房地产企业融资初探

房地产企业融资初探作者：潘青作者单位：厦门市房地产股份有限公司,361004刊名：现代商业英文刊名：MODERNBUSINESS年，卷(期)：2009，(26)被引用次数：0次参考文献(3条)1.王为民.施建剐房地产企业融资对策[期刊论文]-中国房地产2009(02)2.肖德杰.张江涛房地产融资现状及发展走向2008(10)3.王珊当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析[期刊论文]-北方经济2000(02)相似文献(10条)1.会议论文胡乃鹏.田金信房地产融资路径演进的灰靶决策分析2007近几年来，随着房地产经济的快速发展，我国的房地产融资路径出现了一种明显地演进趋势，即银行资本的主体融资地位渐弱，非银行资本的融资地位渐强。目前，我国的房地产融资渠道路径为：民间资本是首选房地产金融的融资渠道，其次是商业银行贷款，国外资本再次之，最后是房地产信托、债券和股票。本文利用灰靶决策原理实证了我国房地产融资路径演进的成因。在现行经济规制与金融规制约束条件下，我国的房地产金融资本形成是以满足资金规模、节约融资成本和提高融资效率为目标的。分析过程说明我国房地产金融市场流动性差，资源配置效率低下，同时也蕴藏了巨大的系统风险、操作风险和信用风险，不利于房地产金融市场的健康发展，因此，未来的房地产金融改革应围绕解决上述问题来进行。本文的研究方法亦适合分析其它资本市场行为及结构变化，同时也丰富了现有的房地产金融定量研究方法。2.学位论文蒋平美国房地产夹层融资的法律问题研究2006作为一种创新的房地产融资渠道，房地产夹层融资由于其介于股权资本和高级债权之间的地位，而具有灵活性和多样性等诸多优势，受到欧美房地产融资市场广为流行。本文在参考和借鉴美国房地产夹层融资的相关规定以及实践经验的基础上，结合我国房地产业融资状况和法律制度的现状，对房地产夹层融资在中国适用的一些问题作初步的探讨和构想。本文分为五个部分。第一部分引言初步介绍了夹层融资作为一种房地产融资工具的来源和背景。第二部分探讨美国房地产夹层融资的产生的法律原因和法律结构，分析美国房地产夹层融资的本质、基本结构和类型，为进一步研究夹层融资的打下基础。第三部分对影响夹层融资的各个法律因素做了较为详尽的分析，对美国房地产夹层融资比较特殊的法律问题做了全景式讨论。第四部分是对中国发展房地产夹层融资的前景探讨，通过对目前中国房地长融资法律框架的和中国发展夹层融资的必然性分析，认为夹层融资在中国的适用具有实践意义。第五部分是对本文的总结。3.期刊论文刘杨梅.徐邓耀.LIUYang-mei.XUDeng-yao房地产融资渠道多元化探析--基于我国金融信贷与房地产融资的实证分析-生态经济2006,(2)房地产业的发展是我国经济增长的稳定器.本文从研究目前我国房地产金融调控措施出发,通过回归和关联分析阐述金融信贷对房地产业发展的互动关系,并探析房地产融资的多元化渠道,进而提出完善建议,对促进房地产业健康发展具有重要意义.4.学位论文贾秀峰关于优化XX市房地产融资结构的研究2006本文主要阐述了XX市房地产融资结构问题，由于房地产业与房地产融资市场的发展不同步，房地产金融体系不健全，房地产融资方式和渠道单一等原因导致一些房地产融资问题产生，诸如：房地产企业融资结构失衡，债务性融资过高，过度依赖银行贷款融资；房地产消费者不考虑家庭资产负债率，盲目靠贷款买房等等。本文通过数据和图表形式具体阐述了XX市的融资结构现状，并与全国的房地产融资结构现状及国际发展国家的融资结构现状做了比较，找出了XX市房地产融资结构的不合理，进一步揭示了产生这些问题的原因。在此基础上，从政府的角度提出了通过制度创新和体制建设来健全房地产金融体系，为房地产企业融资及房地产消费融资提供外部条件；从企业的角度，运用企业融资结构理论、融资结构和公司治理的关系等理论知识提出了优化融资结构的具体方法，即拓宽融资渠道、建立多元化融资结构、房地产融资证券化、项目融资、人才融资和融资租赁等等；从个人消费者的角度提出了个人贷款买房必须考虑自身的经济状况和收入水平，不能盲目跟从，可以通过建立合作买房基金或民间借款来买房，这样可以避免贷款利率增长而带给消费者的压力。