(XXXX)8章1节房产税

2019/9/271第一节房产税法税法22019/9/27学习目标1、了解房产税的概念、税收优惠和税收征收管理2、熟悉房产税的征税范围、纳税人和税率3、掌握房产税的计税依据和应纳税额的计算税法32019/9/27目录一、房产税概述二、房产税的征税范围三、房产税纳税人四、房产税税率五、房产税应纳税额的计算六、房产税税收优惠七、房产税征收管理税法42019/9/27一、房产税概述（一）房产税的概念是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的局限性与物业税？税法52019/9/27（二）房产税的特点1、房产税属于财产税中的个别财产税2、征税范围限于城镇的经营性房屋房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。另外，自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，排除在征税范围之外。3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法可以按房产计税余值征收，又可以按租金收人征收。税法62019/9/27二、房产税的征税范围1、城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。2、独立于房屋？之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不征房产税3、房产税的征税对象是生产经营用房产。4、房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。税法72019/9/27三、房产税纳税人纳税义务人：征税范围内的房屋产权所有人。1）产权属国家所有，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有，由集体单位和个人纳税。2）产权出典的，由承典人纳税。3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。税法82019/9/274）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。6）自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产，应缴纳房产税。税法92019/9/27【多选题】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（）。A、将房屋产权出典的，承典人为纳税人B、将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C、房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D、产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人税法102019/9/27【答案】ACD【解析】本题考核房产税的纳税义务人。将房屋产权出典的，承典人为纳税人，所以B是不符合规定的。税法112019/9/27四、房产税税率1、依照房产余值计税的，税率为1.2％；2、房产出租的，以房租收入为计税依据，税率为12％。3、对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住，暂按4%税率征收房产税。税法122019/9/27五、房产税应纳税额的计算（一）计税依据1、从价计征1）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税余值，指依照税法规定按房产原值一次减除10％～30％的损耗价值以后的余额。税法132019/9/27原值：房屋附属设备和配套设施的计税规定房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。税法142019/9/272）投资联营及融资租赁房产的计税依据P200①对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。②对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。融资租赁以余值征税（承租人）税法152019/9/273）从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。税法162019/9/274）房产原值应包括地价、取得土地使用权支付的价款、开发土地的成本费用。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值的地价。税法172019/9/272、从租计征——依据为房产租金收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。合同规定有免租的，免租期间由产权所有人按余值计税。税法182019/9/27（二）应纳税额的计算计征方法计税依据应纳税额计算公式从价计征房产余值全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%从租计征房屋租金全年应纳税额＝租金收入×12%（特殊4%）税法192019/9/27P148例8－1【例】某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。应纳税额=5000×(1-30%)×1.2%=42（万元）税法202019/9/27【例】某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元，适用税率为12%。请计算其应纳房产税税额。应纳税额=30000×12%=3600（元）税法212019/9/27【单选题】某企业2008年有固定资产原值3000万元，其中房产原值为2000万元，已提折旧400万元；机器设备原值为1000万元，已提折旧240万元。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该企业2008年度应纳房产税为（）。A.16.8万元B.168万元C.24万元D.240万元税法222019/9/27【答案】A【解析】本题考核房产税的计算。企业应纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%=16.8（万元）。税法232019/9/27【单选题好】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。2008年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2008年应纳房产税额为（）。A.1.632万元B.0.816万元C.0.516万元D.1.652万元【答案】A税法242019/9/27六、房产税税收优惠1、税收减免1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。2）由国家财政部门事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。税法252019/9/273）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。4）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。（2011年上海、重庆对某些个人住房试征房产税）税法262019/9/272、其他免税1．损环不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2．纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。税法272019/9/274．为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。5．对高校后勤实体免征房产税。7．老年服务机构自用的房产。8．对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。税法282019/9/27七、房产税征收管理1、纳税义务发生时间纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其他是次月自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。税法292019/9/272、纳税地点房产税在房产所在地缴纳房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。3、纳税期限：按年征收税法302019/9/27房产税法有问必答1、下列房产税的纳税人是（）。A、房屋的出典人B、拥有农村房产的农村农民C、允许他人无租使用房产的房管部门D、产权不明的房屋的使用人税法312019/9/27【答案】D【解析】房屋出典的，由承典人纳税；农村不是房产税的开征区域，农村农民不是房产税的纳税人；无租使用房产的，由使用人纳税；产权未确定的，由代管人或使用人纳税。税法322019/9/272、下列说法正确的是（）。A.如果纳税单位无偿使用免税单位的房产，则不缴房产税B.纳税人对原有房屋进行扩建、改建的，要相应增加房屋的原值C.更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，不可扣减原来相应设备和设施的价值；但对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后可不再计入房产原值D.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。但没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，暂不征收房产税税法332019/9/27【答案】B【解析】纳税单位无租使用免税单位的房产应由使用人代缴房产税。更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。税法342019/9/273、对以房产投资，收取固定收入，应由（）计缴房产税。A.承租方按租金收入B.出租方按租金收入C.承租方按房产余值D.出租方按房产余值【答案】B【解析】对以房产投资，收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。税法352019/9/274、好，某企业拥有一幢三层的办公楼，原值6000万元，1/3以每月15万元的租金额出租给其他单位使用，2008年4月底，原租户的租期到期，该企业将该幢办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯更换为120万元的新电梯，为该楼安装了300万元的智能化楼宇设施，这些改建工程于7月底完工，该企业所在人民政府规定房产原值减除比例为30%，该企业2008年应纳房产税（）。A.51.49万元B.52.38万元C.53.05万元D.53.19万元税法362019/9/27【答案】D【解析】2008年1~4月该企业应纳房产税=6000×2/3×（1-30%）×1.2%×4/12+15×4×12%=11.2+7.2=18.4（万元）2008年5~7月房产税=6000×（1-30%）×1.2%×3/12=12.6（万元）税法372019/9/272008年8月至年底房产税=（6000+120-80+300）×（1-30%）×1.2%×5/12=22.19（万元）该企业2007年应纳房产税18.4+12.6+22.19=53.19（万元）税法382019/9/275、房产税的计税依据可以是（）。A.融资租赁房屋的，以房产原值计税（承租纳）B.联营投资房产，共担投资风险的，以房产余值计税C.出租房产的，以租金计税D.租入房产的，以租金计税税法392019/9/27【答案】BC【解析】融资租赁房屋的，以房产余值计税；租入房产的，由出租方按租金计税。税法402019/9/276、下列说法错误的是（）。A、房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施B、如果是以劳务抵付房租的，没有货币和实物收入，从价计征房产税C、从价计征房