房地产企业融资模式及法律实务

c房地产企业融资模式及法律实务2013.4.12c部晓龙律师一、房地产企业资金来源1、自有资金2、银行信贷3、销售款4、建筑商垫资5、信托6、私募股权基金7、上市8、二十八种融资方式c部晓龙律师直接融资工具介绍直接债务融资工具谱系境内境外交易商协会证监会发改委香港人民币债短期融资券中期票据超短期融资券非公开定向发行公司债券企业债券c部晓龙律师二、中国房地产金融政策演变一、信贷政策：121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》2003年6月5日未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款二、信托政策：1、212号文件《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》2005年8月28日项目“四证”齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于35%，c部晓龙律师中国房地产金融政策演变2、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号)(“54号文”)54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。3、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”)265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目资本金三个方面的要求，扩大了对间接贷款融资的监管，明确了投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式属于间接发放房地产贷款，应符合直接发放房地产贷款的条件。4、《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)(“25号文”)最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司，在向房地产开发项目发放贷款时，可只要求项目取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(“三证”)，并可对房地产开发企业的资质不作要求。同时，25号文明确了对房地产开发企业开发资质的认定可以以房地产开发企业的控股股东资质为准。严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。c部晓龙律师中国房地产金融政策演变5、《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》(银监发[2009]84号)(“84号文”)规定信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。进一步提高了对投资附加回购承诺的认定标准，除明确包含投资附加关联方受让的情形外，将投资附加无关联第三方受让的情形也进行了限制。2009年5月25日起，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%6、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(2010年2月11日)明确停止执行25号文中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定。信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。该文件规定了“实质重于形式”的监管原则，以“杜绝信托公司以各种方式规避c部晓龙律师7、中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知银监通[2010]2号一法两条例：中华人民共和国信托法2001年10月1日50号信托公司管理办法2007年3月1日信托公司集合资金信托计划管理办法2009年第1号：第五条第三项“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制”，修改为“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。”中国房地产金融政策演变c部晓龙律师中国房地产金融政策演变三、银信合作的规定1、2008年12月9日《中国银监会关于印发银行与信托公司业务合作指引的通知》（银监发〔2008〕83号）银信理财合作是指：银行将理财计划项下的资金交付信托，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。2、2009年7月6日《中国银监会关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知》（银监发〔2009〕65号）3、2009年12月16日《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》（银监发〔2009〕111号）4、2009年12月23日发布了《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》（银监发〔2009〕113号）5、2010年8月10日发布了《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》（银监发〔2010〕72号）c部晓龙律师中国房地产金融政策演变6、2010年12月3日发布了《中国银监会关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知》（银监发〔2010〕102号）7、2011年1月26日发布了《中国银监会关于进一步规范银信理财合作业务的通知》（银监发〔2011〕7号）8、2011年5月13日发布了《中国银监会办公厅关于规范银信理财合作业务转表范围及方式的通知》（银监办发〔2011〕148号）9、2011年6月16日发布了《中国银监会非银部关于做好信托公司净资本监管、银信合作业务转表及信托产品营销等有关事项的通知》（非银发〔2011〕14号）10、2011年7月25日发布了《关于进一步落实各银行法人机构银信理财合作业务转表计划有关情况的函》（银监办便函〔2011〕353号）c部晓龙律师中国房地产金融政策演变银信理财合作业务对商业银行资产业务和中间业务具有重要作用。