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二零一一年二月北汽福田环渤海区域城市投资潜力研究报告1当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析目录第一部分中国住宅市场环境及走势预测............................21.住宅市场运行状况分析......................................32.土地市场运行状况分析.....................................263.住宅市场走势预测分析.....................................28第二部分天津住宅市场运行状况及发展趋势.......................481.社会经济环境分析.........................................492.房地产政策分析...........................................553.市场运行状况分析.........................................584.购房心理分析.............................................665.在津部分开发商分析.......................................716.发展趋势预测.............................................81第三部分万东小马路项目营销策略建议...........................871.项目区域分析.............................................882.区域认知分析.............................................903.竞争项目分析.............................................914.目标客户群分析...........................................935.项目SWOT分析............................................976.项目营销策略建议.........................................992当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析第一部分前言3当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析1.研究目的2.研究背景3.研究方法4.研究模型第二部分中国房地产行业发展现状及未来发展趋势第三部分中国房地产行业企业竞争格局及未来发展趋势第四部分环渤海区域城市投资潜力比较1.城市样本本研究所选城市样本选择集中于环渤海经济圈内，环渤海经济圈狭义上指中国辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸可辐射到山西、内蒙古，涵盖五省二市。整个大的范围占据中国国土的12%和人口的20%。继长江三角洲、珠江三角洲经济圈大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起。4当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析图表1环渤海经济圈版图本研究从环渤海经济圈所涵盖的所有城市中挑选出44个城市做为研究样本，如图表2，图表2城市总样本序号城市序号城市序号城市序号城市1石家庄12大连23阜新34临沂2唐山13盘锦24铁岭35菏泽3邯郸14沈阳25朝阳36滨州4秦皇岛15鞍山26济南37东营5保定16营口27青岛38威海6张家口17锦州28淄博39枣庄7承德18葫芦岛29德州40日照8廊坊19抚顺30烟台41莱芜5当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析9沧州20本溪31潍坊42聊城10衡水21辽阳32济宁43北京11邢台22丹东33泰安44天津2.城市投资潜力排名图表3城市发展潜力总得分及各影响因子分项得分城市总分市场规模系数潜在需求系数价格表现系数成长速度系数供求对比系数1北京0.68421.630.770.61-0.030.062天津0.31880.670.380.150.170.083青岛0.18520.380.230.070.050.154沈阳0.17950.610.220.00-0.01-0.115大连0.17840.350.220.090.050.146济南0.06760.150.160.070.03-0.167烟台0.05960.170.140.10-0.13-0.048潍坊0.05890.150.060.010.050.019唐山0.04680.020.160.040.04-0.0410廊坊0.04610.10-0.050.060.070.0511盘锦0.0214-0.09-0.030.110.110.0512石家庄0.02060.050.120.11-0.06-0.1913葫芦岛0.0202-0.07-0.110.02-0.020.2014营口0.0168-0.01-0.070.070.12-0.0315淄博0.01470.010.050.06-0.090.0716菏泽0.0129-0.05-0.10-0.070.110.2017泰安0.0085-0.08-0.030.050.040.1318滨州0.0025-0.09-0.060.030.150.0219威海0.00080.070.030.06-0.170.0120鞍山-0.00120.030.03-0.050.08-0.1221东营-0.0019-0.040.05-0.02-0.050.086当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析22锦州-0.0061-0.08-0.070.020.030.1523沧州-0.0073-0.070.