土地增值税汇算清缴的斗争

土地增值税汇算清缴的斗争2010年6月10日，给我们公司开发的小区“国际枫景”进行土地增值税汇算清缴的省城**税务师事务所进入到我公司。省城**税务师事务所是这样进入我公司的：我们地市共有10家税务师事务所进入到地税局的名单中，开始税征科的科长按照最公平的方式--抓阄的方式，我们被抓到当地一家税务师事务所，我暗自窃喜，因为这家事务所的所长是我叔辈同学，即我大学同学的高中同学。当然，协调起来容易些。可是，第二天，情况有所变化，省城**税务师事务所通过找关系走后门，市局将我公司的汇算清缴交给了这家省城**税务师事务所，灾难开始发生.....第二天，省城**税务师事务所的经理到我公司，双方详细介绍了各公司的情况。对方先发制人，询问：1、贵单位的借款合同、财务费用是多少2、车库与储藏室销售金额多少？我们也不示弱，回答如下：1、我们单位银行借款很少，仅3000万元，我司按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。由于我公司贷款少，财务费用低，少于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，因此，我们按照上述1+2的5%确认对我们有利。2、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。对方的经理无言。我想，通过近20年的税务经验，你们想到的我基本想到了，那就等着斗智斗勇吧.....第二天，省城*税务师事务所派来三员大将进驻我公司，开始了漫长的土地增值税清算工作。三员大将李逵、王税和张良。李逵是组长，王税和张良协助李组长工作。三人组先从稽查收入开始，销售合同、销售台账、发票、明细账、测绘报告等涉及销售收入的资料全部整理好搬到会议室。因为我们公司的预收账款及销售收入科目是按照开发小区的楼栋号-单元户-层数-东西户一一设置的，既方便公司每月与销售部核对账目，更方便税务的随时稽查。在这里提醒同行们，做账尽量明细，既然我们不偷税，何必做帐那么粗，让人觉得怀疑。重点关注的收入节点我早已考虑到，并已经做好了解释的准备。重点关注的收入点有：1、储藏室、车库的收入2、有无地下车库？3、人防工程是否改为地下车库？4、测绘报告与销售合同的面积差的收入是否做到账面？5、会所是否销售？出租？6、幼儿园是否销售、出租？7、商业房是否有自用及出租部分？8、是否有代收代缴费用？9、同等品质的房子销售价格是否接近？有无价差较大的问题？10、是否单位职工售房价格偏低现象发生？11、是否存在账外账？第三天早上，来到李逵组长所在的办公室，看到没有水果了。于是安排公司美女出纳买点荔枝、圣女果、香蕉，买了几盒苏烟（我们这里算是较高档次的），由于有位女注税，我还安排买了木糖醇。别的不说，服务要周到啊！稽核成本和费用由张良先生（带着个眼镜，文绉绉的）负责。七项成本一一核对，由于我们公司把财务费用资本化了，将利息支出作为开发成本-利息支出。不过国税函[2010]220号（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。我们的项目基本情况是这样子的：12万平方米，1.06容积率，分三期开发，三年开发完毕。一期是普通多层，二期普通多层，144平方米以上的3000平方米，商业房3000平方米。三期是小高层，单户大多超过144平方米。小区不大，户型不算多，论说清算起来比较简单。其实看似简单，从与税务所李逵等的交流看，任重道远啊.....看似六项成本，土地增值税是按照成本分项进行清算的，并且把土地及拆迁补偿费还单独跳出来，我想可能突出“土地增值”税的缘故吧。六项成本的二级三级明细在此不用细说，对各位来说会计科目是小儿科了。关键是成本的归集和分配就应该注意了。因为计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。也就是说，成本的分配税法规定可以按照受益面积进行分配。各位注意了，可以按照受益面积啊。在这里大家要琢磨琢磨，是否应该和当地税务沟通下，采取最适合公司利益的分配方式。省城税务所的同志们住宿是自己找的地方，午饭我单位负责。虽然单位有个酒店，但是离办公室太远，于是我安排单位的会计陪着他们就近解决午饭问题。沂蒙辣子鸡店、全羊汤馆、饱口福饺子店、开口笑饺子店、顺风肥牛店都吃遍了。照顾好同志们，别饿着啊，服务要好，态度要和蔼，争论要讲政策，这是很重要的。期间费用比较好算，不过有些费用需要调整。