-incomegroups.First,thepapertellstheproblemsofthedevelopment.Then,thesecondpartisaboutthedataobtainedthroughsurveyofeconomicalhousingproblemsinChangSha.Theproblemsofeconomicalhousingareasthefollows:over-sizeapartments,remotenessofthelocationsissues;andlowservicesonrent-seekingactivities,subsidypropertymanagement.Finally,thesounddevelopmentproposalisputforwardtomakesurethehealthdevelopmentofChangShahousingsystem.Keywords:ChangSha;economicalandappropriatehouses;existingproblemsanddevelopmentalstrategies经济适用房是政府为了解决中低收入群体住房困难而提出的带有保障性质和福利性质的住房援助制度，自其提出之日起，国家就一直不断改革和完善。长沙依据国家发展的大方针，也积极实行经济适用房政策，取得了不错的成绩，使一些中低收入家庭能够买的起房、住的起房。但是在实施的过程中，也遇到了很多问题。同时，长沙作为中部省会城市，经济发展落水平一般，城市中低收入群体比例较高，在经济适用房建设过程中出现的问题显得格外突出。因此，如何解决经济适用房问题就显得尤为重要，是目前长沙住宅体系建设的当务之急。1长沙市经济适用房制度发展的现状1.1长沙市经济适用房制度发展的阶段1995年，国务院办公厅转发了《国家安居工程实施方案》的通知，为此拉开了我国以“安居工程”为主要形式的经济适用房建设的序幕；1998年政府发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开始建设以经济适用房和廉租房为主的住房保障体系，长沙也响应国家政策，建立了住房制度改革和解决中低收入阶层住房问题的规定和制度。同时借鉴其他省市关于经济适用房建设的经验，做好本市居民住房问题的调查，为全面展开经济适用房制度建设奠定基础。2005年，依据根据中央政府在本年3月颁布的《经济适用住房管理办法》，长沙制定了相应的政策，一方面继续加大经济适用房供应量，另一方面严格控制购买对象。严格控制户型标准、严格限定价格、严格限定供应对象和面积标准。同时，将经济适用住房的管理办法细化，对经济适用房的相关信息进行公示，进一步规范长沙市经济适用房市场。但是随着经济的发展，经济适用房制度的负面效用开始体现出来，表现在政府官员利用经济适用房寻租、经济适用房“不经济”、中低收入阶层不好界定等一系列问题上。全国各地经济适用房制度遭遇行人危机，经济适用房发展遇到了瓶颈，长沙也不例外。2006年3月，针对此类问题，长沙市将经济适用住房标准(含年龄)进行调整，从3月7日起暂停办理30周岁以下未婚户购房手续。对经济适用房购买对象重新进行了定义:具有长沙市城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)，符合市政府划定的购房线标准的家庭中无房户或住房困难户，以及市政道路下程、棚改项目等拆迁户。2007年，长沙市加大对经济适用房建设力度，开始实行经济适用房政府回购出售和公示制度。2008年7月，根据公布的《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》在2008年9月到2009年9月这一年先进行试点，改革经济适用住房保障方式，由“暗补”变为“明补”，由政府运作改为市场运作，改“砖头补贴”为“人头补贴”，即保障对象不再直接提供实物分房的优惠政策，而是向其提供8万元购房补贴，鼓励其通过市场化的手段来购买住房，解决住房问题。经济适用住房货币补贴所需资金主要来源于政府主要由市、区两级财政妥排，2008年长沙市财政安排6亿元，芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花财政各安排1亿元；2009年起根据长沙市政府年度住房保障计划和财政收入情况，确定当年经济适用住房货币补贴所需资金，由市、区两级财政按7:3比例安排。试点期为一年，后续政策还没出台，但是由“砖头补贴”向“人头补贴”转变是一个趋势，代表着长沙市发展的大方向。2长沙经济适用房制度存在的问题2.1经济适用房法律法规体系尚没有建立，只停留在行政政策阶段，缺乏稳定性我国经济适用房制度还刚刚处于起步阶段，存在的问题很多，由于我国的人多地少的国情，再加上没有现成的经验可以借鉴，只能靠自己摸索前进，因此许多关于经济适用房的规定只能停留在行政层面，因为还无法确定政策的可行性和有效性，而法律是具有稳定性特点的，一旦形成，就难以更改。这造成了两方面的后果，一是地方政府执行经济适用房政策时缺乏法律保证和理论依据，对经济适用房的发展方向缺乏把握，从而导致政策的执行不力，甚至有些政策朝令夕改。