5.期刊论文胡乃鹏.田金信.HUNai-peng.TIANJin-xin房地产融资路径演进的灰靶决策分析-中国管理科学2007,15(z1)近几年来,随着房地产经济的快速发展,我国的房地产融资路径出现了一种明显地演进趋势,即银行资本的主体融资地位渐弱,非银行资本的融资地位渐强.目前,我国的房地产融资渠道路径为:民间资本是首选房地产金融的融资渠道,其次是商业银行贷款,国外资本再次之,最后是房地产信托.债券和股票.本文利用灰靶决策原理实证了我国房地产融资路径演进的成因.在现行经济规制与金融规制约束条件下,我国的房地产金融资本形成是以满足资金规模、节约融资成本和提高融资效率为目标的.分析过程说明我国房地产金融市场流动性差,资源配置效率低下,同时也蕴藏了巨大的系统风险、操作风险和信用风险,不利于房地产金融市场的健康发展,因此,未来的房地产金融改革应围绕解决上述问题来进行.本文的研究方法亦适合分析其它资本市场行为及结构变化,同时也丰富了现有的房地产金融定量研究方法.6.学位论文杨佶发展我国房地产信托研究2006绪论一、问题的提出和写作背景土地与房屋是人类基本的生活和生产资料，因此，以土地与房屋为中心的房地产市场与国民经济的发展、人民生活的改善等都有着极其紧密的联系。房地产业关系人们的安居条件。安居乐业是社会和谐的前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障；住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量。房地产业的发展关系到社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之一。房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。中国经济正处于转轨和转型阶段，住房商品化和农村逐步城市化的过程，是房地产大力发展从而带动经济中其他产业发展的过程，因而房地产业在今后相当长的一个时期是国民经济发展的重要支柱产业之一。1979年，以出售公房为开始的住房制度改革推动了我国房地产业的产生，随着20多年来住房商品化的发展，房地产业在我国的地位日益重要。2003年国务院发出的18号文件就充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”房地产业关系国计民生，具有重要性和特殊性。但房地产生产周期长，资金需求密集和最终消费者支付积累需要一个过程之间存在着矛盾，即存在着资金需求与供给的时间差。解决资金供求的时间差，就是一个金融问题。是房地产的特殊社会经济地位，是房地产业在融资上的迫切性引发了人们对房地产金融的特殊关注。目前，我国房地产企业融资困难重重。银行贷款负担重、风险高，由此暗藏泡沫危机隐患。一旦危机爆发，不仅会使我国房地产业崩溃倒塌，也会影响相关的金融产业，国民经济也将严重受挫。国家已于1993年与2003年两次针对房地产市场的进行大规模宏观调控，但是仍未改善目前我国房地产融资困境。如何解决我国房地产融资问题，拓宽房地产融资渠道，已经成为政府支持房地产业及房地产金融的重要任务。进入20世纪末本世纪初，房地产投资信托(REITs)因其具有高流动性、高收益性和相对低风险及低税赋的独特魅力，在全球有了重大突破性发展。目前，除了美国外，加拿大、澳大利亚、亚洲地区的日本、新加坡、韩国、马来西亚、台湾、香港等国家和地区也纷纷为REITs立法，并相继上市发行多支REITs。REITs以其独有的优势也逐渐得到我国政府和房地产业专业人士的重视，激起了国内房地产商们的兴趣。但我国的房地产信托仍在起步和探索阶段，如何行之有效的利用这一新的融资方式已经成为从事房地产、房地产融资相关产业以及政府的重要课题。2005年9月，银监会出台212号文件《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，对房地产信托的门槛进行了严格的限制，也证明国家对我国发展房地产信托的重视和支持。