第二章不动产投资

第二章不动产投资2.1不动产投资的形式和特征.........................................................................................12.1.1不动产投资内涵及特征...............................................................................................12.1.2不动产投资的类型及特征...........................................................................................22.1.3不动产的投资回报......................................................................................................32.2不动产投资的价值分析.............................................................................................42.2.1影响不动产价格的因素...............................................................................................42.2.2不动产估价方法...........................................................................................................92.2.3不动产投资价值评估工具.........................................................................................122.2.4资本化率的估计.........................................................................................................182.3不动产投资的风险............................................................................................................262.3.1不动产投资风险及其特征.........................................................................................262.3.2不动产投资的风险管理.............................................................................................272.4房地产投资信托................................................................................................................292.4.1房地产投资信托.........................................................................................................292.4.2房地产投资特性及收益影响来源.............................................................................312.4.3REITs的全球发展.......................................................................................................342.5不动产融资领域的创新...........................................................................................362.5.1不动产融资领域的创新.............................................................................................362.5.2抵押贷款的创新.........................................................................................................41资料阅读..........................................................................................................................48案例分析................................................................................................................50本章习题................................................................................................................56参考文献................................................................................................................581第二章不动产投资不动产是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础，为社会生活提供基本的生产和生活用品。而不动产投资是投资者以不动产为投资对象进行的一种投资获利的行为。尤其近年来，不动产业已逐步成长为国民经济的支柱产业，并对我国经济增长做出了令人瞩目的成就。不论是居民个人还是企业，越来越热衷于不动产投资活动，这就需要投资者对不动产投资的概念、价值、风险等相关内容有一个相对全面、科学的了解，这也是本章将要介绍的内容。2.1不动产投资的形式和特征2.1.1不动产内涵及特征所谓“不动产”，依《中华人民共和国担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地及房屋、林木及地上定着物。”可见，不动产（real-estate）是相对于动产而言的，它强调的财产和权力载体在地理位置上的相对固定性，具体是指土地以及建筑物等土地定着物，是权益和实物的综合体。目前，国内对不动产的用词尚不规范，鉴于此，若未作特别说明，本章适用的“房地产”一词与“不动产”含义相同。房地产作为一种特殊的商品，除具有一般商品的共性外，还具有许多自身的特征。（1）地理位置的固定性在房地产交易中，建筑物和土地是不动产，不具有移动性，流动的是其相关的权益（或权利），而不是房屋和土地实体，因此固定性是房地产与其他商品最大的区别。因而地理位置对房地产质量、功能和价格的影响比其他商品更为显著，这也就决定了房地产投资的地域性。（2）使用功能的多样性相同功能用途的房屋和土地，利用方式可以不尽相同，同时就其本身的性质来说，又可以有多重不同的功能，如同样的一套房子，对于厂商可以做库房，对于居民可以做住房。房地产使用功能的多样性，同时也决定了房地产需求的普遍性，引发了房地产的开发竞争，有利于资源的优化配置。2（3）投资和消费的双重性随着人口的增加，房地产需求总量在不断地增长，而土地总量确实固定的，因此从宏观来看，房地产的价格会不断上升，使它具有投资的特性，是现代社会防止通货膨胀及货币贬值的重要工具。另一方面，人们又可购买它来居住生活。由于现实中难以分辨房地产的投资性和消费性，人们购买房地产的目的往往两者兼而有之。（4）社会地位的象征房地产作为一种资金密集型投资工具，其投资价值是十分巨大的。由于近年来房地产的价格会不断上升，投资房地产需要大量的资金，特别是对于拥有房产的人来说，不仅可以享受房产增值的潜力以及居住的舒适，更是一种身份和地位的象征。2.1.2不动产投资的类型及特征类型主要价值决定因素投资特征首要风险最可能的投资者类型荒地需求的扩张便利的位置旅行类型计划/分区的最好用途被动缺乏流动性有限的杠杆价值升值获得回报率无税收减值资本利得征税费用资本化持有成本资本升值的不确定性投机者开发者价值储藏产业住宅扩张的人口收入的增加地理位置：便利程度、有利的暴露威信适度流动性高杠杆周期性的价值和收入增值带来回报率税收减值普通和资本利得征税新建时的起步管理：更大的计划需要雇用专业人士高收入人群：从税盾中得益适宜所有能够取得权益投资的投资者写字楼扩张的地方经济地理位置的联系威信/地位租产的混合兼容性活跃（除非只租给一个公司）适度流动性周期性的价值和收入增值带来回报率税收减值普通和资本利得征税新建时的起步管理：高水平服务的提供竞争性的设施逐渐过时的风险随商业活动的位置变动高收入者：需要税盾适宜任何雇用专业管理人和去的初始权益投资的投资者仓库商业/工业活动地理位置的方便运输型适度流动性适度杠杆周期性的收入增加带由于材料、设施和技术的变动而逐渐过时退休人员：追求现金流和有限的管理任何可以取得期初权益资表2-1房地产投资类型及其特征3耐久变动的结构设计来收益率税收减值普通和资本利得征税本且追求税收庇护的投资者临近的购物中心沟通的增长有效需求：人口和收入与竞争对手比较而言的便利的地理位置与花费类型有关的租产混合有效的出租协商适度活跃适度流动性适度杠杆周期性的价值和收入增值带来回报率税收减值普通和资本利得征税建立：合适的租客混合管理：需要提供足够的专业化服务闲置竞争性设施逐渐过时相当富有者：需要进行大规模权益投资任何能够运用税盾和其他好处的投资者旅馆地理位置：连接程度和便利性需求：会议、旅游、度假、商务设施和服务的综合活跃适度流动性适度的低杠杆周期性的价值和收入增值带来回报率税收减值普通和资本利得征税管理：高度的租客周转率（专业化管理十分必要）竞争性设施任何可以利用税盾和有足够权益投资的投资者较小的投资规模也适用于愿意经营和维护的投资者2.1.3不动产的投资回报一切投资的目的都是为了获取某种形式的投资回报（returnoninvest-ment），而这些回报的来源一般可区分为：（1）收益；（2）升值；（3）价值收益。如购买支付利息的股票，能带来稳定的货币收益，因通货膨胀能产生某种程度的升值，以及如果公司利润增加还可能有价值收益。作为投资的房地产包括不同类型的资产，起收益可能源于上述三种回报之一，也可能源于所有的回报。如下面所示：•仅有收益的投资-----抵押贷款；•仅有升值的投资-----持有未开发的土地；•仅有价值收益的投资-----建筑地块的开发；•三种收益类型都包括的投资-----收益性房地产，如公寓楼。房地产回报方式具有多样性，不可能将之与其他有效地投资形式进行全面比较，因为任何有意义的比较都必须考虑如何把一种特定的资产与可替代性投资机会联系起来。每个投资者必须在需求与目标、安全性及收益性间进行平衡，4而且税收条款对每个纳税人的影响也不尽相同。投资选择问题就是这样的个人化行为，需要投资者谨慎的权衡优劣。2.2不动产投资的价值分析对投资者而言，要进行房地产投资，无论是进行不动产开发项目投资还是开展置业投资，正确、客观地估算不动产投资的价值