世联XXXX徽州斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲

斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲徽文化中心五星级度假谨呈：斯瑞投资集团斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲客户分析本体分析市场分析核心价值挖掘形象定位营销攻略费用预算斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲绩溪，位于安徽省南部，徽州文化中心城市，在长三角经济圈影响力的辐射下，绩溪被誉为“长三角地区后花园”绩溪县位于皖东南，东临浙江省临安市，南至西南与黄山市歙县接壤，西至西北与黄山区及旌德县交界，北连宣城市所辖宁国市。全县总面积为1126平方公里，辖11个乡(镇)，75个行政村，5个社区，人口17.9万人。绩溪距离上海389公里，杭州243公里，合肥370公里，黄山机场57公里，被誉为“长三角地区后花园”区域分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲绩溪，为把建设成面向国际的徽文化体验地，国内领先的文化旅游示范区，区域型休闲度假目的地，中国旅游强县。品牌定位为为“徽之源”《绩溪古城旅游总体规划》范围为县城老城区0.7平方公里。规划期限为近期3年，中期4年，远期5年。旅游形象定位为名人故里，文化绩溪。规划发展路径为“一城、两翼、三线、五游、六业”；空间布局为“五区〃十六景”。发展总目标为依托古城优越的区位条件与人文环境，充分挖掘绩溪的名人文化、徽州儒学、徽商文化、建筑文化等内涵，把绩溪古城建设成立足长在角，国内外知名，环境整洁优美，文化特色浓郁，有品位、有影响的历史文化旅游区。区域分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲绩溪，自然山水雄奇秀丽，人文景观异彩纷呈，一个国家级自然保护区，二个国家4A级风景区，是正在开发崛起的文化旅游胜地。龙川国家4A级景区,是绩溪重点旅游景区,景区内有国保单位龙川胡氏宗祠、省保单位奕世尚书坊、胡炳衡故居等人文景观。鄣山大峡谷国家4A级景区以“奇、险、美、奇、秀、旷、绝”形成独特的自然景观。清凉峰自然保护区,海拔千米以上的山峰有30余座，主峰清凉峰海拔1787m，为华东第二高峰。绩溪森林覆盖率达75%以上,是全国最高水平之一。区域分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲绩溪，随着京福客运专线安徽段建设、皖赣铁路扩能改造以及黄山至杭州铁路建设等铁路工程的陆续开工。绩溪将进入高速铁路时代。09年内开工建设的京福客运专线安徽段建设工程，线路自铜陵引出后经由南陵、泾县、旌德、绩溪等县市，引入黄山新站，设计时速为每小时350公里；皖赣铁路扩能改造，将形成客货分线运输的格局。其中，宣城站将按照30000平方米左右规划建设，设计时速每小时200公里以上；黄山至杭州铁路建设，该线路自新建黄山站引出后与京福客运专线、皖赣铁路扩能改造等项目一起引入绩溪站，经绩溪站后进入浙江省境内，设计时速也在每小时200公里以上京福客运专线黄杭客运专线皖赣铁路绩溪区域分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲项目位于华龙生态大道“生态聚落”区域，距离绩溪县政府约6公里，行政划分为农村。对于当地居民而言，目前价值感知度低。项目位于绩溪县城东南角，处在规划中的华龙生态大道与国家4A级龙川风景区内。项目距离绩溪县政府约8公里，距离国家级重点文物保护单位胡氏宗祠约3公里。项目所在地行政划分隶属乡村，对于当地居民而言，目前价值感知度低。华龙生态大道形象定位为“体验之旅”本体分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲主要技术指标：占地面积：18.6万m2总建面积:18.9m2容积率：1.01建筑密度:26.13%绿地率:55.12%建筑类型：独栋、联排别墅、花园洋房、小高层公寓、养生公寓；社区配套：五星级酒店、徽文化展示长廊关键词：中等规模、五星级酒店配套、产品类型丰富项目总建面18.9万平米，占据优美的山水资源，产品类型丰富，五星级酒店与徽文化展示长廊配套。资源条件与配套十分优越。