成本法收益法的房地产抵押评估

杭州市滨江区长河街道江南大道1090号1幢1-3层商业房地产抵押价值评估第1页共37页浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司电话0571-×××××房地产抵押估价报告估价项目：浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产抵押价值评估委托方：×××××估价机构：×××××估价人员：×××中国注册房地产估价师×××中国注册房地产估价师估价作业日期：2010年9月2日-2010年10月20日报告出具日期：2010年10月20日估价报告编号：×××××杭州市滨江区长河街道江南大道1090号1幢1-3层商业房地产抵押价值评估第2页共37页浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司电话0571-×××××目录第一部分致委托方函.............................................................................................4第二部分注册房地产估价师声明.........................................................................6第三部分估价的假设和限制条件.........................................................................7第四部分估价结果报告.........................................................................................9一、委托人............................................................................................................................9二、受理估价方....................................................................................................................9三、估价对象概况................................................................................................................9四、估价目的......................................................................................................................11五、估价时点......................................................................................................................12六、价值定义......................................................................................................................12七、估价依据......................................................................................................................12八、估价原则......................................................................................................................13九、估价方法......................................................................................................................14十、估价结果......................................................................................................................15十一、估价人员..................................................................................................................15十二、估价作业日期..........................................................................................................15十三、本估价报告有效期..................................................................................................16十四、估价对象变现能力分析..........................................................................................16十五、预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析......................................................17十六、风险规避提示..........................................................................................................18第五部分房地产估价技术报告...........................................................................19一、估价对象实物状况的描述与分析..............................................................................19二、估价对象权益状况......................................................................................................19三、估价对象区位状况......................................................................................................20四、市场背景分析..............................................................................................................21五、最高最佳使用分析......................................................................................................24六、估价方法适用性分析..................................................................................................25七、估价测算过程..............................................................................................................26杭州市滨江区长河街道江南大道1090号1幢1-3层商业房地产抵押价值评估第3页共37页浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司电话0571-×××××第六部分附件...............................................................................................36附件一:估价对象位置示意图附件二:估价对象照片资料附件三:房地产估价委托合同附件四:委托估价方提供的《国有土地使用证》复印件附件五:委托估价方提供的《房屋所有权证》复印件附件六:委托估价方提供的法定受偿权利情况说明复印件附件七:受托估价方估价人员资格证书复印件附件八:受托估价方估价机构备案证书复印件附件九:受托估价方企业资质证书复印件杭州市滨江区长河街道江南大道1090号1幢1-3层商业房地产抵押价值评估第4页共37页浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司电话0571-×××××第一部分致委托方函浙江×××××有限公司：受贵方委托，我公司派出注册房地产估价师×××、×××对贵方所属的于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产（以下简称估价对象）进行评估。估价对象：位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，权属人为浙江×××有限公司，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场，总层数五层（地上三层，地下二层），产权证记载地上建筑面积29008.26平方米，对应的土地用途为商业用地，出让，土地使用权面积28312平方米，终止日期为2045年2月21日。《房屋所有权证》编号为：杭房权证高新字第10124041号；《国有土地使用证》编号为：杭滨国用（2006）第000026号。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：二○一○年九月二日价值类型：减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款的市场价值估价方法：成本法和收益法估价依据：中华人民共和国国家标准CB/T50291-1999《房地产估价规范》；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国担保法》；《城市房地产抵押管理办法》；建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会发布的《房地产抵押估价指导意见》；《中华人民共和国物权法》；国务院、建设部、国土资源部以及杭州市人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；我公司所掌握的杭州市房地产市场的有关资料及估价员实地查看、调查所获取的资料。估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在估价时点二○一○年九月二日的估价结果如下：公开市场价值估价结果杭州市滨江区长河街道江南大道1090号1幢1-3层商业房地产抵押价值评估第5页共37页浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司电话0571-×××××评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元/平方米。大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款根据委托方提供资料及勘查掌握的情况，截止估价时点，估价人员知悉估价对象不存在特定的法定优先受偿款。抵押价值估价结果评估总价：RMB38100万元大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整，折合单价为13134元/平方米。×××××法定代表人：二O一0年十月二十日杭州市滨江区长河街道江南大道1090号1幢1-3层商业房地产抵押价值