收入成本循环(房地产)

1547102721898审计工作底稿编制实务案例应收账款、预收账款、开发成本、主营业务收入及主营业务成本（房地产企业）一、会计记录概况A公司应收账款期初余额337,942.80元，本期借方发生额合计1,225,164.50元，本期贷方发生额合计881,529.00元，期末余额681,578.30元。具体数据见“应收账款余额表”（底稿见索引A7-1）。A公司预收账款期初余额为102,939.00元，本期借方发生额合计为196,986,143.40元，本期贷方发生额合计为277,830,485.24元，期末余额为80,947,280.84元。公司根据款项性质分设二级明细科目，如“预收购房款”、“预收租金”等，同时根据不同的客户设置三级明细科目，具体数据见“预收账款余额表”（底稿见索引F4-1）和“预收账款－预收购房款（福源雅居）查验记录(2)”（底稿见索引F4-A-1）。A公司开发成本期初余额304,860,812.79元，本期借方发生额合计326,691,360.16元，本期贷方发生额合计631,552,172.95元，期末余额0元。具体数据见“开发成本-福源雅居余额明细表”（底稿见索引A12-15-A）。A公司本期主营业务收入发生额为197,511,307.90元，其中：经营性租赁收入22,975,179.90元；商品房销售收入174,536,128.00元（底稿见索引I1-1）。A公司本期主营业务成本发生额为111,151,368.54元，其中：经营性租赁成本4,741,992.00，商品房销售成本106,409,376.54元（底稿见索引I1-1）。二、审计目标(一)应收账款：1、确定应收账款是否存在；2、确定应收账款是否归被审计单位所有；3、确定应收账款的增减变动的记录是否完整；4、确定应收账款的计价是否正确；5、确定应收账款、应收账款跌价准备余额是否正确；6、确定应收账款的披露是否恰当。(二)预收账款：1、确定预收账款的发生及偿还记录是否完整；2、确定预收账款的余额是否正确；3、确定预收账款的披露是否充分。(三)开发成本：1、确定开发成本的增减变动的记录是否完整；15471027218982、确定开发成本的计算是否恰当；3、确定开发成本余额是否正确；4、确定开发成本的披露是否恰当。(四)主营业务收入：1、确定主营业务收入的内容、款项是否合理、正确、完整；2、确定主营业务收入的披露是否恰当。(五)主营业务成本：1、确定主营业务成本的内容、性质和数额是否正确、合理、完整；2、确定主营业务成本的归属和会计处理是否正确；3、确定主营业务成本的披露是否恰当。三、审计工作底稿编制介绍及相关提示(一)应收账款：1、执行“获取或编制应收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合计数核对是否相符”程序向客户索取或根据明细账余额自行编制“应收账款余额表”，复核加计正确并与总账数、报表数核对相符，标注相应的审计标识。（底稿见索引A7-1）提示1：对于关联方、持股5％以上股东的欠款需单独在明细表中标出，即在债务人名称旁标注“A”，并在相应栏内录入金额。提示2：如未审数合计金额与总账不符，应查明原因并作更正，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。“审计调整”与“审定数”在该项目审定后录入。2、执行“对应收账款余额作分析性复核，若有重大波动应查明原因并作出记录”程序由于房地产企业的房产销售一般为个案，对应收账款余额作分析性复核的意义不大，所以本程序不适用。3、执行“查验应收账款账龄分析是否正确”程序根据明细账实际发生情况，按财政部《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（一）》的规定将应收账款账龄分析填列入“应收账款余额表”。（底稿见索引A7-1）提示：确认账龄原则如下：(1)本期新增的应收账款账龄为1年以内。(2)收到债务单位当期偿还的部分债务后，剩余的应收款项，不应改变其账龄，仍应按原账龄加上本期应增加的账龄确定。