原问题“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收

1原问题：“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。”学习情况：一、营业税纳税时间1、基本原则：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。2、预收款：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）3、预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》国税函发[1995]156号）4、单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。（营业税暂行条例实施细则第四条）5、会员费、保证金等：“对俱乐部、交易所或类似的会员制经济、文化、体育组织(以下简称会员组织)，在会员入会时收取的会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用，应按营业税有关规定确定适用税目征收营业税。其营业税纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或者取得索取这些费用款项凭据的当天。会员组织的上述费用，如果在会员退会时予以退还，并且帐务上直接冲减退还当期的营业收入，在计征营业税时可以从当期的营业额中减除。（关于营业税若干问题的通知国税发[1995]076号第三条）”二、所得税纳税时间1、未完工预缴所得税：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税函〔2008〕299号文件，一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结2算计税成本后按照实际利润再行调整。前者按照当期应纳税所得额=预售收入*毛利率-期间费用-营业税金及附加后者按照当期应纳税所得额=预售收入*预计利润率疑问1：可不可以认为未完工的所得税纳税时间同营业税一致？疑问2：对于所得税中视同销售的情况，是否需要预缴所得税？我也一直在关注该问题，我想在实务中比较多见的是，以房抵顶拆迁补偿费问题，是签订合同就按照预售收入缴纳所得税呢，还是等完工后再缴纳。我以前做过一个案子，经电话请示国家税务总局，房地产企业预售阶段征税，是完全的收付实现制，没有收到现金，不征税，即预售阶段不适用视同销售。例如：某企业以房屋一套公允价值１００万抵顶拆迁补偿费，在预售阶段不作为收入征所得税，等到开发产品完工后，按照１００万计入收入，同时１００万元作为成本摊入销售成本。问题在于营业税和土地增值税是否征收？我本人意见预售阶段产权调换也不征收营业税和土地增值税，但是目前我尚没有做过实际的案件作为支撑。2、已完工条件：符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：⑴.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；⑵.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；⑶.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。3、确认完工后，计算当期应当税所得额：开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。三、自建行为缴纳营业税1、自建行为：单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。（营业税暂行条例实施细则第四条）2、纳税时间：纳税人有本细则第四条所称自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭证的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）3、营业额确定：本细则第四条所称自建行为的营业额，比照本细则第十五条的3规定确定。（营业税暂行条例实施细则第十九条）纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（三）按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。（营业税暂行条例实施细则第十五条）四、冲减成本1、常态：通常的以售房收入直接冲减成本，最简单也是最笨的方法；2、以房抵债；3、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本；4、以房换地或以地换房；5、将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。这个就不细说了吧，说得太细了恐怕不好。原问题：“2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。”学习情况：一、营业税收入的范围1、价外费用规定：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。（营业税实施细则第十四条）2、违约金规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。（财税［2003］16号）3、维修基金规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积4金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。（国税发（2004）69号）4、动迁补偿规定：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（国税函发[1995]549号）5、还本方式销售规定：以还本方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓还本支出.（关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》第二十条）6、销售折扣规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。（财税［2003］16号）7、物业代收费用规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（财税［2003］16号）理解：从中可以看出，物业公司代收的水电气费可以扣除缴纳，代收的维修基金不用缴税，收取的各种保证金（例如装修保证金）不用缴税，但是如果按照目前某些企业的做法，收取了各种集资费、气源费等是否免交营业税，恐怕很难。8、视同销售⑴以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销售不动产税目征税（国税发（1993）149号）；⑵以新建房产用于安置拆迁的（即前面说的动迁补偿，国税函发[1995]549号）；⑶以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的（国税发（1993）149号），例如无产权的地下停车场；⑷以房换地、以房换地、以出租土地使用权换房（国税函发[1995]156号第十七条）⑸以房换房的（不含拆迁安置）；(6)以开发房地产换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的；5⑺以开发房地产抵偿债务的；⑻将开发房地产用作利润分配，分配给股东或投资者的；⑼将开发房地产用于本企业捐赠、职工福利、奖励等；9、售后回租和售后回购售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税；售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税（国税函（1999）第144号）。10、实质重于形式规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。（财税（2003）16号）二、所得税收入的范围1、收入范围房地产开发企业收入总额包括：商品房销售收入（减去前期已经预售的收入）、预售收入、土地使用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入、以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（国税发〔2006〕31号）2、视同销售开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。（国税发〔2006〕31号）对于开发企业在销售过程中发生的赠送装修、赠送家电、赠送车库等附属面积的，也作为视同销售。（所得税实施条例第二十五条）3、委托销售⑴买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或6协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（国税发〔2006〕31号）⑵采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（国税发〔2006〕31号）三、带装修房屋的情况1、营业税：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税（国税函[1998]53号文件）。2、所得税：对于所得税来说，作为一项收入还是分解成两项收入，对于收入总额都是没有影响的。但是，如果为了广告需要而标明赠送空调、家电等，要注意企业所得税和个人所得税。3、变化：如果房地产公司与另外一家装修公司合同，分别同购房者签订合同；甚至房地产公司、装修公司、电器销售公司分别同购房者签订购房合同、装修合同、电器购买合同，从税收方面是不是更有利一些？