城建类企业发行债务融资工具要点分析

城建类企业发行债务融资工具要点分析总行投资银行部2016年6月目录第一部分：城建类企业发行债务融资工具的条件第二部分：城建类企业常见的问题及处理方法第三部分：保障房和棚户区改造项目第四部分：城建类企业发行债务融资工具的常见问题CMB城建类企业发行债务融资工具的条件发行债务融资工具的城建类企业评级重心下移AAA级省级城市基础设施类企业AA+级省会城市基础设施类企业地市级城市基础设施类企业天津城投上海城投南京河西国资杭州城投西安城投连云港城投宿迁城投扬州城建区县级城市基础设施类企业吴江城投吴中城投CMB城建类企业发行债务融资工具的条件除了满足一般企业发行债务融资工具的要求，城建类企业还应符合以下法律法规和条件：《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号）《关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》（财预[2010]412号）《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463号）CMB城建类企业发行债务融资工具的条件除了满足一般企业发行债务融资工具的要求，城建类企业还应符合以下法律法规和条件：《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发[2014]43号）《关于妥善解决地方政府融资平台公司在建项目后续融资问题的意见》（国办发[2015]40号）“六真原则”：真公司、真资产、真项目、真现金流、真偿债、真支持CMB城建类企业发行债务融资工具的条件城建类企业发行债务融资工具偿债风险预警体系地方政府债务率募集资金用途地方政府需要出具的相关说明性文件CMB城建类企业发行债务融资工具的条件偿债风险预警体系指标对于城建类企业的一条特殊硬性指标：债务融资工具余额在最近一年总债务中占比不得超过60%。已发行、已注册未发行、注册过程中的债务融资工具余额短期借款一年内到期的非流动负债长期借款应付债券其他有息债务++++≤60%CMB城建类企业发行债务融资工具的条件偿债风险预警体系指标高度关注类风险近一年营业收入或经营性现金流小于短期债券余额（一年内到期各类债券，包括已发行、已注册未发行和注册过程中额度，不包括SCP、ABN、项目收益票据）近一年营业收入或经营性现金流小于各类债券余额（各类债券，包括已发行、已注册未发行和注册过程中额度，不包括ABN、项目收益票据）的20%各类债券余额超过有效净资产（扣除公益性资产、划拨土地、储备土地、未缴纳土地出让金且当地政府无法明确合法合规性的出让土地、当地政府无法明确合法合规性的作价出资的土地）近两年净利润或经营性净现金流连续为负政府性应收款项在总资产占比超20%有效资产负债率超过80%外部主体评级AA-及以下非传统融资余额占有息债务比重超30%当地政府债务率超100%或负债率超60%CMB城建类企业发行债务融资工具的条件偿债风险预警体系指标一般关注类风险剩余可用授信额度低于短期债券余额（一年内到期各类债券，包括已发行、已注册未发行和注册过程中额度，不包括SCP、ABN、项目收益票据）有效资产负债率超过65%，低于80%发行人资产流动性差，速动比率低于0.5未来三年累计资本支出大于近一年末资产总额近一期受限资产（账面价值）超总资产的50%对外担保超过净资产非传统融资余额占有息债务比重为15%-30%最近一年EBITDA小于利息支出（即EBITDA利息保障倍数小于1）发行人存在历史违约情况发行人所在地方政府或相关国有企业有诚信记录其他发行发行人偿债能力差的情况CMB城建类企业发行债务融资工具的条件高度关注企业：触发高度关注风险3条或高度和一般关注风险合计5条以上偿债风险预警体系指标高度保障措施债务承诺（明确在无资产注入、经营性资产置换等资产、财务大幅改善的情况下，不新增债务融资工具注册规模。