房产税解析

解析中国房产税改革房产税的改革已经水落石出，在这房价高企的时期，人们对它的试点实施寄予很高的期望，希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用。然而，到底什么是房产税？房产税改革又如何改？房地产行业的冬天真的来临了？带着这些问号，我们来一起解读分析房产税改革的过去、现在及未来……写在前面的话目录什么是房产税？现行房产税有哪些内容？一、中国现行房产税的前世今生二、现行房产税有何特点？三、现行房产税的纳税人是谁？征税对象是哪些？征税范围包括什么？四、现行房产税的计税依据是什么？税率是多少？房产税改革（新房产税）为什么改？在哪改？改什么？一、为何在现在推行房产税改革？二、房产税改革要达到什么目的？三、房产税改革启动用了多久？四、房产税改革在哪试验？如何改革？房产税改革将何去何从？房产税改革对房地产市场影响几何？什么是房产税？房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。现行房产税有哪些内容？一、中国现行房产税的前世今生1950年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。二、现行房产税有何特点？1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。三、现行房产税的纳税人是谁？房产税的纳税义务人包括：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。征税对象是哪些？征税范围包括什么？房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。四、现行房产税的计税依据是什么？按照房产余值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。（一）计税依据1、从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由当地政府规定。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。2．从租计征：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。税率是多少？（二）税率(1)按房产余值计征的，年税率为1.2%；(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。应纳税额的计算1．从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%2．从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%，没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。房产税改革（新房产税）为什么改？在哪改？改什么？一、为何在现在推行房产税改革？上个世纪80年代颁布现行房产税条例时，我国还没有进行住房市场化改革，人们普遍住的是公房，个人拥有住房的情况很少，收入也有限，所以对个人自住房给予免税。近几年，中国房地产市场的快速发展，但房产税制度已有20多年没有改变，目前已经走到改革的十字路口。1998年，我国实施住房市场化改革，住房开始货币化，随着住房改革不断深化，我国的房地产市场也日趋活跃。在1998年我国住房制度改革之初，私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的30%，而现在这个比例已达到70%。近五年，我国房地产市场发展迅速，房地产成为了新的经济增长点，而商品房本身除了居住功能以外，又被赋予了投资升值的功能，受投资者追捧，导致房价持续大幅攀升，全国各一二线城市都出现了购房难的问题，鉴于此，政府为了稳定持续疯长的房价而出台了一系列宏观政策调控，但是都收效甚微，阻挡不了房价的上涨，正是在这种背景下，房产税的改革横空出世，成为了政府制约高房价，打击炒房，遏制游资投机的“杀手锏”。二、房产税改革要达到什么目的？如果进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖，同时也可以降低土地成本，起到抑制房价过快上涨的作用。（一）提高地方政府财政收入，稳定土地市场价格税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并增加财政收入，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。（二）调节居民收入分配，缩小社会贫富差距国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。在目前的状态下，房产已经成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房产往往演变成有房者可以拥有更多财富的工具，长此以往，贫富差距将进一步加剧。房产税的开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距，同时利用征收来的房产税用于保障性住房的建设，让更多的无房阶层有房住。（三）影响住房供求关系开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降。税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系影响的大小，也就是说，哪里投资购房比例大，只要房产税改革执行力度够好，哪里的房价的下行压力就越大，因为供求关系被房产税给打破了。从长期来看，房产税的改革如果结合政府增加保障性住房供应量，将会对房地产市场的供求关系产生很大影响。三、房产税改革启动用了多久？时间内容2010年1月国务院办公厅发文，提出要加快研究完善住房税收政策2010年4月国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房产税收政策2010年9月有关部委出台调控措施，提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国2011年1月重庆市确定开征高档商品房房产税，上海也正在为房产税试点做准备2011年1月28日重庆、上海正式启动改革试点，率先开征房产税。从上表可以看出，仅仅用了一年的时间，房产税就从09年的纸上谈兵变成了现实，这时再回想近三年政府频频出台的针对房地产市场的“国十条”之类的宏观调控政策就不难看出，在面对居高不下的房价和百姓住房需求的双重压力，一而再，再而三的失败，使得政府已经失去耐心，房产税箭在弦上，不得不发。四、房产税改革将在哪试验？房产税的改革，首先要面对的就是房价最高、涨幅最大的国内一线城市，北京、上海、广州、深圳等皆在此列，这些城市经济发展高、人口聚集度高、生活成本高，这种“三高”所导致的就是城市里住房的刚性需求大，同时这些地方也成为最吸引投资购房者的风水宝地，所以，房产税的改革也将会是“从高到低、从点及面”的推行。率先实行房产税改革的试点城市是重庆和上海。重庆房产税如何改革？重庆市房产税改革试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，简称主城九区。征收对象是哪些？（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：1．个人拥有的独栋商品住宅。2．个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。纳税人是谁？纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。属于办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。计税依据是什么？税率是多少？（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。税费如何计算？（一）个人住房房产税应纳税额的计算应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。（二）免税面积的计算扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。哪些可以税收减免或缓缴税款？（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。试算案例2009年、2010年重庆市主城九区新建商品住房成交建筑面积均价分别为4179元/平方米、5762元/平方米，那么，2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的2倍为9941元/平方米（起征点）某夫妇（重庆人）2011年在主城区新购一套300㎡小独栋别墅，单价为15000元/㎡，房屋总价为300万