第1章不动产投资概论

不动产投资分析第一章不动产投资概论1.1不动产与不动产业1.2不动产投资与投资方式1.3不动产投资分析的研究内容和框架1.1不动产与不动产业1.1.1不动产的概念与特征1.不动产的概念是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物。从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。2.不动产的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用寿命的长期性（4）使用功能的多样性（5）投资消费的双重性（6）房地产价值的相关性（7）房地产投资的大量性（8）房地产的合并及可分性1.1.2不动产业及其特点1.不动产业的涵义不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。2.不动产业的特点（1）房产、地产交易的不可分割性（2）不动产投资的高度关联性（3）投资数额大，回收期长，风险高（4）易受政策法规的限制和影响（5）开发经营业务的复杂性1.2不动产投资与投资方式1.2.1不动产投资的概念1.投资的一般含义投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为资本。投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。（1）投资主体投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。（2）投资目的投资目的也就是投资的动机。一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。（3）投资资金投资资金有两种来源：一是投资者自己的收入；二是通过各种途径来借钱。（4）投资客体投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。（5）投资方式投资方式指资金运用的形式与方法。投资可以运用多种方式，主要包括直接投资和间接投资、产业投资与证券投资等。2.不动产投资及其特征不动产投资是指投资者为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为不动产的经济行为。不动产投资具有其自身的特点。（1）不动产投资的巨额性（2）不动产投资建设与回收的长期性（3）不动产投资的高度风险性（4）不动产投资具有较强的盈利性与保值增值性（5）不动产投资具有较强的金融依赖性（6）不动产投资具有较强专业性1.2.2不动产投资方式按照投资主体，可以分为国家投资、企业投资和个人投资；按照投资方式，分为直接投资和间接投资；按照投资的用途，可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1．直接投资不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或购买不动产的过程并参与有关的经营活动，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种方式。（1）不动产开发投资不动产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得不动产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。①按照投资对象按照投资对象，不动产开发投资可分为地产开发投资和房产开发投资。地产开发投资是以土地开发为主，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益的不动产开发与经营活动。房产开发投资又包括住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。商业房地产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，投资回报较高，通常是不动产投资的热点。②按照投资收益实现方式按照投资收益方式，不动产开发投资可分为不动产出售、不动产出租（租赁）、不动产自营和混合型经营等形式。不动产出售是不动产所有权（目前，对土地仅为使用权）的一次性出售，这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；不动产出租仅是不动产使用权的转让，它以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；不动产自营是指以开发完成后自行经营的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；不动产混合型经营是指以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。（2）不动产置业投资房地产置业投资是指投资者购买开发商新建成的增量房地产或者在市场上购买存量房地产，以满足自身生产经营的需要，或者转售给其他置业投资者以获得转售收益，以及租赁给他人以获得租赁收益的行为。这类投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是投资者将购入的物业出租给最终的使用者，以获取较为稳定的经常性收入。2.间接投资不动产间接投资主要是指将资金投入与不动产相关的金融市场的行为。不动产的间接投资者不需直接参与有关不动产投资的管理活动。其具体投资方式包括发放不动产抵押贷款，购买不动产开发投资企业的债券、股票，购买不动产投资信托基金和不动产抵押贷款证券等。不动产开发企业间接投资者金融市场不动产直接投资证券证券资金资金资金利润股息、红利、债息图1-1不动产间接投资向直接投资的转化过程1.3不动产投资分析的研究内容和框架1.3.1不动产投资的运动过程所谓不动产投资运动过程，是指投资者将筹措的资金从货币状态转化为不同类型的不动产，形成资本，又回到货币状态的不断循环的过程。动态地看，无论是直接投资，还是间接投资，无论是不动产开发投资，还是置业投资，都是一个周而复始的运动过程。1.资金筹集2.投资分配3.投资实施4.投资回收与增殖进行自我积累投资收益货币资金在建不动产货币资金获得目标不动产金融资产投资者债权人补偿生产消耗不动产开发投资置业投资间接投资投入退出投资回收与增值投资分配投资实施资金筹集自营、出租、转售出售、出租建成不动产图1-2不动产投资运动过程1.3.2不动产投资开发程序一般而言，不动产投资开发可分为三个阶段：计划阶段、开发阶段、销售与自营阶段。1.计划阶段计划阶段指从投资意向到项目投资决策这一时期。这一时期的中心任务是对拟建项目进行科学论证。计划阶段的主要工作是进行市场分析、法规可行性分析及财务分析等活动。2.开发阶段开发阶段即项目决策后从项目设计到竣工验收、交付使用这一时期。（1）土地取得（2）规划设计条件与方案报批（3）项目施工与竣工验收3.销售与经营阶段销售与经营阶段的主要任务是通过销售或经营的方式，实现投资收益目标，归还贷款，回收投资。计划阶段市场分析法规可行性分析财务分析融资活动取得土地竣工验收制定营销计划销售、出租、自营规划设计与方案报批开发阶段销售与经营阶段项目施工物业管理图1-3不动产投资开发程序示意图1.3.3不动产投资分析的研究内容与框架1.不动产投资分析的研究内容（1）投资决策投资者在把资金投入到各种不同的不动产上时，必须以投资者收益最大化的投资目标为标准。不动产直接投资包括开发投资和置业投资两种方式。（2）筹资决策要从事不动产投资活动就必须筹集一定数量的资金。在资本市场十分发达的现代经济中，投资所需要的资金可以从不同来源，用不同方式来筹集。不动产投资分析的研究内容筹资分析投资分析风险报酬投资收益最大化不动产投资目标市场分析法规可行性分析权衡图1-4不动产投资分析的研究内容2.不动产投资分析研究框架(p19)