徽文化长廓五星级酒店养生公寓联排别墅独栋别墅花园洋房小高层公寓本体分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲以层的关系，整合自然层、建筑层、空间层，融入到自然山水中，使建筑和自然和谐共生。成为徽文化体系下的一道亮丽风景与度假养生天堂。自然层建筑层度假养生天堂本体分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲在以徽派建筑为核心的城市总体规划下，项目汲取传统徽派建筑精髓，以新徽式风格演绎，特点突出，但同质化严重。本体分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲本体分析总结绩溪被誉为“长三角地区后花园”绩溪品牌定位为“徽之源”绩溪是正在开发崛起的文化旅游胜地绩溪将进入“高铁时代”项目距离县政府约8公里，目前价值感知度低项目资源条件与配套十分优越，产品类型丰富项目规划为徽文化体系下的亮丽风景与度假养生天堂项目建筑特点突出，但同质化严重斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲战略目标——品牌首期开发280亩，后续可开发1520亩打造以徽州文化为主题的传世标杆作品斯瑞地产品牌的建设，良好形象的建立短期目标——现金流快速销售，资金回现，实现滚动开发2010年销售4万方，2011年2月推4万方开发目标斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲目标理解打造以徽州文化为主题的传世标杆作品快速回笼资金，年销8万方目前国内尚无案例参照，创新的营销体系是成功的关键本地消化量不足，任务非常艰巨斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲2010年新国十一条的第二套房贷款政策，对市场影响明显，投资客萎缩，成交量急剧下降2010年1-5月全国70大中城市房屋销售情况715582068051677701000200030004000500060007000800090002010年1-2月3月4月5月成交面积（单位：万平方米）成交量：政策出台后4-5月急剧下降3月8206万平方米5月6777万平方米三套及三套以上：暂停发放贷款二套：首付50%以上，贷款利率为基准利率的1.1倍首套：90㎡以下，首付20%以上90㎡以上，首付30%以上2010年“新国十一条”第二套房贷款政策（首付和利率）限制异地购房：4月18日出台，但6月4日取消首付和利率的提高，增加了投资客的资金投入，直接导致房地产成交量急剧下降的原因市场分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲绩溪政府严格执行中央政策及地方出台细则，但市场主要是以农村进城的刚性需求及部分城区改善需求，调控对市场影响不明显龙川新城灵川半岛建设银行目前，我们县城客户购房，在首付条件和利率条件上，执行国家政策，关于外地人在本地购房需提供一年纳税证明或一年社保证明的政策，我们行里有讨论过这方面的细则，但还没有执行，目前还是按之前的政策来，也就说外地人现在可以在本地购房，提供普通购房贷款的相关证明就可以了。——绩溪建设银行汪经理访谈语录新政对我们没什么影响，绩溪人口多，必须要买房子，开发的地不多，不买也没有了，如果我们现在还有房子开盘，那肯定开盘当前都抢完。我们楼盘的客户有90%的客户是绩溪本地客户，他们主要是刚性需求为主，外地人和投资客非常少。——绩溪灵川半岛臵业顾问姚燕访谈语录新政对我们没影响，我们这里几十套房子开盘抢都抢不到，5期还没开盘，登记的有好几百人了，而且不管价格涨多少，涨100元也好人家也觉得有升值空间的，都会有人买，他们基本上是首次购房。———绩溪龙川新城臵业顾问黄巧玲访谈录斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲绩溪房地产市场经历了三个阶段，第一阶段主要以自建房为主，第二阶段主要以城区改善型为主，自09年开始，房地产全面进入发展阶段。2005年以前地产开发以镇区内的自建房为主客户类型2003年之前阶段事业单位人员特点县城居民及农村进城人员改善型、农村进城、打工回乡2004至08年年随着经济的发展和城市化的建设，开始有房地产项目的开发，吸引城区改善型客户的购买，成交开始上升。2009年后，随着城市进程的不断发展，以新区和县城郊区的大盘开始发力，以进城为需求的不断增加，成交量猛增。