财务费用已经明确，按照1+2的5%扣除，可是管理费用中有的应该属于期间费用啊，可得调出来啊，可以加扣20%的。我是这样答疑的：相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，公司开发部、工程预算部、技术部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定扣除。我们理解，如果三个部门是专为该开项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，那发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。怎么样？李奎同志！我说的有道理吧。你可以把开发间接费中的交际应酬费抠出来，我就可以把管理费用中应计入开发间接费的项目列进去啊，特别是工程部司机的工资油料及车辆折旧。我该给李逵施加点压力了！说实在的，我让李逵通知他们经理来沟通，就是不来，说什么忙，忙什么呢？我对李逵说：第一：土地增值税的汇算清缴，国家有法规按照法规执行，法规不明确的，按照对公司最有利的办法执行；第二：虽然你们所是通过关系来的，但是是我们和你所签订业务协议的，以后的路很长，合作前景很广阔；第三：我也找过税务局长，告诉我八个字，出好报告，收费合理。道理很简单，不违规，不违法，政策有依据；沟通好，协商好，实现双赢。我们不想让贵所承担责任，要换位思考。如果沟通好，费用没问题，如果沟通不好，那咱就不客气啦。。。。。先走人，趁上几天，晾上几天，让他们思考思考再说........对于我们房地产财务人员来说，熟练掌握好会计知识和税收知识是非常重要的。市场经济是法制经济，随着社会的进步，国人素质的提高，讲法规讲政策才有立足之地。不像前几年，吃个饭洗个脚送个礼就解决问题了。心中有数，才有骨气，脑中有文，才有底气。综合李逵、王税、张良总结的收入、成本、费用工作底稿。列出了N项问题。简直让我看花了眼！其实，在汇算清缴之前，我已经安排公司财务老杨同志和刘胖胖会计进行了初步核算,权当摸底吧。有这个底气，我们也不慌张，一条一条的和他们讲理吧......先说收入确认的问题：1、房地产开发公司收取顾客的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？2、储藏室的面积是否加入正房？收入是否一并合并？3、地下车库及车位的出租收入是否缴纳土地增值税？因为我们公司的收入非常明晰，发现的就这么几个问题。房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。根据住建部《房产测量规范》17986-2000有关建筑面积的规定，储藏室（层高低于2.2米）不在核定容积率的面积中，储藏室是附属物，其面积不能加入到正房中，因为加到正房中就有可能超过144平方米，属于非普通住宅，不能享受20%的优惠政策。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，地下车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。注意了，房地产企业的代收代缴费用是很大的，除了公共维修基金，其他代收代缴都缴纳营业税的！！！不过我们公司已经对代收代缴费用进行了纳税筹划，账面非常干净，税务所及税务的同志们也就无法找毛病了。对于代收费用：国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析，假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位，才可以从土地增值税的应纳税收入额中扣除。收入问题少一点，关键是成本和期间费用。分期还是不分期；分普通住宅还是不分；成本分配原则；占地面积，建筑面积、预算造价还是按照受益面积？那就看看哪个适合公司了，不过要经过税局认可啊。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号这个文件可待好好研究研究啊。我是这样认为的：2006第187号文件中土税可以扣除（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。指的是有偿转让，咱们是出租，没有产权，租金期限合同法有效期最长20年。既然长期出租，就不是有偿转让吧。有关收入确认的问题和争议就那么多。有关成本的争议就多得数不清了。因为心里有底，咱