010.02-0.020.0824铁岭-0.0105-0.06-0.12-0.110.180.1125济宁-0.0144-0.040.02-0.040.03-0.0326枣庄-0.0206-0.09-0.060.00-0.020.1327临沂-0.02630.00-0.010.01-0.06-0.1028邯郸-0.0268-0.050.060.03-0.04-0.1629德州-0.0269-0.07-0.05-0.04-0.070.1530丹东-0.0303-0.06-0.09-0.050.040.0431本溪-0.0332-0.07-0.05-0.040.03-0.0132聊城-0.0337-0.060.14-0.110.01-0.1833辽阳-0.0353-0.10-0.08-0.030.010.0834张家口-0.0370-0.04-0.08-0.04-0.010.0135日照-0.0453-0.10-0.06-0.05-0.040.0736朝阳-0.0454-0.08-0.13-0.130.15-0.0337秦皇岛-0.0465-0.05-0.060.02-0.10-0.0638抚顺-0.0509-0.08-0.04-0.04-0.03-0.0439保定-0.0538-0.050.02-0.02-0.10-0.1540阜新-0.0565-0.12-0.12-0.080.050.0341莱芜-0.0614-0.12-0.050.08-0.09-0.1442承德-0.0661-0.09-0.08-0.04-0.02-0.1043邢台-0.0906-0.10-0.05-0.08-0.14-0.1144衡水-0.1124-0.10-0.10-0.07-0.17-0.14由于北京、天津两个城市地处环渤海中心地带，城市综合实力强大，社会经济高速发展，各项指标均大幅度超出其他城市，故综合排名位于前两位。然而，由于北京、天津两市房地产发展较为成熟，市场竞争激烈，进入门槛较高，不利于非房产企业投资进入，因此，本次研究我们确定后十名城市为投资潜力城市，它们分别是青岛、沈阳、大连、济南、烟台、潍坊、唐山、廊7当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析坊、盘锦、石家庄。3.城市分类1.1按行政区划分本报告研究城市集中于环渤海地区，从行政区划来看，分别从属于河北、辽宁和山东三个省份，同时涵盖北京和天津两个直辖市。图表4城市总样本行政区划河北25%山东38%辽宁32%津京5%1.2按城市级别划分从行政级别角度将城市总样本分为直辖市、副省级城市、准副省级城市、地级市四个等级。具体划分如下表：图表5城市行政级别划分级别名称城市第一级直辖市北京、天津第二级副省级城市沈阳、济南、青岛、大连第三极准副省级唐山、鞍山、抚顺第四极地级市石家庄、廊坊、盘锦、潍坊、邯郸、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州、衡水、邢台、营口、锦州、葫芦岛、本溪、辽阳、丹东、阜新、铁岭、朝阳、淄博、德州、烟台、济宁、泰安、临沂、菏泽、滨州、东营、威海、枣庄、日照、莱芜、聊城8当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析由上表可以看出，北京、天津、沈阳、济南、青岛、大连、唐山、鞍山、抚顺均位于地级市以上级别，占城市总样本的20%。此外，综合衡量各城市的行政级别、GDP总量、人口规模、城市特性等指标，得出以下评级结果：图表6城市级别划分级别特征城市第一级直辖市、特别行政区、GDP大于1600亿且市区人口大于200万的城市北京、天津、沈阳、大连、济南、青岛第二级其他副省级城市、经济特区城市、省会、苏锡二市石家庄第三极14沿海开放城市之一、经济发达且收入高的城市唐山、秦皇岛、淄博、烟台、威海第四极人口大于100万的城市、重点经济城市邯郸、鞍山、抚顺、潍坊第五级著名经济城市、重要交通枢纽城市的人口大于50万、重点旅游城市承德、保定、丹东、泰安、日照第六级其它城市张家口、沧州、衡水、邢台、盘锦、营口、锦州、葫芦岛、本溪、辽阳、阜新、铁岭、朝阳、德州、济宁、临沂、菏泽、滨州、东营、枣庄、莱芜、聊城由上表可以看出，北京、天津、沈阳、大连、济南、青岛、石家庄、唐山、烟台、潍坊、廊坊、盘锦均属于较高城市级别，除潍坊为第四级外，其他城市均进入前三级。1.3按城市人口规模划分依据最新发布的《中国中小城市发展报告（2010）》城市人口规模划分标准，市区常住人口50万以下为小城市，50万~100万为中等城市，100万~300万为大城市，300万~1000万为特大城市，1000万以上为巨大型城市。按照此标准，本研究对城市总样本做如下划分：图表7城市人口规模划分9当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析级别市区常住人口规模（2008）城市巨型大城市1000万以上北京特大城市300万-1000万之间唐山、济南、沈阳、天津大城市100万-300万之间烟台、潍坊、石家庄、青岛、大连、聊城、保定、济宁、日照、莱芜、抚顺、邯郸、菏泽、鞍山、泰安、临沂、枣庄、淄博中等城市50万-100万之间盘锦、廊坊、沧州、承德、邢台、朝阳、德州、滨州、威海、辽阳、丹东、阜新、秦皇岛、东营、营口、张家口、锦州、本溪、葫芦岛小城市50万以下衡水、铁岭由表可见，北京、天津、青岛、大连、沈阳、济南、潍坊、烟台、廊坊、唐山、盘锦、石家庄均属于大中型城市，市区人口规模均超过百万。图表8城市人口规模分布图0100200300400500600700800900石唐邯秦保张承廊沧衡邢大盘沈鞍营锦葫抚本辽丹阜铁朝济青淄德烟潍宁泰临菏滨东莱聊日威枣天2008年市辖区人口（万人）1.4按城市经济实力划分GDP是衡量一个城市经济实力的重要指标，决定着产业宏观经济环境的优劣，GDP总量越大的城市其对重点产业的支撑与拉动作用越强。本报告将44个样本城市按经济实力划分为三个等级，划分结果如图表7，图表9城市按经济实力划分GDP（2009）城市特征10当前形势下的住宅市场发展趋势研究『天津万东小马路』项目开发环境分析5000亿元北京、天津经济实力远远领先于其他城市3000亿元～5000亿元石家庄、唐山、大连、沈阳、济南、青