可以将公共政策失效定义为:受外在因素和内在因素的影响，公共政策没有达到预期目标，导致原设计功效的降低或缺失。像长沙市在2006年3月7日以前对未婚青年购买经济适用房的限定年龄为男青年25岁以上，女青年为23岁以上，而在3月7日以后不论男女只要是未婚青年一律限定年龄为30岁以上。再比如，长沙市在2008年9月以前都是实行的是实物分房的住房保障政策;而在2008年9月到2009年9月实行的是经济适用房货币补贴政。2.2政府对经济适用房的建设投入不够，建设量不能够满足中低收入群体的住房需求自长沙积极响应国家政策，开始推行经济适用房政策以来，长沙中低收入阶层就对这项制度充满了期待，在他们通过自身的手段无法解决住房问题的情况下，政府对他们的住房援助就非常重要，但是有一个矛盾，那就是国家和地方政府能力有限，而中低收入阶层基数大，覆盖面太广，并不是每一户中低收入阶层家庭都能享受得到。长沙地区经济适用房数量的严重不足，所以国家和各级地方政府应该加大投入力度，尽可能的多建一些经济适用房来满足住房困难户的需求，这也是政府作为一个公共服务机关所必须履行的职责。2.3在实现由“砖头补贴”方式向“人头补贴”方式转变的进程相对缓慢现行的“砖头补贴”是通过直接给中低收入群体直接建房然后通过政府限价来销售给符合条件的中低收入群体的一种间接的补贴方式，需要经过销售商这一环节并通过销售的完成才能将补贴落实到购买者手中。与人头补贴的方式相比它有两个弱点:第一是大大增加了政府监管的成本，第二是造成了“补贴效益”的流失。首先为了使政策优惠能够切实落实到中低收入阶层身上，避免公共住房资源的流失，政府需要对多个环节进行监督，包括对住房的开发、建设、销售等诸多环节，比如说审核开发商有无开发住房的资质、审核开发商的开发业绩好坏以及社会信誉高低；同时要加强对对房屋的建筑面积、施工质量等进行监管。这些工作增加了政府的行政监管成本，同时监管效果往往不佳。同时实行“砖头补贴”造成了补贴效益的严重流失，“在砖头补贴”这种间接补贴方式下，政府首先通过免除土地出让金、减免行政事业性收费等途径将财政补贴发放给开发商，再过渡到具备购买资格的消费者手中，这其中需要经过施工建设、房屋销售等环节，补贴效益在这些环节中会产生不可避免的磨损，并可能因一些违法现象的出现造成补贴效益的严重的流失。一是在工程建设中，部分开发商因利益的驱动会想方设法抬高名义成本，从而在受限制的利润率下提高实际利润额。二是在销售时，开发商利用自己相对于政府和低收入者的信息优势，设法提高实际销售价格，将部分补贴转化为利润的形式滞留在自己身上。三是在当前经济适用房供应面过宽，政府对居民经济状况审查不严的情况下，一些高收入群体利用自身的经济、政治等方面优势购买到了经济适用房，这就使财政补贴的流向出现了偏差，没有真正达到政策目标。长沙地区从2008年9月到2009年9也开始实行“人头补贴”的方式，但现在也出现了一些问题，现在已暂缓执行“人头补贴”的方式。2.3经济适用房户型设计不合理，部分户型面积过大目前经济适用房在户型上面的设计有小户型、中户型、大户型三种设计。小户型的面积限定在60平米及以下，中户型60到90平米，大户型设定在90平米以上。按照政府设计经济适用房政策的初衷:保障中低收入阶层住房问题的原则，经济适用房应该严格限制在中小户型。但是在实际生活中甚至出现了120平米的甚至超过200平米的超大型经济适用房，这无疑违背了保障中低收入阶层住房问题的原则。经济适用房的特点就是经济，适用，可是由于经济适用房利润相对于商品房来说太低，因为政府对其利润做出了一定限制，但其实也是以法律的形式对其利润做出了保障与支持。而且，由于利润率的起算是以四项开发成本为基准，开发商往往在实际操作中以虚增成本等方式，获得远远超过3%的利润。但是许多许多建筑商为了更大程度的增加自己的利润，同时为了迎合部分政府官员“寻租”的需要，就大肆修建大户型的经济适用房，于是出现了这种“大户型”经济适用房中低收入阶层买不起，而中小户型的经济适用房，尤其是小户型的经济适用房却大量的缺失的情况。2.5长沙经济适用房一般分布在比较偏僻的地区，医疗，教育，交通等基础设施配备不齐全经济适用房虽然比普通商品房便宜，但是地理位置也是人们不得不考虑的因素，如果隔市区太远，上班不方便，医疗教育都跟不上，给日常看病，以及小孩上学照成极大的不便，也会使这项制度的经济效益和社会效益减少，从而不能使政府的公共资源得到最大限度的利用，但同时如果让经济适用房建在繁华的市区也是不现实的，那样的话政府的成本太大，因此建设经济适用房要从分考虑到各个阶层各个房面的利益。2.6经济适用房小区物业管理水平低，工作人员工作服务意识缺失，服务质量差人们在住房购买过程中，物业管理的水平以及工作人员的服务态度的好坏也是一个很重要的因素，因为这直接影响居民生活的质量。而且由于经济适用房针对的对象是中低收入阶层，所以，其管理方式应该区别于一般商品房的物业管理模式，不能不顾业主的消费能力和实际需求盲目提供一些投入小、产出高的有偿服务。而应该根据他们的收入情况提供一些与业主相适用的有偿服务，比如说加强基础设施的建设，美化环境，提供一些经济适用的健身设施等。3.长沙市经济适用房发展战略构想对长沙市经济适用房发展战略模式的构建和完善