第三章景区的投资管理

投资规划、项目策划组织、人力、营销、游客、社区、设施设备、危机资金是景区开发和运营的血液，它联系着景区的活力，影响着景区的质量，关系着景区的存亡。对景区资金产生影响的两个因素是投资和管理。投资决定了景区开发初始状态时资金存量的多寡，而管理则关系到景区经营过程中资金流量的大小和方向。第三章旅游景区的投资管理第一节景区投资概述第二节投资资金的运作第三节投资活动的管理第一节景区投资概述一、景区投资的特点二、景区投资的分类三、投资管理的目标一、景区投资的特点景区在产品性质上的特殊性导致景区的投资与其他行业相比具有自己的特征，旅游景区投资主要有以下特点：①投资金额大②投入时间长③沉没成本大①投资金额大不同类型景区投资金额比较可见，人工痕迹越浓的景区或项目，需要的初期投入往往越大。②投入时间长③沉没成本大虽然目前国内外旅游市场一片繁荣的景象，旅游景区的经济效益也十分诱人，但是从景区投资的特征来看，其仍然应该被归为高风险的投资行业。二、景区投资的分类（一）按投资的流向划分（二）按投资的时间长短划分（一）按投资的流向分类从景区投资的最终分配和使用的流向来看，景区投资可以被分为三个部分：①景区规划设计费用②景区基础设施建设费用③景区服务设施和项目建设费用①景区规划设计费用②景区基础设施建设费用③景区服务设施和项目建设费用（二）按投资的时间长短划分按照景区投资时期长短可分为：长期投资和短期投资。长期投资：投资回收期超过一年的各项景区投资。一般被列为景区的固定资产或非流动性资产。特点：变现能力差，对资金的占用明显。对待方式：在开发建设时做好投资的可行性研究，合理分配资金流向。短期投资：一年内能够回收的景区投资，该部分投资在账面上通常被列为景区的流动资产。特点：其运营效率关系到景区效益的实现。对待方式：加强对该部分投资的控制和管理，尽量减少资金的占用，加速该部分资金的周转。三、投资管理的目标景区投资管理：针对景区的建设性、生产性和经营性资金需求，为景区尽可能吸引资金流、保证资金安全及实现预期收益率的管理行为。对于任何类型的投资管理而言，资金的安全性、流动性和收益性等三个指标的完美结合是投资管理的最高境界。景区投资管理的目标可以大致概况为以下三点：（一）保障景区发展所需资源（二）提高景区的投入产出比（三）盘活优化景区资金资源（一）保障景区发展所需资源尚未开发景区—景区开发工作的全面启动已建成的景区—保持并优化服务质量、提升市场竞争力具体工作：吸引景区投资、拓展景区融资渠道吸引景区投资景区投资管理就是为景区找到最佳的投资者，使景区获得最佳的资金、智力和市场资源。景区发展日益大型化、科技化景区投资规模不断扩大减少投资风险景区投资主体日益多元化拓展景区融资渠道融资对于企业而言可以花费最小的成本得到最大的收益。随着现代金融业的迅速发展，景区的融资渠道发生着日新月异的变化、各种新型的融资方式和金融衍生工具不断涌现，景区投资管理应该在拓展景区融资渠道的同时，选择最优和最适合该旅游景区的融资方式。（二）提高景区的投入产出比投资者投入资金是以获得较高的投资回报为目的，因此，如何安排资金的使用提升资金的使用效率和收益水平成为景区投资管理者的重要工作内容。投资效率的衡量指标：投资收益率、投资回收期、景区的投入产出比投入产出比是决定其他两个衡量指标的根本因素。实现较高的投入产出比前提：投资项目筛选时，严格按照市场的需求并准确预见未来市场的变化，只有将资金投入到正确的项目中才能保证获得最佳的收益。因此，景区投资管理中关注如何选择真正适合景区发展的项目，并确定项目的合适规模也是很重要的。（三）盘活优化景区资金资源实质：提高资金的流动性和安全性流动性强，资产容易变现，安全性会较高。景区资金大多属于长期投资的范畴，流动性较弱，因此资金管理人员需要制定出详细的投资计划，对投入的资金在不同的项目间以及长期投资和短期投资间进行优化分配，保证投资者的资金安全性。