10第十章 房产税法

1RealEstateTax上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant2本章为非重点章节，在历年考试中，考试题型多为单项选择题、多项选择题和判断题等客观题。该章所占分值不大，一般为2～5分左右，题量2～3题。近几年，在计算题和综合题中也涉及到房产税。2001年曾与城镇土地使用税综合命题出计算题；2002年与增值税、营业税、城建税、教育费附加、城镇土地使用税、印花税和企业所得税等税种综合命题出综合题。计算题：一般是将房产税与城镇土地使用税、车船使用税等小税种综合命题。综合题：一般是将房产税与增值税、消费税、营业税、城镇土地使用税、车船税、印花税和企业所得税等税种综合命题，此类综合题难度很大。历年题型与题量上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant3本章近六年题型、题量分布题型2002年2003年2004年2005年2006年2007年单选题1题1分1题1分1题1分1题1分1题1分1题1分多选题1题1分1题1分——1题1分——1题1分判断题1题1分1题1分1题1分1题1分——1题1分计算题——————————1题1分综合题1分——————————合计4题4分3题3分2题2分3题3分1题1分4题4分上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant4本章重点与难点本章重点：1、计税依据的确定2、应纳税额的计算3、税收优惠政策房产税是以房产为征税对象，依据房产的计税余值或租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant5房产税是一个历史悠久的税种，最早始于周朝。新中国成立后，政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。1973年简化税制，把对内资企业征收的房地产税并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋，以及外商投资企业和外国企业的房产，继续保留征收城市房地产税。1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制时，对国内企业单位恢复征收房地产税。同时考虑到房地产税已不符合我国的实际情况，因此将城市房地产税分为房产税和土地使用税两个税种。1986年9月15日，国务院正式发布了《房产税暂行条例》，同年10月1日起开始施行。现行房产税仅对国内的单位和个人征收。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant6开征房产税，其目的在于运用税收杠杆调节收入，理顺分配关系；配合有关部门加强房产管理，提高房屋使用效益。开征房产税有利于控制固定资产投资规模和促进住房制度改革的顺利进行；有利于完善税制，为实施分税制创造了条件。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant7考核要求：熟悉上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant8一、纳税义务人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税义务人。上述“产权所有人”是指拥有房产的单位和个人，即房产的使用、收益、出卖、赠送等权利归其所有，也就是通常所说的“产权人”、“业主”或“房东”。房产税的纳税人具体包括：（一）产权属于国家所有的，以经营管理单位为纳税人；产权属于集体和个人所有的，以集体单位和个人为纳税人。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant9（二）产权出典的，以承典人为纳税人。“产权出典”是指产权所有人将房屋的产权在一定期限内典给他人使用而取得资金的一种融资业务，多发生于出典人急需用款，但又想保留产权回赎权的时候。承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。出典人在规定期限内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定，以对房屋具有支配权的承典人为房产税纳税人。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant10（三）产权所有人、承典人不在房产所在地的，以房产代管人或者使用人为纳税人。（四）或者产权未确定及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。“代管人”是接受产权所有人、承典人的委托代为管理房产或虽未受委托而在事实上已代管房产的人。“使用人”是直接在使用房产的人。“租典纠纷”，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利与义务的争议悬而未决的。此外还有一些产权归属不清的问题，也属于租典纠纷。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant11（五）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。综上所述，房产税的纳税人包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。特别提示：外商投资企业和外国企业不适用房产税法。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant12二、征税对象房产税的征税对象是房产。所称房产是指以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窑菜窑、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，均不属于房产的范围。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【2005年判断题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。答案：×上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant13考核要求：了解上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant14房产税的征税范围包括：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围不包括农村。【1999年判断题】农民王某，1998年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。答案：×解析：房产税的征税范围不包括农村，因此王某出租地处农村楼房的租金收入不交房产税。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant15考核要求：掌握上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant16一、计税依据房产税以房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据。按照房产的计税余值征税的，称为从价计征；按照房产的租金收入征税的，称为从租计征。（一）从价计征：计税依据是房产的计税余值对纳税人经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。“计税余值”是指依照房产原值一次减除10％至30％的损耗价值以后的余额。其具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant171、“房产原值”是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋确定房产原值，按规定计征房产税。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant182、房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备以及一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水管、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管算起，确定计税原值；电灯网、照明线从进线盒联结管算起，确定计税原值。3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，应相应增加房产原值。房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant19需要注意的几个问题：（1）以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant20【2000年单选题】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20％，该企业1999年度应纳房产税（）。A.24万元B.22.8万元C.30万元D.16.8万元答案：B解析：纳税人以房产联营投资，不承担联营风险，只收取固定收入的，房产税应由出租方按租金收入计缴；未投资的房产仍按房产余值计缴房产税。本年应纳房产税＝50×12％＋2500×70％×（1－20％）×1.2％＝6＋16.8＝22.8（万元）。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant21【2004年单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20％。该企业2003年应缴纳房产税（）。A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元答案：C解析：以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税＝1000×（1－20％）×1.2％÷2＋50×12％＝4.8＋6＝10.8（万元）上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant22（2）对融资租赁的房屋，以房产余值为计税依据计征房产税。租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。4、房屋附属设备和配套设施的计税规定（06新增）5、居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税（注意：此项规定为08年教材新增加内容，掌握）（二）从租计征：计税依据为房产租金收入对于出租的房屋，以房产的租金收入为计税依据。“房产的租金收入”是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant23【2007年判断题】房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。答案：×解析：房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。参见教材第225页。上海财经大学2008年度CPA考前辅导《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant24二、税率现行房产税采用的是比例税率，依照房产的计税余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产的租金收入计算缴纳的，税率为12％。特别提示：自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房