发展拐点04年到08年09年以后事业单位用房灵川半岛一期龙川新城一期灵川半岛二期龙川新城四、五期典型案例萌芽阶段初级阶段发展阶段开发类型、成交量、发展模式演变成交情况..........600-1000套/年约2500套/年注明：以上相关信息来源于招商局和房管局...........公寓约800-2000元/㎡左右公寓3000元/㎡左右排屋5000元/㎡左右市场分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲随着城市化进程的不断发展，在“东向发展”和“一主两翼”发展战略的带动下出现集中式大规模开发，未来竞争激励。绩溪县“十一五”规划提出“一主两翼”发展战略为指导，体现省委、省政府提出的东向发展战略“一主两翼”：以工业为主体，以效益农业和旅游业为两翼。生态园区承担着“一主两翼”战略中的“一主”城市发展战略的工业用地的供应。瀛洲乡是县域东西方向主要通道，也是联系浙江、绩溪、两山一湖风景区旅游线路的通道。同时承担着“两翼”城市发展战略的旅游、居住、商服的土地供应。县城新区：大规模工业开发瀛洲乡：大规模住宅开发斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲09年至今，政府已出让土地约83万平米，预计今年下半年还有21万平米土地入市，项目未来面临更多挑战徽州文化长廊新区和谐锦苑项目本项目12未知已成交5个项目（1和2之间）10下半年出让3块土地上海景跃项目预售项目将出让土地项目体量产品类型上河徽院280亩公寓、排屋、别墅、酒店、商业和谐锦苑300多亩公寓、排屋、别墅、酒店、商业未知5个项目500多亩公寓、排屋、别墅、酒店、商业上海景跃项目171亩公寓下半年3块土地320亩公寓合计1570亩土地供量斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲竞争对手分析——和谐锦苑，华龙生态大道“生态居住”区域，占据山水资源，以展馆、独栋别墅、酒店、商业为主。和谐锦苑项目本项目规模占地面积：约710亩产品独栋+酒店+商业预计开工时间2010年7月项目特点集宣传、展示、交流、培训、办公、居住等功能为一体的复合地产项目项目形象慈善文化主题公园潜在竞争斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲绩溪新城——50万平米大盘项目，占据城市最佳地段，城市稀缺资源的明星项目，当地的商品住宅标签。项目占地约525亩，总建筑面积50万方左右，容积率1.4，分三批开发产品为多层，联排，商业，酒店，写字楼；第一批为龙川商住街区约14万平米；06年底开工，07年推出第二批为新城景苑约26.6万平米，07年推出第三批为新城华庭约6.7万平米，09年推出位于绩溪城市核心地段，紧依县政府，绩溪国际大酒店、华阳中学、市民广场、休闲公园等资源，使其成为当地的商品住宅标签，项目业主多为城内权贵人物及进城客的首选在售分析斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲天生丽质的同时，项目在营销展示层面功课做得不足，基础层面的各项投入较低，项目溢价空间不大销售中心整体档次感不足，主要体现在项目形象墙，沙盘区，洽淡桌椅等各面。无样板段及样板房展示，项目溢价空间不大，价值无法最大化斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲项目营销手段较为初级，主要是通过电视与户外广告传播项目，低端物业管理服务，客份身份感不强目前的销售价格约3300元/平米保安推广语——绩溪生态别墅园首席别墅生活典范推广渠道——主要推广渠道电视台，户外。蓄客手段——现场销售中心，交定金一万或者二万，无优惠，房源达预售许可时直接通知客户购买，无大型开盘活动造势价格策略——蓄客期间，对外报均价，具体一房一价。客户驱动——核心地段、华阳中学的教育资源、县政府旁、市政广场、休闲公园目前在售别墅地皮，以卖地皮为主，客户按规划总图自建。售价约在70-80左右。预计2010年8月-9月份推出一批新的多层商品房，预计销售价格在3300元/平米多层年销总量约在5万平米斯瑞投资集团绩溪上河徽院年度营销总纲灵川半岛——32万平米大盘项目，拥有风景秀丽的自然山水，以丰富多样的生活配套，打造舒适、尊贵的时尚都市生活，成为当地的商品住宅标签。项目占地约450亩，总建筑面积32万平米。产品为多层、联排、双拼、独栋别墅。一期08年4月26日开盘位于绩溪东南，距离县政府约四公里，拥有风景秀丽的自然山水资源，丰富的社区配套，会所、商业、小学、幼儿园等，使其成为当地的商品住宅