第二节投资资金的运作一、投资主体的甄选二、投资方式的设计三、融资渠道的选择一、投资主体的甄选并非所有拥有资金的个人或组织都能够成为景区投资的主体，因为景区的投资者通常也会在较大程度上参与景区管理，因此，景区投资者应该具备一定的经营理念和管理思想，只有这样的投资者加盟景区建设和管理才能促进景区不断进步和发展。（一）投资主体类型按照投资者投资实力和涉及的范围来看，景区投资可以分为两种类型：①单一主体型②多元主体型①单一主体型定义：景区的开发建设在一个经济主体的资金支持下完成，其他个人或企业不投入资金。适用于：景区的整体开发投资，即景区各区域和项目之间存在紧密的联系，不易对项目进行拆分来招商。采用该投资类型的经济主体一般而言具有较强的经济实力，以大型旅游集团和专业旅游景区开发公司为主。单一主体的景区开发投资模式能够较好的实现景区系统化和整体化，有利于形成鲜明的景区风格。②多元主体型定义：多个经济主体通过项目分工来共同完成对景区的投资。常见项目分工方式：项目招标、基础设施招标、区域招商等。适用于：景区投资规模较大，单个投资主体无法承担的大型项目。在多元主体型的投资模式下，每个投资主体的风险都得以有效减小，景区项目的增减也可以实现灵活的控制。例如：项目招商时的受追捧程度就决定了其在景区诸多项目中的地位，没有受到投资者青睐的旅游项目可以暂时搁置起来，作为后一阶段的投资选择。特点：风险小、机动灵活（二）投资主体应具备的要求一般而言，较为优秀的景区投资者应该具备以下五个特征：①资金实力雄厚②行业经验丰富③市场渠道畅通④管理方法独特⑤责任意识强烈①资金实力雄厚资金实力是衡量投资者的重要标准。景区的规划编制、开发建设、经营管理等各环节都要大量资金投入。如：以“基辅”号航空母舰作为核心旅游资源的天津国际游乐港项目聘请多家国际知名旅游规划设计公司编制项目发展规划，并投入60亿元人民币试图打造中国的“旅游航母”。对投资者资金实力的评价可以通过对比分析相关的财务指标，如：资产总额、资产负债率、资产增长速率。②行业经验丰富投资者的行业经验是指其从事旅游业经营、管理、投资等活动的经历。对旅游业较为了解的投资者能够更好的适应景区开发和经营管理方式，避免在投资和经营决策上走弯路。一般来说，当面对两个资金实力相似的投资者时，应优先选择具有较丰富行业经验的投资者。无论其过去是成功还是失败都会给景区带来一笔财富。③市场渠道畅通随着市场竞争的日趋激烈，抢占市场先机的重要方法是比对手更先把信息传递给目标受众。一个拥有畅通市场渠道的投资者将比一个仅仅具有雄厚资金实力的投资者更加具有吸引力，因为他可以带给景区市场营销推广的广阔空间。旅游景区所需要的市场渠道包括：各种媒体（电视、电台、报纸、期刊、互联网等）和旅游企业（旅游饭店、旅行社等）。④管理方法独特具有推广价值的景区管理模式能够迅速提高景区的经营管理效率。在饭店业和商品零售业，管理模式的输出早已成为投资和经营中较常使用的手段，如圣达特公司、六州饭店公司、希尔顿饭店公司等都以自有的独特管理方式和理念成为其他饭店竞相加盟的对象。目前国内外成型的景区管理模式还不多见，某些景区如果能够形成独特的管理模式并以此作为资本向其他景区输出必能获得较为理想的效果。⑤责任意识强烈景区具有部分公共产品性质，景区开发与建设不仅关系到景区自身的发展，还会对周边社区产生影响。从景区与社区关系协调和景区长远持续发展角度考虑，景区投资者还应该具备较强的社会责任感，即投资者不仅要关系自身的经济利益同时还要关注景区所在社区的社会、经济、生态效益。二、投资方式的设计（一）无形资产投资定义：以管理模式和旅游企业品牌等无形资产进行投资，以获得景区的规划权、经营权、管理权、开发权等。包括：品牌、管理模式等使用方式：在景区不缺乏资金但缺乏管理技术或品牌知名度情况下使用，通过引进无形资产往往能够迅速提升景区的经营管理水平。投资形式：景区特许经营、景区合作开发经营、景区托管、景区租赁经营旅游业中的酒店是最早采取特许经营方式的行业，而旅游景区目前正朝特许经营的方向发展。