契税政策基础知识

契税知识讲座契税基础知识（一）第一部分契税的概念、契税的特点、契税的发展史、契税的纳税义务人、契税的征收对象及契税的征收范围一、契税的概念及其特点（一）契税的概念及释义１、契税的概念⑴基本概念契税是指土地使用权、房屋所有权权属转移时，国家按照当事双方所签订的合同（契约），以及所确定的价格的一定比例，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税收。⑵、契税概念的不同定义⑴契税，简单地说，契税指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。⑵契税是对转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，向权属承受人征收的一种财产税。⑶契税指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。２、契税概念释义从这个定义中我们可以看出这几个方面的内容：⑴契税的征收对象是以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象；⑵契税的征收对象土地、房屋在国内。⑶契税的纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。⑷契税是对土地、房屋权属的承受人征收（即缴纳契税的是承受土地、房屋权属的单位和个人）；契税的属于财产税。⑸契税征收对象的应具备的条件。转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。⑹权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更到另一个权属人。⑺权属发生转移必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。二、契税的特点契税除了具体其他税种的强制性、无偿性、固定性等税收共性外，还有以下特点：第一，契税是在房产地的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税。这一点有别于契地占用税等行为税；第二，契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。这一点与其他税种有着明显的区别。例如营业税、土地增值税等都是由取得收入的一方缴纳。二、契税的发展史1、契税的产生契税起源于东晋（公元317年或公元318年）的“估税”。“估税”规定：凡买卖田宅、奴裨、牛马，立有契券者，每万钱向官输钱四百（卖者输三百，买者输一百），名叫“输估”；无契券者，从价百抽四即4%，名叫“散沽”，这是对田宅买卖征收契税的开始。“民凭文契官凭印”的说法从何而来？契税在我国有悠久的历史。起源于东晋的“估税”，到宋代逐渐趋于完备。北宋开宝二年（公元969年）规定：凡民间典买田宅，要在两月内向官输钱，请求验印，名“印契钱”。此后，历代沿袭，并不断改进，各个时期办法不一，税率也常变动。由于契税是以保证产权名义征收的，长期以来大都是纳税人自动向政府申报纳税，请求验印或发给契证（也称“税契”），以确保产权，因此，契证就成了产权的象征，在群众中的印象是很深的，得到产权时依法向政府纳税领契，也就成了很自然的事。这也是民产谚语常说：“民凭文契官凭印”、”买地不税契，诉讼没凭据“的由来。2、契税的发展这里只介绍建国以来契税政策的演变过程。建国以来契税政策的演变分这样几个阶段：第一阶段为新中国成立至1954年。这期间，政务院于1950年颁布了《契税暂行条例》。此条例对旧中国的契税制度进行了改革。在纳税人、征税对象、税率、税目、纳税期限和违章处罚等方面，都重新作了明确的规定。条例规定：凡土地房屋之买卖、典当、赠与和交换，均应凭土地、房屋的产权证，由当事人双方订立契约，由产权承受者缴纳契税；税目设置为四个：买卖、典当、赠与和交换；税率为：买卖、赠与为6%；典当为3%；交换价值相等者，免征契税，不相等者，就其超过部分按买卖税率计征；对共有、分割土地、房产不征收契税。第二阶段为1954年至1978年新宪法公布。1954年财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》条例进行了部分修改。修改后，产权转移的土地不征税。到了1962年以后，契税的征收范围进一步变成了只对个人房产征税。第三阶段自1978年到1990年。1978年新宪法公布后，国家逐步落实了房产政策，城乡房屋买卖又重新活跃起来。1990年，全国契税征收管工作全面恢复。第四阶段。1990年至1997年是全面完善契税征管政策与措施的最重要的阶段。从1990年开始，由于《契税暂行条例》立法年代久远，大多数规定已不适应当时的实际情况，实际工作中难以操作，契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能逐步丧失，修改《契税暂行条例》的工作被提上了议事日程。经过大量调查研究，数易其稿，1997年7月7日国务院令第224号颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》。1997年至今为第四阶段。新的《契税暂行条例》中重新明确规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，征收契税，承受权属的单位和个人为契税的纳税人。条例颁布后，契税在调控房地产市场，增加地方财政收入方面发挥的作用越来越积极，成为最俱发展潜力的税种。3、为什么要设立或者说要征收契税呢？契税之所以长期存在，并成长为地方财政收入的主要税种，其原因有以下三个方面：⑴契税历史悠久，税制不断完善，适应社会经济发燕尾服需要。契税作为一个古老税种，在中国不同的历史时期，税收制度不断改革，使其更加适合当时社会经济发展的需要，经过多次调整，使其逐步成为公民认可度高，符合国际惯例，征收成本低，调节功能强的税种。⑵契税具有保障不动产所有人合法权益的功能。历史上契税是以保护产权名义而征收的，长期以来大都是纳税人自动向政府申报纳税，就是求得验印或发给契证，来保护自己的财产。因此，契税在群众中影响较深，素有“民凭文契官凭印”、”买地不税契，诉讼没凭据“的谚语为证。⑶契税筹集财政收入的功能起来越强。不论是在历史上还是现在，契税都是对财产征收的一种税，是国家税收的组织部分，是国家筹集收入的手段。特别是随着经济形势的发展和改革开放不断深入的现在，房地产业已成为地方财政收入的重要来源。从全国情况看，自1990年恢复征收以来，当年完成37亿，2011年度全国完成契税2764亿元，增长之幅度连年列地方税种之首。三、契税的纳税义务人1、契税的纳税义务人契税纳税义务是指在中华人民共和国境内承受所转移的土地、房屋权属的单位和个人。