1547102721898(3)存在多笔应收款项、且各笔应收款项账龄不同的情况下，收到债务单位当期偿还的部分债务，应当逐笔认定收到的是哪一笔应收款项；如果确实无法认定的，按照先发生先收回的原则确定，剩余应收款项的账龄按上述(2)确定。4、执行“选取账龄长、金额大的债权，检查有关合同、原始凭证等，并进行函证（包括重分类转入项目），对大额频繁往来客户发询证函时请公司提供对账的流水记录”程序(1)选取账龄长、金额大的余额进行函证，询证函相关要素的填写必须完整。（底稿见索引A7-C-1~A7-C-3）。提示1：审计人员必须描述询证函的样本选取标准和对函证收发程序的控制过程；由审计人员根据客户提供的地址亲自发函；若回函是直接寄回会计师事务所的，必须保留信封。提示2：对于应收款项性质较为特殊的情况（如应收土地转让款等），审计人员应结合相关预收账款、应收票据、主营业务收入等科目的情况发特殊函证进行确认，最好由审计人员进行亲函。(2)编制“应收账款函询结果汇总比较情况表”，对于发函的金额占总金额的比例作记录。（底稿见索引＜A7-C＞）(3)对于回函的结果作汇总分析并作记录，同时计算回函率及回函正确率。（底稿见索引＜A7-C＞）提示：如果回函有差异，应查明差异产生的原因。一般差异产生原因有以下情况：A、企业已开票确认收入，债务人尚未收到发票未入账。B、债务人已付款，企业尚未收到或已收到（如承兑汇票等票据）未入账。C、债务人认为期后已付款，对于债务确认的截止期限不一致。D、实际上债权不成立，企业存在虚做收入等舞弊现象。5、执行“对预审时发出函询并回函确认的，仍应实施抽查程序追查到报表日”程序本次对A公司的预审时未发函证，故在本次审计过程中本程序不适用。6、执行“未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代审计程序进行检查，但必须形成规范的审核记录，并说明确认与否的结论及依据”程序对于未回函的，审计人员采取了查验期后收款作为替代审计程序进行检查。情况一：在本次审计过程中审计人员未收到福源雅居2号802室李爱月的回函，审计人员通过查验期后已收款（底稿见索引A7-B-1）和查验该房产的预售合同和房屋交接书（底稿见“预收账款”底稿索引＜F4-A-1）作为替代程序进行确认。提示：一般替代审计程序可采用以下方法：（1）查阅应收账款明细账，检查期后收款情况。1547102721898（2）抽查应收账款明细余额形成的相关凭证。（3）核对销售合同、收款记录等原始资料，核实交易事项的真实性。7、执行“抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债权，如有，应作出记录或作必要调整”程序(1)分析明细账的发生内容，通过抽查原始凭证方式查验借贷方的发生额是否正常。(底稿见索引＜A7-A、A7-B)(2)分析应收账款的贷方发生额，发现减少方式均为现金流入，以抽查原始凭证的方式查验现金流入的对象为正常。(底稿见索引＜A7-A、A7-B)提示1：如应收账款的现金流入对象与欠款单位不符，需向客户询问原因，并收集相关资料判断情况是否正常，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。提示2：如应收账款的贷方发生额为转账方式，需结合对应科目（一般为“应收票据”、“其他应收款”等）进行查验。(3)分析应收账款的借方发生额，结合“主营业务收入”进行查验。情况一：审计人员在审计过程中发现福源雅居2号802室李爱月的应收房款18万占总房款的5%，且期后于1月5日已收回，故认为可以确认。(底稿见索引＜A7-B-1)情况二：审计人员在审计过程中发现福源雅居4号1602室王基学的应收房款53.34万约占总房款的19.12%，且查验期后未发现有收款情况，同时结合“预收帐款－预收购房款（福源雅居）查验记录（2）”的查验（底稿见索引F4-A-1-3），发现该房尚未办理房屋交接手续等，故认为该房销售确认收入依据不足，作审计调整分录。（底稿见索引A7-B-1）提示：根据房地产企业现行的实际操作情况，销售商品房一般在房款全部收到后再办理房屋交接书、小产证等（上述是确认商品房销售收入的主要依据）。