相信，房地产信托将在国家有力的政策和环境支持下稳步发展，逐渐成为我国房地产企业融资的重要方式，在我国房地产融资中发挥不可忽视的作用，并支持我国房地产业健康稳定发展。二.本文研究方法本文对我国房地产金融市场进行了认真分析，通过对国内房地产企业几种融资方式的比较分析，深入研究中国融资发展现状以及中国房地产企业融资面临困境的原因。在纵向分析信托在我国的发展历程的同时，通过跨国横向研究比较美国及其他国家和地区房地产融资发展的趋势，提出在我国发展房地产信托特别是REITs的建议。本文以融资发展为主脉，穿插国外及国内融资案例，综合分析和展望我国房地产融资的发展趋势，并探讨解决之路。三.本文主要观点房地产是国民经济的支柱产业，其发展关系国计民生。然而，我国目前的房地产融资困境重重。房地产企业融资过分依赖银行贷款。证券市场融资虽不失为一个很好的融资方式，但在我国现阶段的政策及大市场环境前提下，遇到诸多障碍不能充分发挥优势，发展的道路任重道远。根据近年来国际房地产融资市场上房地产信托的实践经验，笔者认为，房地产信托特别是REITs将在我国目前房地产融资中发挥优势，并为我国建立健康平稳的房地产金融市场提供一个可行的解决之道。同时，我们必须认清，在我国发展房地产信托也面临着诸多问题亟待解决。为积极寻求REITs在我国发展的解决之路，我国政府应当给予房地产信托强有力的政策支持，同时建立与发展我国REITs市场相适应的法制环境以及独立、严格的信托监管体系和优惠的税收政策，更要吸取股票和信托市场的教训，专业人才的培养也不容忽视。最后，根据我国目前房地产金融市场的发展现状和房地产信托的发展趋势，笔者提出，中国发展REITs的路径应从权益REITs切入。四．中文提要本文从信托、房地产信托以及房地产投资信托的概念入手，分析了房地产投资信托与其他投资方式相比具有的优势。笔者认为，REITs具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高和品种多等优点，将在全球房地产融资领域得到迅猛发展。同时，我国房地产业随着国民经济的发展不断壮大。与房地产发展息息相关的房地产金融业也越来越受到人们的重视。但当前，我国房地产金融市场发展还很不成熟，房地产企业的融资过分依赖银行贷款。这既不利于房地产业的长久健康发展，也不利于商业银行的风险控制。国际的实践经验表明，房地产业过分依赖银行信贷，容易引发房地产泡沫，这将严重影响国民经济发展。我国已经认识到银行信贷支持房地产发展的危机，也相继采取了政策以宏观调控房地产融资市场发展，但效果仍不明显并且限制了其他融资方式。近年来，房地产信托特别是房地产投资信托在国际房地产融资市场的成功发展，为我国房地产融资指出了一条光明的发展之路。REITs以其灵活的特点和独有的优势将对我国房地产发展起到强有力的支持作用。诚然，目前我国发展房地产信托也面临着诸多问题。为积极寻求REITs在我国发展的解决之路，笔者认为，国家应当给予REITs在我国房地产融资市场发展的强有力的政策支持；建立我国REITs市场相适应的法制环境；建立独立、严格的信托监管体系；制定优惠的税收政策；吸取股票和信托市场的教训；制定人才培养政策；根据我国国情和发展现状，在中国发展REITs的路径应从权益REITs切入。从而为房地产信托在中国房地产融资的发展拓宽道路，并为建立一个健康、稳定的房地产市场开辟一个光明的前景。7.期刊论文刘蕾.王代敬政策导向:开辟房地产融资的第三条道路--深入分析央行121号文件对房地产融资的影响-重庆工商大学学报(西部论坛)2004,(3)创新金融工具是改变目前我国房地产自有资金不足、资金来源过分依赖银行贷款现状的关键,只有这样才能有效防范房地产金融风险.央行121号文件正是着眼于此.本文分析了未来有较大发展潜力的三种融资渠道--房地产信托投资、房地产证券化、吸引外资注入.8.学位论文杨进房地产融资多元化模式创新研究2006本文研究了房地产融资多元化模式创新，全文主要内容如下：首先考察了我国房地产融资存在问题的原因：一是受计划经济思维模式的深层影响；二是多元化融资存在政策障碍；三是国有商业银行