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北京中税网科技有限公司北京中税网科技有限公司北京中税网科技有限公司北京中税网科技有限公司、本站所有资料为内部培训专用,请注意保存。2、所有资料版权均属于中税网,任何媒体、网站或个人未经本网书面授权不得转载或以其他方式复制发表。3、已经本网书面授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:中税网”。-2-中税网专家答疑辑录中税网专家答疑辑录中税网专家答疑辑录中税网专家答疑辑录((((第第第第六六六六期期期期))))《《《《房地产行业房地产行业房地产行业房地产行业答疑答疑答疑答疑专辑专辑专辑专辑》》》》((((内部资料内部资料内部资料内部资料培训专用培训专用培训专用培训专用))))为了帮助广大纳税人解决实际问题,中税网专家团队每天在线解答涉税疑难问题,不少会员来信来电要求,将这些疑难问题整理出书,以便在实际工作中参考。因此从数千专家答疑的问题中,收集整理了一部分典型案例,编辑成册,提供给大家学习参考。本书所涉及的税收法规截止到交稿日,其后若有变化,应以现行财会政策和税收规定为准。中税网专家2009-6-19地址:北京市朝阳区朝阳门北大街乙12号天辰大厦6层电话:010-65518718/19第3页共64页邮编:100020网址:目目目目录录录录一一一一、、、、税收政策税收政策税收政策税收政策............................................................................................51、房地产开发企业土地使用税的问题..............................................52、转让接受投资的土地使用权如何确定土地增值税的扣除项目金额?.........................................................................................................63、出售房产、土地所涉及营业税及土地增值税的问题?..............64、自建商品房转固定资产视同销售问题..........................................75、公司无偿招商房屋房产税问题......................................................86、国税发〔2009〕31号第三十三条规定涉及的有关问题...........8二二二二、、、、资产行为资产行为资产行为资产行为............................................................................................91、房地产企业的土地使用税、房产税问题....................................92、房地产企业土地使用税何时终止结算......................................113、地产公司项目完工前后如何缴房产税......................................12三三三三、、、、土地增值税清算土地增值税清算土地增值税清算土地增值税清算..............................................................................121、土地增值税清算新政策................................................................122、土地增值税清算中的开发间接费用............................................163、关于土地增值税问题请教............................................................164、土地增值税清算成本扣除..........................................................175、土地增值税清算中不可售面积..................................................19四四四四、、、、流转税问题流转税问题流转税问题流转税问题......................................................................................20地址:北京市朝阳区朝阳门北大街乙12号天辰大厦6层电话:010-65518718/19第4页共64页邮编:100020网址:1、无偿赠与车库或车位,是否视同销售,核定营业税?..........202、房地产企业销售地下车位、车库土地增值税问题..................203、房地产开发产品对外捐赠..........................................................214、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的,其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理?..............................................215、合作开发房地产项目....................................................................216、将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用............................227、关于以土地使用权投资入股,其土地成本如何进行确认?....228、对整体购买未竣工的房地产开发项目后,其扣除项目是否允许加计扣除?..........................................................................................239、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产,其扣除项目如何掌握?..........................................................2310、城镇土地使用税到底是计入开发成本还是期间费用?..........24五五五五、、、、所得税问题所得税问题所得税问题所得税问题......................................................................................251、未完工未结转收入的预收房款所缴的税金能否扣减?............252、房产公司收入的确认....................................................................263、房地产计税成本包括哪些项目?................................................274、借款利息税前如何扣除?............................................................285、无票支出可以追溯调整?............................................................30六六六六、、、、其他其他其他其他..................................................................................................311、土地使用税归谁管(征收)........................................................312、关联业务报告表中的问题............................................................313、虚假出资涉及的税务风险是什么?............................................32地址:北京市朝阳区朝阳门北大街乙12号天辰大厦6层电话:010-65518718/19第5页共64页邮编:100020网址:一一一一、、、、税收政策税收政策税收政策税收政策1111、、、、房地产开发企业土地使用税的问题房地产开发企业土地使用税的问题房地产开发企业土地使用税的问题房地产开发企业土地使用税的问题问:1、对于房地产开发企业的开发项目中的土地使用税应该按照月份交纳吧,房屋办理完产权证书之后还是在出售之后就可以不交纳土地使用税了?2、如果本月9000平方米建筑面积已售,5000平方米建筑面积未售,占地面积8000平方米,该如何计算本月的土地使用税?3、上面问题如果是按照建筑面积计算比例,那么此时的建筑面积时测量报告上面的建筑面积,还是还有其他的计算方法?答:1、根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二项规定:以土地或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因此,房地产开发企业在商品房开发期间需交纳土地使用税。但是国务院只统一规定土地使用税按年计算,分期缴纳。这个分期是分月、分季度、还是半年由省级人民政府确定,请直接联系主管税务机关。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三项的规定:纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。因此,房地产开发企业商品房已售出,土地使用税的计算应截止到商品房所有权转移的当月末。如果同时考虑国税发【2003】89号文件的规定,上述所有权转移以房屋交付使用为标志。2、土地使用税是按照土地面积计算,而不是按照地上房屋的建筑面积计算。提问中的计税土地面积可以依据8000*(5000/9000)确定.3.上述建筑面积以谁为准并无明确规定,以测量报告上的面积为基础计算是地址:北京市朝阳区朝阳门北大街乙12号天辰大厦6层电话:010-65518718/19第6页共64页邮编:100020网址:可行的。2222、、、、转让接受投资的土地使用权如何确定土地增值税的扣除项目金转让接受投资的土地使用权如何确定土地增值税的扣除项目金转让接受投资的土地使用权如何确定土地增值税的扣除项目金转让接受投资的土地使用权如何确定土地增值税的扣除项目金额额额额????《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施......《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知》(国税函发〔1995〕110号)规定,对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转
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