城市投资潜力-苏州

1、苏州房地产市场投资潜力分析1我国历史文化名城和重要的风景旅游城市，长江三角洲重要的中心城市之一，2008年在国内外经济发展面临重大挑战的背景下，苏州市GDP依然保持了12.5%高增速，在中国社科院2008年两岸四地200个地级以上城市竞争力评比中，苏州综合竞争力排名蝉联第八位。宏观形势总体经济持续健康发展，受国际金融危机影响较小产业结构人口规模和城市化率平稳增长图：2001年至今苏州户籍人口及城市化率居民收入水平和支付能力不断提升图：2001年至今苏州人均储蓄余额、可支配收入图：2004年至今上海三次产业结构图：2001年至今苏州GDP总额及其增长率12.30%14.50%18.00%17.60%15.30%16.00%12.50%8.3%9.1%10.0%10.1%13.0%15.50%10.9%7.7%9.0%10.4%11.6%010002000300040005000600070008000200120022003200420052006200720082009:Q1-3亿元0%5%10%15%20%GDP总额苏州增长率全国增长率0100200300400500600700200120022003200420052006200720080%10%20%30%40%50%60%苏州户籍总人口非农业人口城市化率010000200003000040000500006000070000800009000010000011000020012002200320042005200620072008元人均储蓄存款城镇居民人均可支配收入人均GDP市场状况投资：投资额年均增长率超30%开发规模：施工面积和竣工面积增长率受市场影响波动较大销售：需求持续释放，后期供应需加大价格：全市住宅成交均价持续高位攀升图：2001年来苏州房地产开发投资额及其增长率图：2001年来苏州商品房施工和竣工面积及其增长率图：2001年来苏州商品房销售面积和销售额及其增长率图：2001年来苏州商品房销售均价及其增长率12.16%56.43%65.77%87.90%23.90%27.88%19.29%27.3%22.8%30.3%30.2%-8.9%13.61%29.6%22.1%20.9%20.9%17.7%01503004506002001200220032004200520062007200809:Q1-3亿元-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%苏州房地产投资额苏州增长率全国增长率0100020003000400050006000700080002001200220032004200520062007200809:Q1-3-20%-5%10%25%40%55%70%施工面积竣工面积施工面积增长率竣工面积增长率02004006008001000120014001600180020002001200220032004200520062007200809:Q1-3-60%-30%0%30%60%90%120%销售面积（万平方米）销售额（亿元）销售面积增长率销售额增长率17.0%19.3%20.8%16.5%13.0%9.5%8.8%26.8%015003000450060002001200220032004200520062007200809:Q1-3亿元-10%0%10%20%30%40%50%销售均价增长率产品特征可售房源：单套75-135平米产品供应量最高从全市来看，9月底苏州公寓存量主要集中在75-135平方米这个范围，且工业园区和吴中区占比最大；而75平米以下的小户型中，园区和中心城区的房源偏少，高新区和吴中区成为小户型的集中区域。分面积段累计供求：75平米以上面积段产品供不应求2009年1-9月，苏州住宅市场各面积段产品除了60平米以下和60-75平米两个面积段的产品出现供大于求，其余产品都处于供不应求的状态。特别是180平米以上面积段的产品供应不够充足，累计供求比为0.58。图：2009年9月底各面积段存量房源图：2009年前三季度苏州各面积段累计供求6.9931.0630.1428.7333.111.8637.8632.3512.40500100015002000250030003500400060以下60-7575-9090-105105-120120-135135-144144-160160-180180以上5.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00可售套数可售面积热点区域城市规划：“一心两区两片”的“T”型城市空间结构图：苏州全市控制性详细规划热点板块之一：湖东板块湖东板块是指金鸡湖以东，以南施街为中轴，星湖街、星塘街为左右轴，湖东邻里中心为中心往四周辐射，西靠金鸡湖，南到机场路，北到苏虹中路为范围。随着湖西开发的成熟，政府开始着力打造湖东，《苏州市城市总体规划（2004-2020）》确立了“东部是苏州城市首要发展方向”的基本战略，《园区2005-2010服务指导意见》中，明确湖东将作为苏州CBD核心区域，发展大型时尚商业、休闲产业，打造苏州最繁华的金融商贸区，规划居住人口将达到50万；2006年初园区管委会等一批政府机构从“湖西”迁往“湖东”，足见政府对湖东发展的信心和决心。