对上海楼市调控细则的点评：限购如期而至%20房产税仍未落地

谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准分析师鱼晋华SAC执业证书编号:[e-mail]联系人宋莉[e-mail]限购如期而至，房产税仍未落地—对上海楼市调控细则的点评行业研究/跟踪报告2010-10-07房地产中性/维持评级y国庆长假最后一天，上海市发布《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，对此我们的评论是：y从政策内容来看，上海细则并未超出9月底各部委所发布的各项政策的范畴。基于在4月份“国十条”出台后，上海楼市调控细则一直迟迟未出，此次调控细则的出台仍可视作对“国十条”的落地与细化。y不过，耐人寻味的是，我们并没有在上海细则中看到房产税的影子，关于房产税，上海细则基本是一笔略过，仅提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。y对上海楼市将产生实质影响的是带有强烈行政色彩的“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）”的限购政策。但由于是行政手段而非经济手段，所以政策的执行力，比如执行中的漏洞及搽边行为将遭受考验。y同时我们也注意到，由于细则中将预售标准提高到了“完成至主体结构封顶并通过验收”方可预售。因此，我们判断上海新房的供应速度也将有所放缓，上海楼市向供需同时收缩的方向发展的概率较大。y政策治标不治本是房地产调控始终没有走出调而不控，房价越调越涨的怪圈的原因。而政策治标不治本带来的是调控的长期化，以及行业不确定性加大和估值水平难以提升。因此，尽管本次上海细则的内容并未超出早先资本市场流传版本，而由于地产股前期股价的下跌已反映了对政策的担忧和预期，9月底国家各部委政策的出台，包括本次上海细则的出台，对地产股的短期影响将是偏乐观的。但地产股波段反弹的高度将受到估值水平的限制，地产股的行情还是将比较纠结。最近52周股价表现40%-30%-20%-10%0%10%20%30%Oct-09Nov-09Dec-09Jan-10Mar-10Apr-10May-10Jun-10Jul-10Aug-10房地产沪深300行业研究/跟踪报告2010-10-07谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准2事件：上海市今日发布《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，重点内容如下：9严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。9在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。9发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。我们的点评：未超出“国十条”范围从政策内容来看，上海细则并未超出9月底各部委所发布的各项政策的范畴。基于在4月份“国十条”出台后，上海楼市调控细则一直迟迟未出，此次调控细则的出台仍可视作对“国十条”的落地与细化。耐人寻味的是，房产税仍未落地不过，耐人寻味的是，我们并没有在上海细则中看到房产税的影子，关于房产税，上海细则基本是一笔略过，仅提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。判断上海楼市将供需双向收缩基于目前本地改善性需求已成为上海楼市中重要的组成部分，同时来自外地居民的投资性置业需求也是支撑上海楼市非常重要的需求。因此从逻辑上来判断，第三套房停贷以及限购的叠加政策会对上海楼市形成一定影响。不过由于上海第三套房贷在8月初各大商业银行已基本暂停发放，第三套房贷暂停对上海楼市的影响早已有体现。此外上海细则中对于非本市居民申请贷款的需提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险行业研究/跟踪报告2010-10-07谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准3（城镇社会保险）缴纳证明的规定看似较具有杀伤力，但由于非本市居民在上海购房的，通常是来沪工作或经商投资人士，对于前者，年限的限制作用有限，而对于后者通常选择一次性付款的方式购房，房贷政策鞭长莫及。对上海楼市将产生实质影响的是带有强烈行政色彩的“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）”的限购政策。但由于是行政手段而非经济手段，所以政策的执行力，比如执行中的漏洞及搽边行为将遭受考验。同时我们也注意到，由于细则中将预售标准由之前所规定的“七层以下（含七层）的商品房项目，完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，完成基础工程并施工至主体结构2/3以上（不得少于七层）”提高到了“完成至主体结构封顶并通过验收”方可预售。因此，我们判断上海新房的供应速度也将有所放缓，上海楼市向供需同时收缩的方向发展的概率较大。“被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年”的规定将有助于放大二手房的供应量，但配套商品房由于地段所限，大多只能满足中低端的居住需求。政策治标不治本，股市将继续纠结从2003年以来，房地产的调控始终没有走出调而不控，房价越调越涨的怪圈。究其原因，政策治标不治本。客观而言，2010年以来的政策依然如此。政策治标不治本的一个必然结果就是，调控的长期化。而调控的长期化带来的将是行业的不确定性加大和估值水平难以提升。因此，尽管本次上海细则的内容未超出早先资本市场流传版本，而由于地产股前期股价的下跌已反映了对政策的担忧和预期，9月底国家各部委政策的出台，包括本次上海细则的出台，对地产股的短期影响将是偏乐观的。但地产股波段反弹的高度将受到估值水平的限制。行业研究/跟踪报告2010-10-07谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准4附：政策全文为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，7日，上海市政府批转了上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。主要内容如下：一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。四是动迁安置房提前上市交易。为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。五是提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。六是着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米；项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。房地产企业行业研究/跟踪报告2010-10-07谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准5应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。八是本市将继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。华泰联合证券评级标准：时间段报告发布之日起6个月内基准市场指数沪深300（以下简称基准）股票评级买入股价超越基准20%以上增持股价超越基准10%-20%中性股价相对基准波动在±10%之间减持股价弱于基准10%-20%卖出股价弱于基准20%以上行业评级增持行业股票指数超越基准中性行业股票指数基本与基准持平减持行业股票指数明显弱于基准免责申明本研究报告仅供华泰联合证券有限责任公司（以下简称“华泰联合证券”）客户内部交流使用。本报告是基于我们认为可靠且已公开的信息，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更。我们会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。本报告所载信息均为个人观点，并不构成所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。某些交易，包括牵涉期货、期权及其它衍生工具的交易，有很大的风险，可能并不适合所有投资者。华泰联合证券是一家覆盖证券经纪、投资银行、投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司。我公司可能会持有报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。我们的研究报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发。我们向所有客户同时分发电子版研究报告。未经书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何形式复制、转发或公开传播。如欲引用或转载本文内容，务必联络华泰联合证券研究所客户服务部，并需注明出处为华泰联合证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。深圳上海深圳市福田区深南大道4011