投资基金

投资基金上海易汉投资管理咨询有限公司2008年10月[1]目录什么是基金基金的分类私募股权投资基金的分类私募股权投资基金的募资私募股权投资基金的组织私募股权投资基金的法律环境房地产私募股权投资基金房地产投资基金的成功投资案例[2]什么叫基金基金是一种间接的投资方式。发行机构通过发行基金单位，集中投资者的资金，通常集中起来的资金由银行托管，由基金管理人管理和运用资金，从事证券市场和产业市场等领域的投资，然后共担投资风险、分享收益。[3]基金的分类公募基金和私募基金公募基金，是指以公开发行方式向社会公众投资者募集基金资金并以证券为投资对象的证券投资基金。它具有公开性、可变现性、高规范性等特点。私募基金，指以非公开方式向特定投资者募集基金资金并以证券为投资对象的证券投资基金。它具有非公开性、募集性、大额投资性、封闭性和非上市性等特点。[4]基金的分类根据组织形态的不同，基金可分为公司型基金和契约型基金。基金通过发行基金股份成立投资基金公司的形式设立，通常称为公司型基金；由基金管理人、基金托管人和投资人三方通过基金契约设立，通常称为契约型基金。[5]基金的分类基金安投资方向分类证券投资基金债券投资基金货币市场投资基金股权（产业）投资基金[6]私募股权投资基金的分类成长基金（GrowthCapital）：基金投资于中后期的企业。并购基金（BuyoutFund）：该基金的投资意在获得企业的控制权。夹层基金（MezzanineFund）：一种介于股权投资和债权投资之间，可以非常灵活地组合二者各自优势的投资基金。其投资工具通常为优先股、可转换债权等金融工具的组合。基金的基金（FundofFunds）：以其它基金作为投资对象的投资基金。房地产投资基金[7]私募股权投资的分类–投资阶段[8]私募股权投资基金的募集国外资金来源（1）富有的个人、基金的基金（2）养老基金、大学基金（3）保险公司等国内资金来源（1）民营资本、富有的个人（2）国有产业资本（3）国有金融资本等[9]私募股权投资基金的组织形式－有限合伙制有限合伙制投资人不参与合伙企业的日常管理，对合伙企业承担有限责任；管理团队作为普通合伙人负责合伙企业的管理，对合伙企业的债务承担无限责任；管理团队收取管理费，一般享受投资收益的20％；[10]私募股权投资基金的运作模式－信托制信托制利用信托投资公司的融资平台，通过信托公司发行集合资金信托计划募集资金，然后进行投资运作；信托公司和基金管理公司组成决策委员会实施投资；信托资金由商业银行托管一般基金管理公司收取3％以内的投资管理费，收取投资收益的20％作为奖励。[11]私募股权投资基金的法律环境《产业投资基金管理暂行办法》（2001年7月未获通过），导致结果是不能直接以私募方式从市场募集股权投资基金，但可以借助信托投资公司平台私募。《产业投资基金试点管理办法》（征求意见稿），未来政策的发展将有利于股权投资基金的发展。目前私募股权投资最可行的办法是通过合伙企业的组织形式或者信托公司的平台募集。[12]房地产私募股权投资基金房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs）是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。在国内，房地产信托基金已经通过信托平台，以定向融资借贷，房地产企业、项目股权投资的形式出现。国内现在的法律框架下还不允许房地产信托基金上市，再此我们讨论的重点是以私募方式募集，以股权和债权或投资于房地产企业和项目的的房地产投资基金。[13]房地产投资基金的成功投资案例2004年底，麦格理银行旗下的房地产基金以1亿美元的价格从新加坡凯德置地手中买的新茂大厦。2007年1月，麦格理银行将其拥有的新茂大厦转让给德国基金机构，成功套现2.5亿元，才两年多的时间麦格理投资上海地产赚了1.5个亿。2005年11月，花旗地产以5000万美元的代价收购上海永新广场75%股份。2007年9月16日，香港上市公司资本策略宣布，与天安中国合资收购上海永新广场。根据协议，策略资本与天安中国的合资公司以1.05亿美元(约合人民币7.91亿元)的价格买下上海永新广场100%股权。短短一年半多的时间里，快进快出的花旗地产成功导演了一出好戏，永新广场仅仅物业升值就超过50%，这还不包括两年来每年5000万元人民币的租金回报。[14]房地产私募股权投资基金－投资案例2007年7月17日，位于上海福州路的高腾大厦也被持有者高盛售于德国基金SEBImmobilien与新加坡太平星集团（Pacificstar）。知情人士透露，高腾大厦系高盛于2005年从新加坡凯德置地手中购得，当时的收购金额为1.076亿美元。而高腾大厦此次的转手价格约为1.5亿美元（折合人民币11.4亿元），进出之间，高盛已获取39%升值回报。还不包括两年的租金收入。[15]房地产私募股权投资基金发展机遇一方面国内经济形式持续向好，对房地产居住及投资有实际的需求，另一方面在宏观调控的背景下，房地产商普遍银根趋紧，融资的途径到底在哪里？银行贷款收紧，证券市场融资艰难，外资投资房地产有严格限制，在这种背景下，最可能的途径就是到市场上去融资。