42房地产评估收益法

第四节房地产评估的收益法一、基本思路及适用范围二、收益法中各参数的估算三、计算公式四、收益法应用举例一、基本思路及适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估大多不适用。计算公式：•无限期：房地产价格＝净收益/资本化率•有限期：a－年净收益r－折现率首先求取净收益（总收益-总费用），然后确定资本化率，最后选用适当的公式求得待估房地产的价值。nrraP)1(11二、收益法中各参数的估算（一）净收益（二）资本化率（折现率）（三）房地产收益期限二、收益法中各参数的估算（一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。•实际净收益：可能有特殊、偶然因素的影响。•客观净收益：房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，考虑未来收益和风险。客观净收益=客观总收益-客观总费用•客观总收益：被估房地产在一年内所得到的所有收益。该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。•客观总费用：为创造总收益所必须投入的正常支出，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等，不包括折旧费和土地取得费用的摊销。净收益的估算：(1)出租型房地产净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。承租方承担费用是否扣除需要注意。(2)直接经营型房地产直接经营型房地产通常是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开。直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。正常收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及其附加-管理费用-财务费用-经营利润(3)自用或尚未使用房地产可以参照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料计算。（二）资本化率•资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。•投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。资本化率确定方法：1.净收益与售价比率法：收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料，计算各个交易实例的净收益与售价比率法，视作资本化率。•要求：房地产市场发育充分，交易案例多。对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为:r=(10%+12%+11%+11、5%+10、6%)÷5=11%净收益与售价交易实例可比实例12345净收益(元/年·平方米)1000180099029901696价格(元/平方米)100001500090002600016000资本化率(%)10121111、510、62.安全利率加风险调整值法资本化率=无风险利率+风险报酬率该方法简便易行，对市场要求不高，但有一定主观性。3.各种投资收益率排序插入法。资本化率的种类例：某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为？解析：（L+B）×r=L×r1+B×r2所以：（600+1400）×8.5%=600×r1+1400×10%，从而有r1=5%（三）房地产收益期限的测定(1)单独的土地或建筑物的收益年限,应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。(2)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,如果建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况，应以土地使用权年限为准。(3)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,如果建筑物经济寿命短于土地使用权年限的情况，先根据建筑物经济寿命确定未来可获收益年限，然后再单独计算土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限。三、计算公式以下公式假设土地使用年期为无限年期（一）评估房地合在一起的房地产价值房地产价值=房地产净收益/综合资本化率房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金（二）单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值（空地出租）土地价值=土地净收益/土地资本化率土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2.由房地产收益评估土地价值（1）方法一（建筑物价值扣除法）•土地价值=房地产价值-建筑物现值•建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年数•年贬值额=（建筑物重置成本-残值）/耐用年限（2）方法二（建筑物收益扣除法）•土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率•建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价值•建筑物价值=房地产价值-土地价值•建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率四、收益法应用举例•[例1]某房地产公司于2005年5月取得一块土地50年使用权，并于2007年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2010年5月的价格。1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年营运费用（1）年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元3、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年营运费用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2010年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。例2:某房地产公司于2004年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2006年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。土地使用权出让年限届满，土地使用权和建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2010年3月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、计算总费用（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年税金＝20×900＝18000（元）（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、计算房地产净收益年房地产净收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元）5、计算房屋净收益（1）计算年贬值额（2）计算房屋现值房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年数＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）计算房屋净收益：（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋年净收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8％＝165000（元）（元）＝＝使用年限建筑物重置价年折旧费＝468754890025006、计算土地净收益土地年净收益＝年房地产净收益－房屋年净收益＝412740－165000＝247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2010年3月的剩余使用年期为50－6＝44单价＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2010年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。)(15.3358836%)71(11%724774044元p