对于PPN项目，明确首期发行金额必须为注册金额50%以上，否则不予新增注册额度）减低注册金额（额度调整基本原则是额度调整后涉及风险预警指标有明显改善）调整注册品种（包括调整为长期限品种或ABN、项目收益票据等不增加政府债务品种）增加第三方担保增加资产抵质押（土地使用权按50%折算，应收账款按60%折算）地方政府说明性文件（包括支持性文件、应收款回款说明、土地注册合法合规性说明）CMB城建类企业发行债务融资工具的条件一般关注企业：高度关注类1-2条或一般关注类3-4条偿债风险预警体系指标一般保障措施匡算注册额度合理性结合有息债务补充偿债保障计划专户监管分期发行本金摊还延长期限CMB城建类企业发行债务融资工具的条件城建类企业发行债务融资工具偿债风险预警体系地方政府债务率募集资金用途地方政府需要出具的相关说明性文件CMB城建类企业发行债务融资工具的条件债务率=2014年末当地政府债务/2014年度当地政府财力负债率=2014年末当地政府债务/2014年度当地GDP对于政府性资金流入占比超过50%的企业（即偿债依赖政府的企业），需关注当地政府债务率和负债率。对于债务率较高的地区（市、县），且该地区存在多家大型融资平台或者同一家企业多次发行过债务融资工具的情况，尤其应当注意这一点。但这并非一票否决，如果当地政府债务率超过100%或负债率超过60%，将视作发行人的一条高度关注风险。地方政府债务率和负债率CMB城建类企业发行债务融资工具的条件城建类企业发行债务融资工具偿债风险预警体系地方政府债务率募集资金用途地方政府需要出具的相关说明性文件CMB城建类企业发行债务融资工具的条件地方政府需要出具的相关说明性文件一、地方政府说明性文件财政性资金流入占比超过50%（即偿债依赖政府的企业）。政府部门（包括当地财政局、审计局）不再需要对政府债务情况出具说明性文件。二、公益性资产的回购计划发行人所有者权益、在建工程、固定资产或者存货中存在公益性资产，且影响发行人注册额度的，需由当地政府出具明确的回购计划。CMB城建类企业发行债务融资工具的条件地方政府需要出具的相关说明性文件三、政府性应收款项的回款计划发行人审计报告中应收账款和其他应收款科目中存在政府性应收款项，且占总资产的比重超过20%的，需由当地政府出具明确的回款计划四、地方政府关于土地使用权的说明性文件发行人净资产中存在未足额缴纳土地出让金的出让土地或者存在作价出资的土地，且影响注册额度的，需由当地政府出具说明性文件明确其合法合规性。说明性文件应包含以下几点：1、明确政府注资过程的合法合规性（当地政府将土地使用权注资给发行人时，一般会有明确的政府文件或者政府办公会的会议纪要）。2、明确发行人对土地拥有合法的使用权和处置权，权属不存在瑕疵。3、承诺如果将来出让土地因未缴纳土地出让金而影响到发行人的生产经营和债权人的权益，政府将协调解决。CMB城建类企业发行债务融资工具的条件城建类企业发行债务融资工具偿债风险预警体系地方政府债务率募集资金用途地方政府需要出具的相关说明性文件CMB城建类企业发行债务融资工具的条件募集资金用途募集资金偿还任何未纳入一类债务的银行贷款、银行承兑汇票、委托贷款、融资租赁借款需在募集说明书中明确所有偿还的银行贷款未纳入地方政府负有偿还责任的债务需披露贷款金额、期限、起始日期、到期日、利率、抵质押不再需要披露所偿还的银行贷款的用途。偿还用于农田水利设施、保障性安居工程、城市轨道交通、地下管廊等领域的项目贷款，不论这类贷款是否纳入一类债务直接用于农田水利设施、保障性安居工程、城市轨道交通、地下管廊等领域的项目建设，不论这些项目是否是公益性、是否能够产生稳定现金流。直接用于经营性项目的项目建设。