收益法-2

房地产估价第五章收益法第五章收益法房地产估价一、概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法二、适用范围有收益有潜在收益的房地产三、理论依据预期原理§5-1收益法概述第五章收益法房地产估价四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入3、估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入4、估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格§5-1收益法概述第五章收益法房地产估价§5-2收益还原法的计算公式一、一般公式nijijiraV11101234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an)1).......(1(1......)1(112121211nnrrrarraraV第五章收益法房地产估价n1inn221iir1a......r1ar1ar1aV通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式第五章收益法房地产估价二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an32r1a......r1ar1ar1aVnr111raVn=∞raVr=0有限年naV——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第五章收益法房地产估价公式用途：①直接用于计算价格；②不同年限价格的换算；③比较不同年限价格的高低；④用于比较法中土地使用权年限修正。第五章收益法房地产估价1、直接用于计算价格例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。万元80.1275.7111%5.710r111raV650n第五章收益法房地产估价2、不同年限价格的换算nnKr111假设：NNKR111则有：如果：nnnKraVan=aN=aNNNKRaV则有：NnNnrKRKVV如果：R=r则有：NnNnKKVV第五章收益法房地产估价例5-8已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。平方米元/40.4720%8111%81115000403040304030KKVV第五章收益法房地产估价例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVV第五章收益法房地产估价3、比较不同年限价格的高低例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV计算A房地产30年的收益价格:第五章收益法房地产估价A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:平方米元/41.10351%711110000505050KKVV平方米元/11.10361%71119000305030KKVV★AB第五章收益法3、比较不同年限价格的高低房地产估价4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……实估年KKK第五章收益法房地产估价例5－11：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……第五章收益法房地产估价a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……anrraV111nrrraV111)1(arraVn1111)1(111rrraVn第五章收益法房地产估价01234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a5.01111rrraVnnrrraV11115.0第五章收益法a发生在期中房地产估价01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a……a……a33221111rararaV3111nrra311r第五章收益法a发生在期末房地产估价三、纯收益按一定比率递增（减）n1n322r1g1a......r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111——有限年公式n=∞graV——无限年公式r=g有限年rnaV10123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1第五章收益法ai=a(1+g)i-1房地产估价例5－12某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。nr1g11graV万元76.112%91%211%2%9865第五章收益法房地产估价01234……192021……na1a2a3a……aaa(1+g)……2020332033221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1rrggrarrrarararaVn1919331933221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1ggagrarrrarararaVn2020332033221)1(1111)1()1(1)1(11)1()1(1rrggrgarrrarararaVn第五章收益法房地产估价四、纯收益按一定数额递增n32r1b1na......r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112——有限年2rbraV——无限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)b第五章收益法ai=a+(i-1)b房地产估价例5-13某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。2rbraV万元35.212%91%982第五章收益法房地产估价递减没有无限年1banbnaan)1(abn)1(第五章收益法房地产估价五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格Vta1a2a3……at0123……ttttt221r1V......r1a......r1ar1aVtittiirVraV111第五章收益法房地产估价若t年前的纯收益每年相等tttr1Vr111raV若t年前的纯收益每年按一定比率g递增tttrVrggraV1111若t年前的纯收益每年按一定数额b递增ttttrVrrnbrrbraV111112第五章收益法房地产估价例5-14某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。tttr1Vr111raV平方米元/44.3975%5.815000%5.8111%5.820066第五章收益法房地产估价例5-15预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。t1ittiir1Vr1aV22%101%101%1015.60%10155VV万元1100V第五章收益法房地产估价七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营收入；Ci——每一期的经营费用，则：ai=Ai－CininiiiiirCrAV1111第五章收益法房地产估价Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为nnCCnAAr1g11grCr1g11grAVAi每一期不变，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为nnCCnrggrCrrAV111111Ai每一期以一定的数额b递增，Ci每期固定不变，且收益年限为无限年rCrbrAV2Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限CAgrCgrAV第五章收益法房地产估价如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用CAgrCgrAVCAgrCgrAVCAgrCgrAVCAgrCgrAVA.B.C.D.第五章收益法房地产估价例5-16某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。nCCnAArggrCrggrAV111111万元68.97283.38351.1356%91%5.111%5.1%930%91%211%2%910045n第五章收益法房地产估价八、其他a1a2a3……ata……a0123……tt＋1……n