（二）不动资产投资除了房产和地产外，景区还可以将开发权和经营权作价进行投资。（三）资金或实物资产投资三、融资渠道的选择（一）项目融资（即由规划设计组织提供景区项目及其所需资金，景区开发商再通过某些途径利用这些项目来吸引投资者）。（二）国际机构请求援助（三）金融市场融资（四）寻求风险资金的介入（一）项目融资招商（BOT）概念：Build-Operate-Transfer，即建设-经营-转让，是政府将基础设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府的经济行为。实质是政府与承包商合作经营基础设施项目的一种特殊运作模式。在实际运作过程中，BOT融资方式会产生很多变形。如：BTO建设-转让-经营BOOS建设-拥有-运营-出售BT建设-转让OT运营-转让在旅游景区开发中，景区及其周边的基础设施建设在经费紧缺的情况下可以采取项目融资的方式。但在景区开发过程中，利用旅游项目进行融资更为常见。因为，旅游项目的投资期和回收期都比基础设施投资要短，具有一定的吸引力。优点：为景区节省资金的投入，能够在较短时期内实现景区的项目建设，项目设计、建设和运营效率都较高。项目融资的运作程序：①项目的确定和拟订②项目的招标③挑选中标者④项目开发⑤项目建设⑥项目运营⑦项目的移交①项目的确定和拟订确定一个具体项目是否必要，确认景区采用融资方式的可能性和好处。如果决定采用项目融资方式，则进一步撰写一份邀请建议书，然后邀请投标者提交具体的设计、建设和融资方案。②项目的招标招标不应以投标者人数众多为首要考虑因素，投资的质量、成本和及时性以及吸引有诚意的投资才应该成为设计招标程序的出发点。项目招标书编写是招标过程中的重要环节，内容包括：a、有关项目的详细规定；b、项目必须达到的具体标准，包括规模、时间、履约标准以及项目收入的性质和范围等。招标方式：选择性招标、公开招标、网络招标选择性招标：指景区开发商预先挑选出合适的数个可能的潜在投资者，并只向这些投资者发放招标书。影响范围小。公开招标：景区在大众或专业媒体上公开发布项目招标的公告。公开招标能获得较广的知晓率，能吸引更多的潜在投资者。网络招标：依托各种专业的招标平台（中国国际旅游招商网、中国旅游投资网等）对潜在投资者进行招标。信息的传递效率高、经济性高，但过多的投标者会加重招标方挑选的负担。③挑选中标者招标者对响应招标书而提交的标书进行挑选，经过综合评选挑出中标人。在确定中标人后，招标者应请中标人制定并签署最后的合同文件。④项目开发中标方开始对项目进行详细设计。⑤项目建设一旦项目开发阶段完成，项目的建设阶段即正式开始，当建设获得双方的验收认可后，项目建设阶段即宣告结束。⑥项目运营这一阶段一直延续到特许权协议期满。⑦项目的移交特许经营权期满后向招标方无偿移交项目。至此，项目融资全过程结束。（二）国际机构援助常见的能够为旅游景区开发提供资金和技术援助的国际机构有：1、世界银行组织2、联合国开发计划署3、区域开发银行4、欧盟5、双边协作组织《洛美协定》全称是《欧洲经济共同体-非洲、加勒比和太平洋（国家）洛美协定》，它在当前的南北关系中，是最大的经济贸易集团，缔约成员国已达86个。1975年2月28日，非洲、加勒比海和太平洋地区46个发展中国家（简称非加太地区国家）和欧洲经济共同体9国在多哥首都洛美开会，签订贸易和经济协定。（三）金融市场融资金融市场是社会闲散资金和资金需求者之间融资活动的场所，通常又有广义和狭义之分。广义：一切资本流动的场所，包括实物资本和货币资本的流动。狭义：一般是指有价证券市场，即证券的发行和买卖市场。按融资期限的长短分为：短期货币市场和长期资本市场。证劵市场一般属于长期资本市场的范畴。旅游景区可以使用的金融市场融资渠道较多，可以向银行申请贷款，也可以通过发行有价证券如债券和股票等筹集所需的资金