契税

2019/9/281一、契税概述契税是以所有权(或使用权)发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。特点：1、契税属于财产转移税契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。2、契税由财产承受人缴纳一般税种都确定销售者为纳税人，即卖方纳税。契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。对买方征税的主要目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可拥有转移过来的不动产产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益。2019/9/282二、纳税人契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的承受单位和个人。契税由权属的承受人缴纳。承受指以受让、购买、受赠、交换等方式取得的土地、房屋权属的行为。【思考·判断题】契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。（）（2008年）【答案】×2019/9/283三、征税范围征税对象：发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。征税范围的基本规定：1.国有土地使用权出让；出让费用包括出让金、土地收益等项。2.土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）；（1）土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。（2）土地、房屋权属的典当、继承、分割、出租、抵押，不属于契税的征税范围。3.房屋买卖、赠与、交换。2019/9/284【思考·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是()。（2009年）A．承包者获得农村集体土地承包经营权B．企业受让土地使用权C．企业将厂房抵押给银行D．个人承租居民住宅【答案】B【解析】（1）选项A：土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移；（2）选项CD：土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。2019/9/285征税范围的特殊规定：以下列方式转移房屋、土地的，视同转移，应当缴纳契税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付筹资建房款方式承受土地、房屋权属。2019/9/286【思考·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应征收契税的有（）。A．某人将其拥有产权的一幢楼抵押B．某人在抽奖活动中获得一套住房C．某人将其拥有产权的房屋出租D．某人购置一套住房【答案】BD【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。2019/9/287【思考·多选题】根据契税法律制度规定，下列各项中，不征收契税的有（）A．接受作价房产入股B．承受抵债房产C．承租房产D．继承房产【答案】CD【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。2019/9/288四、税率契税税率为3%～5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。2019/9/289五、应纳税额计算：应纳税额=计税依据×税率计税依据的确定：（1）只有一个价格的情况国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。（2）无价格的情况土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。（3）有两个价格的情况土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。（4）补交契税的情况以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。2019/9/2810【思考·多选题】下列行为，需要缴纳契税的有()。A.买房翻建新房B.交换房产价值时，涉及补价的C.房屋赠与D.以获奖方式取得房屋产权E.以自有房产作股投入本人经营企业【答案】ABCD【解析】以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。2019/9/2811【思考·判断题】甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业互换一处厂房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次互换中，乙企业不需缴纳契税，应由甲企业缴纳。（）（2007年）【答案】√2019/9/2812【思考·单选题】林某有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，根据契税法律制度的规定，黄某应缴纳的契税税额为（）万元。（2008年）A．4.8B．2.88C．2.16D．0.72【答案】D【解析】房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据。黄某应缴纳的契税税额＝（96－72）×3%＝0.72（万元）。2019/9/2813【思考·单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价格为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。根据契税法律制度的规定，周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的是（）。（2010年）A．100×3%=3（万元）B．（100+60）×3%=4.8（万元）C．（100+70）×3%=5.1（万元）D．（100+70+60）×3%=6.9（万元）【答案】A【解析】（1）契税由房屋权属承受人缴纳，周某将其70万元的房屋出售时，由对方缴纳契税；（2）房屋进行交换的，若交换价格相等，免征契税；（3）周某以100万元购置新住房时，应缴纳契税=100×3%=3（万元）。2019/9/2814六、税收减免（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。（4）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。2019/9/2815【思考·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，免征契税的有（）。A．城镇职工自己购买商品房B．政府机关承受房屋用于办公C．遭受自然灾害后重新购买住房D．军事单位承受房屋用于军事设施【答案】BD【解析】（1）选项BD：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；（2）选项C：因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税，而非100%免税。2019/9/2816【思考·多选题】下列各项中，按照契税的规定，表述正确的有()。A.第一次购买住房的个人应征收契税B.契税由承受人纳税，即买方纳税C.承受荒山、荒滩土地使用权的，免征契税D.契税的纳税人也包括国有经济单位E.高校购买的用于教学的房屋，免征契税【答案】BDE【解析】城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税;承受荒山、荒滩土地使用权的，用于农、林、牧、渔的，免征契税。2019/9/2817（1）纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（2）纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。（3）纳税地点契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税收机关申报纳税。七、征收管理2019/9/2818【思考·单选题】关于契税纳税义务发生时间，正确的是（）。A.纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天B.纳税人办妥土地、房屋权属变更登记手续的当天C.纳税人签订土地、房屋权属变更登记手续的10日内D.纳税人签订土地、房屋权属变更登记手续的7日内【答案】A2019/9/2819作业【练习·单选题】某房地产开发公司购买某企业闲置的房产。合同上注明土地使用权价款1500万元，厂房和附着物共计价款802万元。该房地产开发公司应缴纳契税（）万元。（当地省人民政府规定的契税税率为3％）A.45B.45.06C.69D.69.06【答案】D【解析】房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋。装修费用应包括在内。应纳契税=(1500+802)×3%=69.06(万元)2019/9/2820【练习·计算题】居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为10万元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款4万元。计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为3%）【答案】甲应缴纳契税=40000×3%=1200元，乙应缴纳契税=100000×3%=3000元，丙不缴纳契税。2019/9/2821【练习·单选题】甲某是一家个人独资企业的业主，2009年3月以200万元的价格购入A公司一处房屋作为办公场所，并将其价值60万元的自有房屋投入企业作为经营场所；为节省运输费用，甲某将自有价值160万元的仓库与另一企业价值200万元的仓库互换，由甲某向该企业支付差价。甲某上述经济事项应缴纳契税（）万元。（契税税率为4％）A.8B.8.4C.9.6D.16【答案】C【解析】应缴纳契税=200×4%+(200-160)×4%=9.6(万元)将价值60万元的自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，以自有的房地产投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用权使用人未发生变化，不需办理房产变更手续，也不办理契税手续。