⑴所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。⑵所称个人，是指个体经营者及其他个人。2、契税纳税义务人的特殊规定⑴以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。⑵地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，并负责拆迁和办理灭籍手续，其前期支付的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都应计入其契税计税依据，照章征收契税。⑶房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，不负责拆迁和办理灭籍手续的，其契税计税依据为缴纳的土地出让金和其他土地出让费用，不包括代为支付并由政府返还的拆迁补偿费。拆迁环节契税纳税人为签订拆迁补偿协议和办理灭籍手续的单位和个人。⑷土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。⑸以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。四、契税的征收对象1、契税的征收对象契税的征收对象是指在中华人民共和国境内所转移的土地、房屋权属。2、契税的征收对象应具备的三个条件⑴转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。⑵权属转移必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更到另一个权属人。⑶必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量货币、实物、无形资产或者其他经济利益。五、契税的征收范围1、契税的征收范围⑴国有土地使用权出让；⑵土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；⑶房屋买卖；⑷房屋赠与；⑸房屋交换；⑹以土地、房屋权属作价投资、入股；⑺以土地、房屋权属抵债；⑻以获奖方式承受土地、房屋权属；⑼以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。2、相关概念的解释⑴国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。⑵土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。⑶土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。⑷土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。⑸房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。⑹房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。⑺房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。3、契税征收对象与征收范围的区别契税征收范围总的来讲是土地、房屋权属转移。但决不是所有的土地、房屋权属转移都征收契税，如对法定继承、离婚房屋财产分割而将原共有房屋归属一方、棚户改造用地、公司制改造、企业合并与分立、股权变动导致企业法人房地产权属更名等等就不征收契税，典型是条例提到的农村集体土地承包经营权的转移；所以契税条例只在契税征收范围内确定了出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋这几种行为征税。契税的征收范围是纲，契税的征收对象是目。这一点，也可以从契税条例的第一条和第二条验证：第一条是规定对境内转移土地、房屋权属，承受者征收税；第二条明确：转移土地、房屋权属是指国家土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换的行为。第一讲契税基础知识（二）第一部分契税的计税依据一、契税的计税的依据的种类１、以成交价格为依据，计征契税；2、参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格计征契税；3、为所交换的权属交价格的差额计征契税。二、契税的计税依的特点1、不同的应税行为的计税依据组成部分不尽相同；2、不同环节的应税行为的计税依据的构成不尽相同。三、计税依据各类别的适用对象１、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；２、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；３、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。四、各类契税依据的相关规定１、成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。２、参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格是指契税征收机关指定的具备土地评估资格的评估机构进行评估。３、成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。４、市地税机关委托具有法定资质的房地产评估机构，依据相关规定，按照统一的估价时点和估价标准，对全市存量房产进行价格评估，其评估价格数据存入建立的存量房交易税收征管系统内。５、存量房交易双方当事人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法通过存量房交易税收征管系统对其申报的成交价格进行比对，并按照评估的房产价格作为计税价格，计算应纳税款。６、根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》（房地产评估机构名单另行通知）。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。７、对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。８、对于需要按评估价格计征契税的，必须委托具备土地估价资格的土地评估机构进行地价评估，评估结果须有确认权的土地管理部门确认后，方可做为计征契税的依据。第二部分契税计税依据的确认一、契税依据确认的原则１、条例规定需以成交价格作为计税依据的