当然也有可能存在少量尾款的情况，但一般尾款的收回期限较短。(4)结合“主营业务收入－经营性租赁收入”查验应收租金的余额是否正常。提示：根据房地产企业的行业特殊性，租金一般为预收，若存在租金挂账“应收账款”的情况需向客户了解系为何种情况，结合查验合同、期后收款等进行确认。8、执行“检查坏账损失的会计处理是否经授权批准”程序(1)审计人员对于账龄时间较长或长期未变动的款项，向客户询问该款项未收回的原因、是否可以正常收回，同时向客户取得催款记录或企业律师函或诉讼资料等，据此考虑其对于企业财务状况的影响，并判断坏账准备是否已计提充分。（底稿见索引A7-A、A7-B）情况一：审计人员在查验过程中发现北京龙腾科技有限公司的应收租金账龄已达3年以上，且近二年均无变动。审计人员向客户询问情况，了解到该应收账款为拖欠租金，经仲裁1547102721898委员会判决胜诉，但北京龙腾科技有限公司支付部分欠款后再无消息，多次追讨未果，现在已联系不上该公司了，估计已无法收回。故审计人员认为该应收账款存在产生坏账可能，作审计调整，计提全额坏账准备（底稿见索引A7-A）。情况二：审计人员在查验过程中发现海上海10号1205室的应收房款账龄已达3年以上，客户已全额计提坏账准备。审计人员向客户获取计提坏账准备的依据，包括法院判决书、催款记录、董事会决议等（底稿见索引A7-B-1）。(2)经查，A公司本期无坏账核销记录。提示：结合“管理费用—坏账准备”与“坏账准备—坏账核销”科目的审计，对于核销的坏账，应取得核销的申请报告、董事会决议等资料，对于核销的原因应作相应的审计说明，并判断核销是否有充分的理由。9、执行“涉及债务重组、资产置换的事项，审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，账务处理是否正确，并判断交易的合法性和真实性”程序经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。10、执行“对异常项目及关联方欠款，即使回函相符，仍应取证并审核相关交易合同，判断交易的合法性、真实性”程序经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。提示：如果房地产企业发生土地转让、在建工程转让或其他关联交易情况，审计人员应查验全部合同、收款情况、确认收入的依据是否完备，并根据上述情况发特殊函证，特殊函证的内容应包括合同主要条款情况、具体收款明细、权利转让情况等，并由审计人员亲函完成。11、执行“检查内部往来是否核对相符，形成核对记录，标明核对责任人，作好必要的索引，说明对差异的处理结果及理由”程序经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。12、执行“分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时根据不同性质作调整”程序(1)分析出现贷方余额的原因，作相应调整。（底稿见索引A7-B-2）情况一：审计人员在审计过程中发现海上海15号703室刘童余额为－10,000.00元。经查，发现系业主多付房款，该10,000.00元客户需归还业主，故作审计调整至“其他应付款”。(2)关注是否存在应收账款与预收账款同户名挂账的情况，及时作抵销处理。（底稿见索引A7-B-2）情况一：审计人员在审计过程中发现福源雅居2号3202汪金燕余额为－100,000.00元。通过查验预售合同发现该业主同时也购买了5号801室，该余额实际为业主预付的5号8011547102721898室的定金，故作审计调整至“预收账款”。（底稿见索引A7-B-2）13、执行“对于用非记账本位币结算的应收账款,检查其采用的汇率及折算方法是否正确”程序经查A公司无外汇业务，故在本次审计过程中本程序不适用。提示：房地产企业的应收账款一般不存在非记账本位币结算的情况。14、执行“请客户协助，在应收账款明细表上标明截至审计日已收回或转销的项目并检查有关凭证”程序取得资产负债表日至审计日之间的明细