8.土地增值税，13.契税，10.房产税，9.城镇土地使用税

项目细项土地增值税（特定目的税，仅此不涉集体，▲▲必转让土地）契税（财产行为税）房产税（财产行为税，不对外）城镇土地使用税(资源税,不对外)四级超率累进税率税率30％40％50％60％增值率(含右)———50％———100％———200％———速扣率05％15％35％契税实行3％—5％的幅度税率。各省规定。题中会给出。均为比例税率。从价计征为1.2％；从租计征为12％；从2001.1.1起，对个人按市场价出租的居民住房，可暂按4％的税率征收房产税。城镇土地使用税：定额税率。最高10元/平米，最低0.2元/平米，50倍。大城市（50万人以上）：每平米0.5-10公式应纳税＝增值额×税率-扣除额×速算扣除率1、建造普通住宅增值率未超过20%的免税，超过的全额征税；2、个人转让自用住房，居住满5年及以上的，免土增；居住3至5年减半征收土增；居住未满3年的，按规定计征土增；3、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。应纳契税＝计税依据×税率1、从价计征：应纳房产税＝应税房产原值（1-10％至30％的扣除比例）×1.2％；2、从租计征：应纳房产税＝租金收入×12％中城市（20万-50万）：每平米0.4-8元小城市（20万以下）：每平米0.3-6元县城、建制镇、工矿区：每平米0.2-4元。概念包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。包括货币收入、实物收入、其他收入（经济利益包括实物收入和其他收入；其他收入包括无形资产和财产价值权利。）实物一般要进行估价，其他收入要进行专门的评估。契税的计税依据为不动产的价格。见下。北P200：张老师购商品房，原价60万，因一次性付清优惠1万，则契税计税依据是59万。房产税的计税依据是：房产和计税价值（房产余值）或房产的租金收入。城镇土地使用税的计税依据是：实际占用的土地面积。计量标准为每平方米。问：已购置未使用土地是否纳税？实质实收（含实物、票据）应付（契约总价款）账面余值、属本年（实收？）租金实际占地面积房土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。税率计税依据土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税比较表新建房地产转让扣除项目房土车相同的几点（均强调自用）：（1）机关团体军队（含人行及分支机构）、财政拨经费的事业单位、宗教寺庙公园名胜古迹，这3处自用的财产，免3税（也免契税），均为法定减免；（2）对非营利性医疗、疾病控制和妇幼保健等卫生机构自用的财产，免3税。仅“土”为法定减免，另2个为财政部批；对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征土地使用税3年；（3）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其财产能划分清楚完全自用的，免3税。（此条房产税书无，见北P177）。仅“土”为法定减免，“车”为财政部批；（4）对高校后勤实体自用财产，免3税。（此条车船税未说，我理解）；仅“土”为法定减免，“房”为财政部批；（5）均按年计算、分期缴纳。具体缴纳期限由省级政府确定。“土地使用税”分2大类考得多。地1、为取得土地使用权所支付的地价款。协议招标拍卖：土地出让金；行政划拨：补交的土地出让金；转让取得：实际支付的地价款；2、登记过户等手续费。1、国有土地权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是权属转移合同确定的价格，包括承受者应将会的货币、实物、无形资产或其他经济利益。税1、指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育附加；▲印花税必与转让有关，＝转让房地的价值×税率，基数不含换入资产的价值。北模4计3；2、印花税的归属，房地产开发企业计入管理费用（开发费用），其他计入转让税金（产权转移书金额的万分之五）。叶青：考试中不提印花税就不考虑；３、自建后销售不动产营业税，可扣的“税”只算第２道全额×５％！经５单８；4、转让新房地产可扣税金不含契税。因其为承受房产，与转让无关。北模4计3；但转让旧房产可扣原购置时缴纳的契税。北模4计2。4、以划拨方式取得的土地使用权（暂不交税），经批准转让房地产时，由▲房地产转让方补交契税。计税依据是补交的土地使用权出让费或土地收益。（即和承受方两边都交契税？）1、房产原值是指纳税人按会计制度规定，在“固定资产”科目中记载的房屋原值。未记载的参照同类房屋确定房产原值；2、房屋原值应包括与房屋不可分割的附属设备或一般不单独计价的配套设备；3、改扩建的应增加房屋原值；4、网P112：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、油气罐等，不属于房产。费(开发费)不按实际发生数扣除，而按实施细则规定标准扣除。1、纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息并能提供金融机构证明的，房地产开发费用＝利息（不超同期商业银行贷率）＋（地价款费＋开发成本）5％以内；2、不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用＝（地价款费＋开发成本）10％以内利息2点规定：一是超过按国家规定上浮幅度的部分不得扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不提扣除。3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。即交换价格相等时免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。新建房地产转让扣除项目１、应收租金是否计算营业税、房产税？Fox:财务会计制度，分摊计税(空,读0次２、根据我做题，房屋出租不影响土地使用税的计算（仍由房屋出租方交）；但如果土地出租，土地使用税由谁交？Fox:应由出租方缴(空,读1次)加扣20％（其他扣除项目）1、对从事房地产开发的纳税人可按（地价款费＋开发成本）加计扣20％。只适用于从事房地产开发的纳税人（新建项目）▲▲叶青：只有专营房地产开发的企业，开发房地产可加扣；兼营不可加扣。北P160计算2：一家设在开发区的非房地产开发企业，建造并出售一栋写字楼，未加扣；2、疑160：允许加的的仅2种情形：取得土地使用权后开发将生地变熟地的（未开发即转让的不允许加扣）、取得土地使用权后进行房地产开发建造的3、疑P163：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果未计入房价而单独收取的，在计算土地增值税时可不予考虑；如果代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目时可予以扣除（相应税金），但不允许作为加计20％扣除的基数。