通过银信理财合作业务，商业银行将信贷产品转变为理财产品，将相应的资金从表内转移至表外，变资产业务收入为中间业务收入，在满足客户的资金需求和理财需求的同时，规避了信贷资金规模限制。商业银行侧重客户资源优势，重点满足客户需求，变相摆脱信贷资金监管；信托公司侧重通道优势，偏离自主管理原则，逐渐丢失了专业投资技能。由此导致的是银信理财产品数量的激增和规模的扩张，以及银信合作方式的畸形发展。银信合作使大量资金处于监管视野之外，降低了货币政策实施效果。c部晓龙律师中国房地产金融政策演变四、私募股权基金1、中华人民共和国合伙企业法：有限合伙自2007年6月1日起施行第二条：普通合伙人对合伙债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙债务承担责任。2、外商投资创业投资企业管理规定2003年3月1日施行：外资先与内资3、创业投资企业管理暂行办法2006年3月1日施行内资获得许可4、科技型中小企业创业投资引导基金管理暂行办法2007年7月6日5、关于创业投资引导基金规范设立与运作的指导意见2008年10月18日政府引导基金：母基金6、《关于加强创业投资企业备案管理严格规范创业投资企业募资行为的通知》国家发改委2009年发布7、《关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》2011年1月31日，发改委办公厅8、《关于促进股权投资企业规范发展的通知》2011年11月23日2864发改委办公厅不得向投资者承诺确保收回投资本金或获得固定回报。投资者人数限制。c部晓龙律师中国房地产金融政策演变中华人民共和国公司法：公司制私募股权基金第十五条公司可以向其他企业投资；去掉了累计投资额不得超过本公司净资产的百分之五十的规定。第二十六条有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足；其中，投资公司可以在五年内缴足。有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。法律、行政法规对有限责任公司注册资本的最低限额有较高规定的，从其规定。第三十五条全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。第四十三条股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外。中华人民共和国所得税法：第二十六条规定（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；为免税收入c部晓龙律师三、房地产融资实务：信托基本模式信托：一法两条例：中华人民共和国信托法2001年10月1日50号信托公司管理办法2007年3月1日信托公司集合资金信托计划管理办法c部晓龙律师四、信托基本模式：从信托与开发商角度1、贷款型信托:信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。投资者（委托人)信托公司（受托人）开发商（项目公司））资产抵押股权质押第三方担保信托资金信托贷款支付利息本金信托收益及本金c部晓龙律师信托基本模式：从信托与开发商角度2、股权融资型信托：信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。（银监发［2009］84号：禁止股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金）投资者（委托人)信托公司（受托人）开发商（项目公司））信托资金收购股权增资扩股溢价股权回购信托收益本金股权质押第三方担保c部晓龙律师信托基本模式：从信托与开发商角度3、混合型信托融资模式（夹层融资型）债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。c部晓龙律师信托基本模式：从信托与开发商角度4、财产受益型信托融资模式：利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。投资者（委托人)信托公司（受托人）开发商（项目公司））信托资金信托财产信托受益权收入信托收益及本金优先受益权溢价回回购优先受益权c部晓龙律师五、信托融资模式：从信托资金组织角度1、单一的信托模式（参与型）。信托公司通过向合格投资者发行集合信托计划募集资金构建私募股权投资基金，并将资金投资于被投资企业。信托公司既是基金的发行人，同时也是基金的管理人，负责基金的发行、管理和运作；受益人大会代表受益人监督信托公司对资金的运用。资本收益在扣除信托管理报酬后为集合信托计划的受益人享有。合格投资者集合信托计划（私募股权投资基金）信托公司被投资企业受益人大会担任公司董事信托管理费100%资金投入资金回报发起设立c部晓龙律师从信托融资模式：信托资金组织角度2、结构化的信托模式（参与型）。在信托公司发行的集合信托计划（私募股权投资基金）中，信托公司为劣后受益人，其他合格投资者为优先受益人在该模式中，信托公司发起设立集合信托计划构建私募股权投资基金，由信托公司本身认购一部分基金份额，并充当劣后受益人，其他合格投资者认购其余的份额，并充当优先受益人，劣后受益人后于优先受益人分配信托收益（当投资成功取得收益时）而先于优先受益人承担损失（当投资失败发生亏损时），两者的认购比例分别是1%和99%（根据国外经验）。信托公司负责基金的发行、管理和运作。受益人大会主要由优先受益人组成，负责监督信托公司对资金的运用。基金的治理规则以及劣后受益人、优先受益人的权利义务与利益、风险分配由信托契约予以约定。合格投资者（优先受益人）集合信托计划（私募股权投资