2008年7月底修编完成的新规划中，苏州的规划区范围被框定，中心城区的规划形成“一心两区两片”构成的“T型”城市空间结构。“一心”是老城区，“两区”分别是高新区和工业园区，“两片”指的是相城片和吴中片，而“T型”则是东西城市发展主轴和南北城市发展次轴。目前，工业园区、高新区、古城区的定位已非常清晰，其中工业园区定位为现代化、国际化、信息化的现代新城，高新区以科技开发、工业发展为主，古城区则以文化旅游产业为主。图：苏州湖东板块全景图热点区域热点板块之二：越溪板块热点板块之三：青剑湖板块青剑湖板块位于青剑湖周边，属于苏州工业园区跨塘镇，2005年，跨塘和唯亭两镇合并，所以现在应属唯亭镇。作为苏州中心城区房产市场中唯一的“融大型生态湖泊和精致城市湖泊于一体”的环湖区域，园区唯亭青剑湖板块被一致公认为园区北部最具投资价值的城市核心居住区和高尚社区密集带，是一个正在起步阶段的以别墅、类别墅产品为主的高档居住板块。图：越溪板块楼盘布局图图：青剑湖板块控制性详细规划图越溪板块是指吴中区西南部，石湖上方山以南、绕城公路以北、太湖以东、枫津南路以西的区域。越溪板块是吴中区新兴起的板块，越湖路贯穿了整个板块，向西连接太湖风景区，向东与吴中区其它要道相连，是区域内最主要的交通干线。越溪板块作为吴中区的城市副中心及居住片区，同时拥有自然环境优良的上方山国家森林公园、石湖风景区和文化氛围浓厚的苏州国际教育园，板块内的房地产市场发展较快。主流企业表：苏州主流房地产企业近年来，来自全国的房地产开发大鳄纷纷来到苏州，寻求新的发展，比如：万科、中海、世茂等国内外较强的房地产开发企业大量涉足苏州市，杭州绿城今年9月以61亿元拍得苏州两块土地，其中一块楼面地价28057元/平方米，成为全国住宅地块单价地王。这些外来的房地产大鳄拥有外地成功的运作经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的思路上都有相当独到的见解。随着苏州市招商引资力度的不断加大，作为苏州市房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟。名称总部所在地成立/进入苏州时间在售在建项目土地储备竞争优势建屋集团苏州2002年中央景城水墨江南星胜客在建项目和储备地块集中在工业园区，累计项目储备约50万平方米，项目数量较多，但规模不大综合性，以大众住宅、商业地产、工业厂房为核心主导产业，并同时拓展会展、物业、酒店、康体、汽车、旅游三产服务业等多种相关产业吴中地产苏州1992年石湖华城太湖山庄石湖之韵澄湖水岸太湖黄金水岸在建项目和储备地块集中在吴中区，累计项目储备约100万平方米，项目数量最多，但普遍规模不大拥有准确的产品定位能力；成熟的多项目管理能力；高效稳健的资金运作能力；完善的售后服务体系以及优秀的企业文化。圆融苏州2005年圆融时代广场李公堤圆融大厦青剑湖高级住宅青澄湖南北两侧、科意路东西两侧253439.75平米机场路北193271.64平米旺墩路南、华池街东30257.32平米苏州最具实力的商业地产运营商中新置地苏州2001年大湖城邦澳韵花园荣域储备地块为：环一路北、沿湖路西19051.54平米创苑路北、沿湖路西15510.09平米倾心打造品牌，开发项目品质高、口碑好华成房产苏州2002年广济上上城华城国际储备地块为：沧浪区南环西路南友新路西38143.3平米市场定位准、规划设计新、开发速度快、专注刚性需求万科深圳2005年玲珑湾万科金色家园万科中粮本岸除在建项目外，储备地块有4.87万平米，累计项目储备量20万平米，以高端住宅为主综合实力强、品牌形象突出中海深圳2004年中海胥江府中海国际社区中海御湖煕岸除在建项目外，储备地块有34.5万平米，累计项目储备量超过150万平方米，其中中海国际社区地块较大，消化期较长综合实力强、品牌形象突出投资建议(1)投资策略建议苏州经济近几年来一直保持了快速发展，连续多年进入中国城市综合竞争力排名前十，而且被誉为“中国十大最具经济活力城市”，因此吸引了大量跨国公司的入驻，对苏州房地产市场的需求起到了较大的推动作用；另外，2010年7月沪宁城际铁路将建成通车，苏州与上海之间的通车时间进一步缩短，优越的地理位置和较强的城市竞争力强化了上海优势资源对苏州的辐射，进一步带动了苏州房地产业的发展。在政府区域规划建设的支撑下，苏州园区湖东片区、相城区行政中心区和吴中区的经济开发区逐渐成为房地产开发的热点区域，交通和配套的不断完善，使得居住氛围也在不断成熟，适合首次来开发的企业进驻；而对于资金实力较强和高端产品开发能力较强的企业来说，园区金鸡湖大道和吴中区别墅片区比较值得关注，这些区域地理位置优越，又依托苏州独特的金鸡湖和太湖资源，对于高端产品的塑造有先天优势。在投资方式上，园区青剑湖板块和相城区城北板块土地供应量充足，地价也相对较低，可采用独自拿地的方式进行；湖东板块土地由于前两年释放量多，因此，可更多关注土地二级市场或采用合作开发的方式；中心城区土地资源稀缺，地价较高，竞争激烈，可采用合作拿地或单独拿地的方式进行。(2)投资风险分析国内外知名企业纷纷进驻，竞争日益加剧；热点区域地块竞争激烈，土地获取成本高，且存在较高的拆迁成本；苏州目前存量房源的消化周期仅为3个月，说明有效房源供应紧张，供不应求的局势势必推动房价的进一步攀升，超出购房者购买力，抑制需求的持续释放。对外贸易在苏州经济中具有重要地位，全球金融危机可能影响苏州经济的稳健复苏。