房(评估成本）评估价格＝重置成本×成新度折扣率（不含地价款）由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关批准。地同上。P174：转让旧房时，对取得土地使用权时未支付的地价款或不能提供已支付的地价款凭证的，在计征土地增值税时不许扣除。税转让旧房扣除的税金：1、印花税均计此；2、营业税及附加；3、北模拟4计2：含以前购入时契税。（卖旧房无加扣20％）；▲未说签订合同，经８单７计算了印花税。费(手续费)网P104：旧房评估费允许扣除；P174：按国家统一规定缴纳的费用。但叶青未列这一项。▲但04年综2中“转让旧车间发生其他相关费用20万”证明应单列此项的。▲▲经2多8：旧房扣“房地税费”定义是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收和一种税。是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。特征必有偿、土地必国有、必二级市场、必产权转移可无偿、土地必国有？、可一二级市场、必权属转让静态税种——对房屋所有权人征收。静态税种——对土地使用权人征收。主要目的1、进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要；2、主要是为了拟制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为；3、为了规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入。我国涉及房地产交易市场的税收，04年前有营业税、企业所得税、个人所得税、契税；04年后有土地增值税。房产税不算。运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。此外房产税税源稳定，易于控制管理，是地方财政收入重要来源之一。有利于加强土地管理，变土地有偿使用为无偿使用，促进合理、节约使用土地，提高土地使用效益；有利于适当调节不同地区、不同地段之间土地级差收入。存量房地产转让扣除项目新建房地产转让扣除项目纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的（所有）单位和个人。特点：1、不论法人与自然人；2、不论经济性质；3、不论内外资企业、中国公民与外籍个人；4、不论部门（包括学校、医院、机关等）。“只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人”。境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中国税收行政管辖范围内；土地房屋权属是指土地使用权和房屋所有权；个人含外籍人员。房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税义务人。其中：1、产权归国家所有的，由经营管理单位纳税；归集体个人所有的，由集体单位和个人纳税；2、产权出典的，由承典人纳税；3、产权所有人或承典人不在房屋所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税；4、纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位或纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税；5、外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税城镇土地使用税的纳税义务人包括：1、拥有土地使用权的单位和个人；◆2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地实际使用人和代管人为纳税人；◆3、土地使用权未确定或权属纠纷未确定的，其实际使用人为纳税人；4、土地使用权共有的，其共有各方都是纳税人，由各方分别纳税。包括征税范围包括：1、转让国有土地使用权；2、转让国有土地使用权连同地上建筑物及附着物一并转让（附着物不能移动或一移动就损坏）。契税征税对象是：境内转移土地、房屋权属。见下。房产税征税对象：房产。房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用（自用）或出租、出借的商品房，应征房产税。1、对转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税；（城市土地属国有，农村及城市市郊除按规定属国有外，属集体所有。集体土地自行转让违法）1、国有土地权出让。P224：★对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。1、房产税的征税范围包括：城市、县城、建制镇、工矿区（内国家、集体、个人所有的启发房产）。开征房产税的工矿区须经省级政府批准；2、房产税的征税范围不包括农村；外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。（外籍个人交房产税？）◆◆1、城镇土地使用税的征税范围包括：在城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地。工矿区须经省级政府批准。2、城镇土地使用税的征税范围不包括农村；对外资企业和外籍个人不征收。征税范围界定校准2、对以上转让行为征税（必发生产权转移）；不含：土地出让、出租。2、土地使用权转让。土地使用者以出售、赠与、交换或其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人。不包括农村集体土地承包经营权的转移。▲网P125：契税征税范围包括国有土地使用权转让和集体土地使用权转让。集体土地使用权按国家有关规定转让时，应照章征收契税。P198：★向居民供热并向居民收取采暖费的企业，暂免征收房产税、土地使用税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产胆不直接向居民供热的企业。对于免征房产税的“生产用房”，指上述企业为居民供热所使用的厂房。既向居民供热、又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占总供热收入的比例划分免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民收取的收入占其生产经营收入的比例划分免税界限。城市的土地包括市区和郊区的土地，县城、建制镇的土地是指县和镇人民政府的所在地所在地。3、是对转让房