CMB城建类企业发行债务融资工具的条件募集资金用途募集资金用于偿还已纳入一类债务的银行贷款（用于农田水利设施、保障性安居工程、城市轨道交通等领域的项目贷款除外）用于公益性项目建设（农田水利设施、保障性安居工程、城市轨道交通等领域的项目除外）直接用于土地一级开发目录第一部分：城建类企业发行债务融资工具的条件第二部分：城建类企业常见的问题及处理方法第三部分：保障房和棚户区改造项目第四部分：城建类企业发行债务融资工具的常见问题CMB城建类企业的主要业务及模式土地一级开发自有土地开发模式代建模式城建企业两大主要业务城市基础设施建设代建模式BT模式CMB城建类企业常见的问题及处理方法一、国有土地使用权资产出资问题（一）以划拨土地、授权经营土地进行注资：从净资产中扣除发行人存在问题处理方式太原市国有投资控股有限公司太原市政府注入发行人的土地均以划拨形式取得，评估价值130.27亿元，占净资产的比例87.75%，对发行人的偿债能力产生较大影响。建议发行人调减额度，后发行人将额度调减为15亿元。同时，发行人出具承诺：在土地性质完成变性前或注入其它经营性资产前，不再申请新增注册额度。本溪市城市建设投资发展有限公司存在33亿元划拨地入账的情况。建议扣除该部分金额后调减注册额度。参考案例：例外情况：公用事业、收费道路运营等企业存在划拨土地使用权出资的，若出资划拨土地之上已附着水电燃气设施、收费性道路等经营性资产，在发行人及中介机构对土地出资的合法合规性进行充分说明的基础上，在计算发债规模时对该部分土地资产暂不剔除。CMB城建类企业常见的问题及处理方法一、国有土地使用权资产出资问题（二）以出让土地、作价出资土地进行注资以出让土地、作价出资土地进行注资未足额缴纳土地出让金已经足额缴纳土地出让金无法出具政府说明性文件出具政府说明性文件无效净资产，从账面净资产中扣除有效净资产有效净资产CMB城建类企业常见的问题及处理方法二、公益性资产注资问题相关政策文件中明确的公益性资产：学校、医院、公园、广场、党政机关及经费补助事业单位办公楼等；储备土地、林权（需区分）、探矿权、湖泊、盐田、滩涂、市政道路、水利设施、非收费管网设施等不能带来经营性收入的公益性资产相关政策文件中未明确的、可能具备较强公益性的资产：从盈利能力看，如果某类资产存在经营性收入较低、无法依靠自身经营收入收回投资、项目内部投资回报率（IRR）无法覆盖融资成本、偿债资金来源绝大多数依赖于政府支持或补贴等特征从市场化运作机制看，如果某类资产缺乏明确市场化、协议化补偿机制，且以固定资产、其他非流动资产等形式在企业资产负债表中长期存在信息披露：详细披露公益性资产注入时间、金额、会计处理等信息CMB城建类企业常见的问题及处理方法二、公益性资产注资问题发行人具体问题具体处理方式赣州发展投资控股集团有限责任公司募集资金24.5亿元用于市政道路等公益性项目建设，未来偿债主要依靠土地出让收入。通过建立政府土地出让规划，明确政府公益性项目市场化补偿机制上海浦东现代产业开发有限公司净资产中存在44.07亿元的市政道路属于非经营性资产修改注册金额(注册由10亿改为3亿)郑州城建集团投资有限公司2013年三季度末所有者权益为173.4亿元，公益性资产（道路、桥梁等）达169.45亿元，大额公益性资产注入。有效净资产扣除后通过偿债预警体系工具箱调减注册额度到10亿元。呼和浩特春华水务开发集团有限责任公司截至2013年9月末的资产中存在50.02亿元水资源经营权属于公益性资产修改注册金额(注册由50亿改为18亿)江阴市旅游文化产业发展有限公司资本公积中有16亿为公园绿地等公益性资产修改注册金额(注册3亿，首发1.5)参考案例：CMB城建类企业常见的问题及处理方法三、有效净资产实收资本、资本公积公益性资产储备土地划拨土地授权经营土地未经过招拍挂、未足额缴纳土地出让金的出让土地，当地政府无法出具相关红头文件未经过招拍挂、未足额缴纳土地出让金的出让土地，当地政府出具相关红头文件经过招拍挂且足额缴纳土地出让金的出让土地货币资金房产、专利等其他CMB城建类企业常见的问题及处理方法四、资产负债表中的公益性资产问题城投企业承担当地公益性项目建设的情况比较常见市政道路、桥梁等公益性资产通常出现在固定资产或在建工程科目政府对这些公益性资产没有回购计划，即公益性