房地产行业财税实操、纳税筹划及税务检查（PPT45页）

阚振芳2010年11月1、项目设立及取得阶段2、项目开发阶段3、预售及销售阶段4、完工阶段（所得税）5、土地增值税清算6、公司注销问题解答1、项目设立及取得阶段见图（1）项目设立一般形式（2）特殊项目公司形式优劣及筹划1、项目设立及取得阶段读图（3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划（4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；1、项目设立及取得阶段读图（5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；（6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±项目取得通过招拍或协议方式取得土地土地房产投资注入股权方式取得土地或项目契税土地使用税个人所得税企业所得税土地增值税印花税财税〔2006〕162号：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。重点股权方式取得土地项目成本真实性土地是否有合法凭证交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花契税交纳是否正确股东受让股权是否代扣个人的所得税（股东）检查方法提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立项、规划、现场了解记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目分摊办法是否合理底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除成本及扣除项目分税种记录税务自检与检查——项目开发——项目取得阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿影响收入/成本项目建设——拆迁印花税契税土地使用税个人所得税企业所得税土地增值税重点拆迁费用合理性回迁房处理视同销售（营业税土地增值税所得税）区分单位与个人拆迁不同处理检查方法提供拆迁协议、签收花名册记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性一期与二期联动项目一期票据不同处理底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除回迁视同销售问题成本及扣除分税种记录税务自查与检查——项目开发——项目建设1、项目设立及取得阶段2、项目开发阶段3、预售及销售阶段4、完工阶段（所得税）5、土地增值税清算6、公司注销问题解答开发阶段（1）项目开发阶段介绍（2）前期成本合同订立对土地增值税影响（3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）开发阶段（4）成本核算对象对所得及土增影响（5）开发阶段的的测算（6）基础设施与分摊（7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理（8）利息与资本化（9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响；其他见图10©2010阚振芳版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±前期工程费印花税土地使用税个人所得税企业所得税土地增值税重点是否存在虚列情形土地是否有合法凭证是否按项目合理分摊所有合同是否按规定贴花前期票据合法性（如项目A-B）检查方法提供设计等前期合同核对前期票据分摊办法是否合理底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除成本及扣除项目分税种记录税务自查与检查——项目开发——项目前期11©2010阚振芳版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±项目建设出包工程自营工程企业所得税土地增值税印花税营业税个人所得税重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）是否为本项目费用（是否虚列）甲供材营业税自购建材费用是否重复计算扣除项目建筑安装发票是否在项目所在地税开具方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；利用关联方及主要合同方如总包、材料、装修合同比较核对票据底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除记录影响数据税务自查与检查——项目开发——项目建设阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±基础设施及其他企业所得税土地增值税重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）是否为本项目费用（是否虚列）红线外有政府补偿有无冲减成本分摊是否合理方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；核对票据复核分摊公式底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除记录影响数据税务自查与检查——项目开发——项目建设阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点预售款采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。有无跨年未确认调增应纳税所得有无应资本化利息费用化在当期扣除2008年预收款可以作为广告费、业务招待费等基数（具体各地不统一），之前不行。比照营业税处理是否充足预缴比例是否正确税务自查与检查——项目开发——项目预售14©2010阚振芳版权所有1、项目设立及取得阶段2、项目开发阶段3、预售及销售阶段4、完工阶段（所得税）5、土地增值税清算6、公司注销问题解答3、预售及销售阶段（1）预售及销售介绍及会计处理（2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发[2006]187号及国税函[2010]220号、所得税31号文件）（3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）（4）项目备案登记规定及筹划（5）核算提示（6）收入税务检查重点（展开重点讲解）国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点预售款采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。有无跨年未确认调增应纳税所得有无应资本化利息费用化在当期扣除2008年预收款可以作为广告费、业务招待费等基数（具体各地不统一），之前不行。比照营业税处理是否充足预缴比例是否正确税务自查与检查——项目开发——项目预售23©2010阚振芳版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿备注预售款营业税《实施细则》规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